隨著樓市看跌情緒蔓延，“退房潮”逐漸從傳言變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。一線城市5月成交量減少一半的低迷市場(chǎng)也讓開(kāi)發(fā)商心里沒(méi)底。

　　與此同時(shí)，此前“硬扛”的新房市場(chǎng)此時(shí)也是“降價(jià)”風(fēng)起。根據(jù)中房指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，受恒大地產(chǎn)全國(guó)降價(jià)銷售逆市飄紅影響，京、穗、滬、深一線城市已經(jīng)有數(shù)百個(gè)樓盤加入到優(yōu)惠、打折的降價(jià)隊(duì)伍。

　　一方面是蔓延全國(guó)重點(diǎn)城市的“退房潮”，一方面是成交持續(xù)低迷的樓市，開(kāi)發(fā)商們也開(kāi)始了調(diào)整價(jià)格等一系列的應(yīng)對(duì)策略。

　　“退房潮”蔓延

　　據(jù)報(bào)道，據(jù)廣州搜房網(wǎng)分析陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，自“五一”以來(lái)，全市退房數(shù)十套，涉及黃埔花園等十?dāng)?shù)個(gè)樓盤；北京樓市不少樓盤也出現(xiàn)了退房或者退購(gòu)房卡的現(xiàn)象，比例在5%至10%之間不等，個(gè)別樓盤比如首開(kāi)石榴派的退卡率則達(dá)到了50%；在深圳，由于嚴(yán)格執(zhí)行“限外令”，5月以來(lái)，外地客戶在深咨詢退房越來(lái)越多；雖然上海樓市調(diào)控政策細(xì)則尚未完全落地，但從4月下旬截至5月21日，“撤單退房”超過(guò)30套的在售樓盤已經(jīng)達(dá)到6個(gè)，上海市中心比較知名的一些老樓盤近期的“撤單退房”案數(shù)都達(dá)到70次上下。

　　在“退房潮”的背后，除了有購(gòu)房人按新政難以支付首付或者全款的情況之外，還有一部分自住型客戶認(rèn)為價(jià)格將會(huì)下降，更有一批投資者感覺(jué)市場(chǎng)即將下行，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，因此選擇退房。

　　與“退房潮”相呼應(yīng)，北京多個(gè)樓盤打出“退房返售”牌。據(jù)報(bào)道，近半月來(lái)，北京樓市不少項(xiàng)目在越來(lái)越嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下以各種各樣的促銷和優(yōu)惠方式推出房源，力求改變低迷的成交現(xiàn)狀。而一次性拿出數(shù)十套“尾房”或前期退出房源低價(jià)返售，成為部分樓盤眼下最愿意采用的營(yíng)銷手段，這種做法一定程度上也取得了立竿見(jiàn)影的效果。

　　據(jù)報(bào)道，位于北京通州的阿爾法·汀香麗舍項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)在6月底開(kāi)盤，而在此之前開(kāi)發(fā)商推出了30多套“被退房”房源先期認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商決定將這批房源大幅低于目前通州市場(chǎng)均價(jià)促銷。 “我們這次拿出的房源確實(shí)都是此前買家因?yàn)椴环�合�?gòu)買資格被退出來(lái)的房。 ”銷售人員表示，退出來(lái)的房?jī)r(jià)格比后期正常開(kāi)盤價(jià)格每平方米要低上四至五千元左右。

　　究竟是正常的退房消化，還是開(kāi)發(fā)商以此為招牌打出的 “合理降價(jià)牌”，業(yè)界對(duì)目前正在不斷出現(xiàn)的此類現(xiàn)象很難去“界定”。有媒體分析，不管是出于消化庫(kù)存還是在為全面降價(jià)試探市場(chǎng)，尋找當(dāng)下買房人能接受的合理價(jià)格而作出的權(quán)宜之策，是開(kāi)發(fā)商目前達(dá)成的共識(shí)。

　　有專家對(duì)媒體表示，此類“退房返售”一定程度上可以說(shuō)是一些開(kāi)發(fā)商玩的“小聰明”，同時(shí)也是樓市蕭條狀態(tài)下的無(wú)奈之舉。 “一是為合理降價(jià)找理由，避免前期高價(jià)買房業(yè)主糾紛，二是小批量推出此類房源可維護(hù)樓盤整體未曾降價(jià)的感覺(jué)，避免成為市場(chǎng)和周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的眾矢之的，陷入更大被動(dòng)。 ”

　　“一潭死水”涌暗流

　　如果說(shuō)“退房潮”讓樓市雪上加霜，而成交持續(xù)低迷則令開(kāi)發(fā)商通體冰涼。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)媒體表示，二套房限貸政策在6月初的確定，將使得投資性購(gòu)房客戶購(gòu)房更加謹(jǐn)慎，而大量剛性需求也會(huì)因期待房?jī)r(jià)下跌而轉(zhuǎn)為觀望，這將使得6月樓市成交量繼續(xù)延續(xù)5月份的下跌趨勢(shì)。

