4月，“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)新政措施出臺。

　　5月，上海樓市應(yīng)聲而落。佑威及樓市專評網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海市新房累計成交面積僅為30萬平方米，環(huán)比4月大幅萎縮70%。新房成交均價為22338元/平方米，環(huán)比4月減微跌2.6%。

　　上海地產(chǎn)，無疑再次經(jīng)歷了一場“過山車”行情：從鶯歌燕舞到滿眼肅殺，不過兩個月時間。對于那些昨天還志得意滿的房企來說，轉(zhuǎn)眼就要面臨近乎殘酷的考驗(yàn)。

　　本報地產(chǎn)評論員 黃法歐

　　考題一

　　友情提示：

　　促銷增多，開發(fā)商有點(diǎn)坐不住了

　　選擇“逆勢漲價”

　　還是“低價促銷”？

　　就在上周新民樓市組織的地產(chǎn)精英沙龍上，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授便預(yù)測，上海樓市仍有20%到30%的調(diào)整空間。事實(shí)上，雖然上海大多數(shù)開發(fā)商仍選擇按兵不動，但也有部分樓盤選擇了主動出擊，希望以價格策略吸引市場的關(guān)注。

　　5月中旬，位于徐匯區(qū)的樓盤“印象歐洲”開盤，由于新盤定價僅19000元/平方米，比預(yù)期要低5000元/平方米，當(dāng)日熱賣八成，獨(dú)占成交排行榜鰲頭；位于九亭的新虹橋首府通過開盤88折優(yōu)惠，當(dāng)天一舉去化了新房源的60%；在寶山，知名樓盤東方麗都·鳳園以高性價比贏得了當(dāng)天簽售160套、去化率高達(dá)64%的佳績……

　　就在6月，綠地集團(tuán)啟動了聲勢浩大的五大置業(yè)計劃，涉及在上海及周邊的十二個項(xiàng)目。在浦東，蘆潮港某項(xiàng)目目前報價僅7800元/平方米，可以說是整個浦東乃至上海的谷底價。

　　放眼全國，在另兩個一線城市北京和深圳，萬科的多個樓盤被曝“疑似降價”�？紤]到萬科在2008年同樣帶頭“領(lǐng)降”的舉動，大佬的舉動無疑具有重要的風(fēng)向標(biāo)含義。

　　業(yè)內(nèi)公認(rèn)，沒有賣不動的房子，只有賣不動的價格。在成交量直線下降的上海，這個道理似乎正在被越來越多的房企理解。

　　考題二

　　友情提示：

　　開發(fā)商面臨“兩難”選擇

　　到底是加緊推盤

　　還是捂盤惜售？

　　新政之下，項(xiàng)目推盤節(jié)奏到底如何，實(shí)際上代表了房企對未來市場的看法。

　　據(jù)新民樓市統(tǒng)計顯示，六月上海多數(shù)開發(fā)商仍在“按兵不動”，明確表示在6月份開盤的項(xiàng)目僅有25個，很多售樓處的回答均是“6月可能開盤”。

　　不過，雖然不少房企選擇了“引而不發(fā)”，也有不少房企選擇了逆勢出擊。以位于九亭的象嶼都城為例，由于開盤當(dāng)天最大優(yōu)惠達(dá)到了10萬元，加上引入了精裝修概念，迎來了最近罕見的排隊(duì)搶購的局面；又如臨港海濱國際花園也將以“極富性價比的價格”于近期開盤。

　　值得一提的是，隨著市場環(huán)境的變化，干脆有房企選擇“不玩了”，直接退出了事。就在最近，嘉凱城公告稱，該公司全資子公司上海中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司近日以人民幣1.42萬元取得上海交大南洋房地產(chǎn)有限公司持有的上海源豐投資發(fā)展有限公司18.89%的股權(quán)，股份轉(zhuǎn)讓完成后，中凱集團(tuán)將持有源豐投資67.89%的股權(quán)。在閔行，一個已在開盤日期上屢次“跳票”的項(xiàng)目干脆表示，由于市場環(huán)境變化，項(xiàng)目有可能“整棟賣掉”。

　　考題三

　　友情提示：

　　價格虛高板塊的樓盤有可能率先擠掉“泡沫”

　　“外圍”樓盤壓力陡

　　增，未來如何應(yīng)對？

　　“新政出來之后，肯定是外圍尤其是外環(huán)線以外的樓盤受到的影響更大。這些處于外圍區(qū)域的樓盤通常總體量比較龐大，開發(fā)商存在持續(xù)回籠資金的需求，在這種情況下，出現(xiàn)價格率先調(diào)整的可能性就更大。”錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理蔣雷霆認(rèn)為，相比之下，市中心的項(xiàng)目由于具有稀缺性，在保值方面享有優(yōu)勢；此外，商辦項(xiàng)目由于并未限制貸款申請，也成為抗跌性較強(qiáng)的物業(yè)。

　　在佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟看來，像寶山羅店區(qū)域房價還相對較高，地處上海最西北角，緊鄰江蘇地區(qū)，并且那里新盤較多，也為上海市郊環(huán)以外價格最貴的地區(qū)。在交通相對不便，距離市中心距離遠(yuǎn)的情況下，這類投資性相對集中地區(qū)，價格下跌的可能性很大。

　　東邊日出西邊雨，在豪宅云集的市中心，高端樓盤不僅沒有降價，反而有逆勢突圍的趨勢。湯臣一品、和黃旗下的閔行馬橋御濤園、“尚海灣”、香港新世界花園以及綠寶園、仁恒河濱城、四季雅苑等上海灘知名豪宅成交基本未受調(diào)控影響。而在同一時段，上海樓市總體成交量卻大幅下降，而由于豪宅成交上揚(yáng)，使上海樓市商品房成交均價屢創(chuàng)新高。5月最后一周上海樓市成交均價為21789元/平方米，環(huán)比前周上漲了13%。由于中高端樓盤成交出現(xiàn)了30%左右的反彈，本市均價再度回到2萬元以上。在新民樓市組織的地產(chǎn)精英沙龍上，作為中環(huán)內(nèi)唯一擁有大面積濕地的高尚社區(qū)，新江灣城的發(fā)展前景也受到多位業(yè)內(nèi)人士的一致看好。