近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布，仍然是價(jià)格上漲，但從市場(chǎng)上反饋的信息可以看出，成交量卻在不斷萎縮。在近幾年，5月成為房地產(chǎn)由冷清轉(zhuǎn)熱烈的分水嶺，通常被稱(chēng)為“紅五月”，從這個(gè)月份開(kāi)始，全年的量?jī)r(jià)齊升的行情就開(kāi)始了，但今年卻呈現(xiàn)量跌價(jià)漲、不溫不火的態(tài)勢(shì)。

　　鄭州創(chuàng)5年來(lái)5月最低成交量

　　根據(jù)中房信(CRIC)鄭州機(jī)構(gòu)對(duì)65個(gè)重點(diǎn)在售項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)結(jié)果，5月鄭州市商品住宅成交均價(jià)突破5500元/㎡，相對(duì)1至4月份，呈現(xiàn)明顯的價(jià)格“滯漲”局面。5月份鄭州市商品住宅新增供應(yīng)61.13萬(wàn)㎡，環(huán)比下降11.98%，同比上漲166.48%，而成交量為55.95萬(wàn)㎡，環(huán)比下降36.99%，同比下降30.14%，是今年以來(lái)首次出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，也成為2006年以來(lái)5月份成交量最低的一次，“紅五月”光彩不見(jiàn)。

　　“結(jié)合5月份的媒體投放情況看，鄭州平面媒體房產(chǎn)廣告累計(jì)投放318次、約合3500萬(wàn)元，投放力度是今年以來(lái)最大的一次，主要以招募、促銷(xiāo)優(yōu)惠為訴求點(diǎn)，表明在政策收緊后、炎熱季節(jié)到來(lái)之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)希望逆勢(shì)博弈，能夠在傳統(tǒng)的‘紅五月’保持強(qiáng)銷(xiāo)勢(shì)頭，即便如此卻還是未能改變頹勢(shì),廣告投放量與成交量之間出現(xiàn)了明顯反差。前5個(gè)月國(guó)內(nèi)一、二、三線(xiàn)城市都出現(xiàn)了三到七成不同程度的下滑，毫無(wú)疑問(wèn)房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)發(fā)生了日益明顯的效用，政策收緊后，投資投機(jī)客淡出，首置、改善型客戶(hù)觀(guān)望，直接導(dǎo)致成交量銳減。”中房信分析師劉會(huì)友介紹說(shuō)。

　　“價(jià)漲量跌”成因何在？

　　新政后的5月份，鄭州房?jī)r(jià)逆勢(shì)再度上揚(yáng)近500元，是報(bào)復(fù)性反彈，還是結(jié)構(gòu)性因素使然？此種現(xiàn)象是否正常？我們采訪(fǎng)了中房信相關(guān)負(fù)責(zé)人趙爽。趙爽認(rèn)為，從全國(guó)范圍來(lái)看，這種量跌價(jià)漲反映的是調(diào)控政策的效應(yīng)在顯現(xiàn)，另外就是購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望氣氛濃厚。

　　在鄭州，“量跌價(jià)漲”則可以體現(xiàn)到中房信的65個(gè)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目，可以從幾個(gè)因素分析，一是從住宅成交類(lèi)型看，本月經(jīng)濟(jì)適用房成交量比以往明顯減少，這也成為商品住宅整體價(jià)格上移的重要因素之一。二是大戶(hù)型成交量下跌較少，從普通住宅(不含政策房)成交戶(hù)型變動(dòng)趨勢(shì)看，90㎡以下、90~140㎡、140㎡以上戶(hù)型成交量，5月份較4月份分別下降了約40%、40%和18%，這說(shuō)明140㎡以上的大戶(hù)型市場(chǎng)抗跌性明顯好于中小戶(hù)型。從側(cè)面說(shuō)明需求大戶(hù)型的具有較好支付能力的客戶(hù)受政策影響較小。三是從普通住宅(不含政策房)成交價(jià)格結(jié)構(gòu)看，5月份6000元以上的項(xiàng)目成交量占到總成交量的近四成，較4月份提高了近7個(gè)百分點(diǎn)，直接抬高了整體成交價(jià)格。新政后高價(jià)位樓盤(pán)的不俗業(yè)績(jī)也從側(cè)面說(shuō)明了品質(zhì)改善型客戶(hù)受政策的影響較小。

　　“為了確切判斷5月份個(gè)案項(xiàng)目是否普遍逆勢(shì)漲價(jià)，我們選擇了65個(gè)在售樓盤(pán)對(duì)其近三個(gè)月的價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行觀(guān)測(cè)，細(xì)致研究后發(fā)現(xiàn)，4月份其中55個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格是上漲的，上漲率高達(dá)85%，但5月份，項(xiàng)目的上漲率下降為55%，價(jià)格上漲多屬于進(jìn)度性自然調(diào)價(jià)，且價(jià)格上調(diào)的幅度明顯減��；價(jià)格下跌的項(xiàng)目由4月份的10個(gè)上升為5月份的29個(gè)，下跌的主要原因是調(diào)低新推樓盤(pán)價(jià)格、推出特價(jià)房及促銷(xiāo)優(yōu)惠等，另外再考慮到部分項(xiàng)目出于打折促銷(xiāo)優(yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)需要而漲價(jià)的情況，總體上實(shí)質(zhì)性漲價(jià)的項(xiàng)目就更少了。新政后房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯得到遏制�！壁w爽介紹說(shuō)。

　　鄭州商品住宅價(jià)格上漲是假象？

　　基于上述分析，可以判斷5月份商品住宅價(jià)格上揚(yáng)并非實(shí)質(zhì)性漲價(jià)引起的，而是由于高價(jià)位項(xiàng)目本月成交比重較大的結(jié)構(gòu)性因素所致。

　　趙爽認(rèn)為，新政后客群結(jié)構(gòu)的重構(gòu)，進(jìn)一步會(huì)影響到成交結(jié)構(gòu)及房?jī)r(jià)的變化。品質(zhì)改善型客戶(hù)需求受政策影響較小，而首次置業(yè)、首次改善及投資投機(jī)客受政策影響顯著。

　　相對(duì)于品質(zhì)型樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，中低價(jià)位樓盤(pán)出現(xiàn)暫時(shí)的“滯銷(xiāo)”，一方面是來(lái)自于首次置業(yè)者的暫時(shí)觀(guān)望和投資投機(jī)者的淡出，另一方面是由于二套房貸門(mén)檻的提高限制了部分首次改善型客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力，這類(lèi)客戶(hù)對(duì)價(jià)格和政策的敏感性高，而品質(zhì)改善型客戶(hù)受影響則相對(duì)弱化，這也正是5月份成交結(jié)構(gòu)中高價(jià)位段的比例提高的原因所在，由此直接導(dǎo)致整體房?jī)r(jià)的抬升。但從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律看，市場(chǎng)基本面不可能長(zhǎng)久支撐高價(jià)位，政府也不可能任由房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，房?jī)r(jià)最終還要回到中低價(jià)位上來(lái)，而在房?jī)r(jià)調(diào)整的過(guò)程中，高性?xún)r(jià)比、價(jià)格適中的樓盤(pán)還是會(huì)受到廣大消費(fèi)者青睞的。(記者 辛漸)