財(cái)經(jīng)調(diào)查

　　部分二三線城市炒家細(xì)解房地產(chǎn)投資玄機(jī)———

　　資金充沛、四面出擊的“炒房團(tuán)”，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的推手之一。記者近期在內(nèi)蒙古自治區(qū)、山東省等地采訪了解到，近年來，特別是國際金融危機(jī)爆發(fā)以來，我國各地節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，已讓部分“炒房”者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)“只漲不跌”“買房只賺不賠”“政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)低不調(diào)高”等心理，投資信心很足。

　　部分“炒房”者認(rèn)為，我國人多地少、城市化加速的國情，決定了住房是稀缺資源。特別是在無物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種支出，以及低存款利率、高通貨膨脹預(yù)期、房貸容易申請(qǐng)、投資門檻低等背景下，“很少有比‘炒房’更劃算的買賣”。

　　-炒房蔓延到三線城市

　　依托豐富的煤炭、油氣等資源，近年來，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，民間積蓄了大量資金。由于當(dāng)?shù)赝顿Y房地產(chǎn)的居民較多，“鄂爾多斯炒房團(tuán)”也由此聲名鵲起，知名度直追“溫州炒房團(tuán)”和“山西炒房團(tuán)”。

　　鄂爾多斯市東勝區(qū)的常住居民目前不足50萬人，但據(jù)鄂爾多斯市房產(chǎn)管理局等部門掌握的情況，東勝區(qū)近70%的常住居民家庭有兩套或多套住房，其中異地購房的居民為數(shù)不少。近幾年來，北京、山東、海南等地的開發(fā)商時(shí)常到東勝區(qū)推介項(xiàng)目，不少房地產(chǎn)公司還設(shè)立了長(zhǎng)期辦事處。

　　“現(xiàn)在存款利率低，物價(jià)上漲又快，錢哪能捏在手上？”鄂爾多斯市東勝區(qū)居民郝玉娥說，她投資房地產(chǎn)，看重的就是近幾年來房?jī)r(jià)“只漲不跌”、房產(chǎn)能“保值增值”，“如果價(jià)格波動(dòng)大誰敢投資？”

　　記者了解到，郝玉娥一家三口人，現(xiàn)已在鄂爾多斯市東勝區(qū)、呼和浩特市、北京市、山東威海市購置住宅7套和商鋪一處，基本每次都與親朋好友結(jié)伴。其中，東勝區(qū)有住宅四套，面積分別為88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一處300平方米的商鋪；在威海市有“海景房”一套，面積68平方米；在北京市已購買住宅一處，近期還計(jì)劃再預(yù)訂一套。

　　“這幾年生活品貴了多少？如果錢捏著不放，得縮多少水？”據(jù)郝玉娥介紹，除去一套回遷房，其他房產(chǎn)都是她近五年內(nèi)買的，住宅購買價(jià)格從每平方米2000元至4500多元不等，商鋪買價(jià)為每平方米9800元。目前除了那套“海景房”價(jià)格漲幅低些外，其他房產(chǎn)每平方米少則漲了近1000元，多的已漲了近3000元。

　　-捂房成本低引來爆炒

　　鄂爾多斯市建強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)劉建強(qiáng)分析說，當(dāng)前我國農(nóng)牧業(yè)人口多，近年來的城市化速度快、規(guī)模大，建設(shè)用地卻越來越少，必然產(chǎn)生住房供應(yīng)緊張、價(jià)格持續(xù)走高的局面。與此同時(shí)，各級(jí)政府出于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保障財(cái)政收入等考慮，對(duì)“炒房”行為缺乏有力度的限制，房產(chǎn)市場(chǎng)由此成為一些“先富者”的投資“樂土”。

　　有15年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的劉建強(qiáng)，自身就是一位獲利豐厚的房產(chǎn)投資者。2005年，他以每平方米6000元的價(jià)格，在北京市朝陽區(qū)立水橋附近購買了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前，這棟樓每平方米價(jià)格至少翻了一倍。

　　然而，與這棟樓巨額的增值相比，每年維護(hù)這處房產(chǎn)所需的投入?yún)s很低，只有水電費(fèi)、取暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等基本開支，不像生產(chǎn)產(chǎn)品怕變質(zhì)、愁運(yùn)輸和銷售，投資“省錢省心”。

　　鄂爾多斯市東勝區(qū)一位不愿透露姓名的居民告訴記者，2004年以來，他家陸續(xù)在東勝區(qū)、呼和浩特市買了5套住宅，面積小的為116平方米，最大的為156平方米，買價(jià)從每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值最大的一套每平方米已漲了2900多元，相比之下這幾套房子每年的養(yǎng)護(hù)費(fèi)不足兩萬元。

　　一些房產(chǎn)投資者分析說，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，低廉的“捂房”成本，加上國家規(guī)范、調(diào)控房產(chǎn)投資的政策規(guī)定較少，為“炒房”者留下了足夠大的操作空間。

　　-投資客借助貸款以小博大

　　記者從內(nèi)蒙古、山東等地部分城市的房產(chǎn)管理部門采訪了解到，在一些區(qū)域核心城市或環(huán)境好、發(fā)展快的城市，投資性房產(chǎn)在當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售量中占的比例不小。

　　近年來，呼和浩特市銷售的商品房中，有10%到20%為外地人所購買；包頭市銷售的商品房中，約有27%為外地人購買；在新興的濱海城市日照市，外地人所購房產(chǎn)已占當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售量的40%左右。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一些異地買房的人除了短期居住的考慮外，“炒房”獲利是重要目的。

　　日照市房地產(chǎn)交易中心主任范洪、內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍等人分析說，改革開放30多年來，部分社會(huì)階層積累了一定的財(cái)力，并且有很強(qiáng)的資金保值增值愿望。與此同時(shí)，當(dāng)前在我國，安全、開放、收益好、門檻低的投資渠道卻很少。在證券市場(chǎng)大起大落、“十年九跌”的情況下，在一些人眼中，價(jià)格不斷上揚(yáng)的房產(chǎn)顯然最具投資價(jià)值。

　　他們認(rèn)為，大部分房產(chǎn)投資者并不是富商巨賈，而主要是有些閑錢的城鄉(xiāng)中產(chǎn)階層。這些“炒房者”的資金量，大多幾十萬元至幾百萬元左右，資金超過千萬元的很少，因此大多夠不上其他一些產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資門檻。加上國際金融危機(jī)影響下眾多行業(yè)不景氣，“炒房”也就成了一種“無奈”的選擇。

　　一些炒房者還認(rèn)為，幾百萬元資金，如果投資實(shí)業(yè)項(xiàng)目，不僅融資難，還得投入許多精力、人力。但是，投資房地產(chǎn)只需有“種子”資金，即可相對(duì)容易地獲得利率優(yōu)惠的銀行貸款，一元錢能頂兩三元錢用，收益當(dāng)然大得多。盡管這種資金放大效應(yīng)可能會(huì)伴生金融風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)個(gè)人而言卻非常有利，具有的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)非其他種類的投資可比。

　　文/新華社記者 　任會(huì)斌　鄧衛(wèi)華