　　北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布相關(guān)報(bào)告預(yù)測(cè)：未來(lái)3個(gè)月新房將領(lǐng)跌北京樓市。部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，使得5月份北京租賃量超過(guò)2萬(wàn)件。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京300個(gè)成交活躍樓盤的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份全市租金水平環(huán)比漲幅達(dá)到1.8%。

　　有媒體分析，傳說(shuō)中的樓市“拐點(diǎn)”似乎正在一步步逼近。部分樓盤出現(xiàn)的此類促銷手段一定程度上也正在對(duì)樓市產(chǎn)生不小的影響，調(diào)控相當(dāng)一段時(shí)間以來(lái)樓市“一潭死水”的局面正在“暗流涌動(dòng)”，種種跡象也透露出，未來(lái)整體市場(chǎng)價(jià)格下降的趨勢(shì)正在一步步顯現(xiàn)出來(lái)。

　　樓市“降價(jià)風(fēng)”起

　　6月8日，上海綠地集團(tuán)宣布，將在全國(guó)41個(gè)城市的全部100多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展“優(yōu)惠月”活動(dòng)。僅綠地在上海的12個(gè)樓盤，單價(jià)降幅就在1500至3000元之間。有專家測(cè)算，綠地此次最低降價(jià)幅度約為九四折。

　　6月9日，萬(wàn)科南京金色里程項(xiàng)目每平方米降價(jià)1000至2000元。就在此前一天，深圳萬(wàn)科第五園開(kāi)盤，喊出了開(kāi)盤日降8萬(wàn)元的“優(yōu)惠”口號(hào)，經(jīng)折算，價(jià)格最高每平方米降幅可達(dá)5000元！據(jù)報(bào)道，除萬(wàn)科之外，未來(lái)還將有20個(gè)左右的樓盤加入降價(jià)隊(duì)伍，降價(jià)幅度至少都在一成以上。

　　此外，降價(jià)先鋒恒大地產(chǎn)仍將繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠策略。

　　6月8日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布5月份的業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)，更是刺激了包括萬(wàn)科在內(nèi)的地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)。據(jù)報(bào)道，在樓市嚴(yán)厲調(diào)控令大多數(shù)樓盤銷售驟冷和大多數(shù)企業(yè)銷售被腰斬的態(tài)勢(shì)下，恒大地產(chǎn)卻逆市創(chuàng)出單月銷售新高。 5月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額40.5億元?jiǎng)?chuàng)下今年以來(lái)的單月最高紀(jì)錄，同比增長(zhǎng)328.6%。

　　恒大總裁夏海鈞對(duì)媒體表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)商要尊重市場(chǎng)或者審時(shí)度勢(shì)的話，價(jià)格調(diào)整是應(yīng)對(duì)危機(jī)的最好辦法。哪一個(gè)企業(yè)最早調(diào)整了價(jià)格，哪個(gè)企業(yè)就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)取得勝利，“5月份恒大的銷售數(shù)據(jù)證明了我們的策略是正確的。 ”

　　眼下一些房企的接連降價(jià)是否與房企的資金有關(guān)？

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，截至去年年底，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達(dá)4.39萬(wàn)億元，投資只完成3萬(wàn)多億元，開(kāi)發(fā)商手里約有1.8萬(wàn)億元現(xiàn)金。如果按照一季度銷售情況看，雖然增幅有所下降，但是當(dāng)前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，大企業(yè)的現(xiàn)金流沒(méi)有受到多大影響，投資資金依然充足。

　　但是上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)媒體表示，開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不差錢，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力。另外，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo)，比如通過(guò)促銷擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，從而在愈演愈烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。

　　也有開(kāi)發(fā)商對(duì)媒體表示，“很多開(kāi)發(fā)商著急考慮的不是降不降的問(wèn)題，問(wèn)題是怎么降、降多少。新盤還好說(shuō)一些，直接以區(qū)域低價(jià)開(kāi)盤把壓力都拋給了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，倒也干脆。但市場(chǎng)上在售的絕大多數(shù)都是已經(jīng)銷售了一段時(shí)間的老盤后期，前期市場(chǎng)大熱高歌猛進(jìn)，價(jià)格一路飆升，現(xiàn)在賣不動(dòng)了價(jià)格成了銷售命門。可一旦價(jià)格迅速回落，不但傷害老業(yè)主感情容易引起前期買房人糾紛，而且這把雙刃劍搞不好還會(huì)讓潛在買房人加深樓盤價(jià)格還會(huì)深度下探的擔(dān)憂。 ”

　　由此可見(jiàn)，面對(duì)目前的樓市，既不是購(gòu)房人觀望即可，也不是開(kāi)發(fā)商降價(jià)了事，還有更多的深層次問(wèn)題值得人們關(guān)注。