“商業(yè)貸款成本高”正在成為購房攔路虎。盡管貸款利息不斷走低，但與公積金貸款利率相比，仍有不小差距。越來越多的人開始意識到了公積金貸款的長期優(yōu)勢。

　　廣州人杜嘉計劃在今年年底結(jié)束和女朋友的7年愛情長跑，他打算送給她一份充滿安全感的驚喜——房子。“現(xiàn)在看中了江邊一套120平米的房子，三居的，一個小孩房，還有一個客房，父母過來可以住”，談到房子，杜嘉臉上洋溢著柔軟的喜悅。

　　喚醒沉睡的公積金

　　杜嘉的房子總價180萬，首付款預計70萬元，申請住房貸款110萬元，以后每月歸還住房貸款約6700元左右。杜嘉盤算著用自己公積金賬戶內(nèi)的錢來還月供。他畢業(yè)后就一直在這家公司，已經(jīng)3年了，月薪10000元，幸好公司受的沖擊不大，薪金待遇都沒有下降。公司給他們繳存的公積金是工資的15%，加上自己繳存的15%，他每月的住房公積金繳額就有3000元。“現(xiàn)在廣州是半年提取一次公積金，7月份開始就可以按月提取了”。

　　杜嘉的公積金還只能幫他償還部分月供，而對于公積金繳存額高于月供的購房者，可以在提取公積金之后選擇做部分提前還款。若月供壓力不大，在還款后可以保持原貸款金額不變但是相應的縮短貸款的年限，因為貸款時間越長，利息越高，這樣可以節(jié)省一部分利息支出。

　　用公積金賬戶的余款還月供，還款方式有“逐月還款”和“一次性還款”兩種，哪種還款方式對杜嘉更有利呢？

　　杜嘉做了一番比較

　　若選擇“逐月還款”：杜嘉公積金賬戶里已有的公積金余額加上每月繳存的住房公積金，假設住房公積金月繳額每年略有增加，按照廣州市住房公積金管理中心剛剛調(diào)整的公積金繳存基數(shù)，從7月1日至2010年6月30日，每月最高繳存額調(diào)高為3796元。那么，貸款前期有一段時間內(nèi)是不需要自己出錢還款的，以后很長一段時間里每月也只需付3000元用于還款。雖然利息支出沒有減少，但是最初幾年的還款壓力減輕了。

　　若選擇“一次性還款”：每年用住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次，假設住房公積金月繳額每年增加一定比例，則可以減少貸款時間，減少利息支出。

　　經(jīng)過比較，杜嘉認為貸款前期資金使用比較緊張，而自己收入還處于上升期，所以選擇“逐月還款法”比較好，這樣可以減少前期的還款壓力，如果今后資金寬松，再變更還款方式為“一次性還款法”來減少利息支出。

　　公積金貸款劍出偏鋒

　　杜嘉購房的第二把“尚方寶劍”是充分利用公積金貸款。眾所周知，作為政策性貸款，住房公積金貸款最明顯的特點就是低利率。

　　從5年期以上貸款來看，商業(yè)貸款的年利率為4.158%，而住房公積金貸款年利率為3.87%，兩者相差0.288個百分點。在往年看來，商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率相差在1-1.5個百分點之間，今年由于房貸7折優(yōu)惠政策的出臺，兩者差距縮小。但是，7折優(yōu)惠截至今年年底，未來是否調(diào)高至8.5折，尚是未知數(shù)。

　　杜嘉計劃的住房貸款是110萬，20年期。由于目前規(guī)定公積金貸款的上限為80萬，因此杜嘉所需的110萬住房貸款中有80萬使用公積金貸款，另外30萬使用商業(yè)貸款。

　　杜嘉給記者簡單算了一筆賬：按等額本息的還款方式，組合貸款的話，他每月需要支付6636元；

　　若全部使用商業(yè)貸款，他每月需要支付6757元。

　　商業(yè)貸款比公積金貸款每月多支付約131元，20年多支出利息約31440元。這種利息差還會隨著貸款期限的延長而進一步的拉大。而且，并不能保證今年過后還能享受到7折優(yōu)惠政策。

　　“除了利率上的優(yōu)勢，不要忘了公積金貸款還有一個‘自由還款’的優(yōu)勢�！苯ㄐ袕V州分行理財師張慧裕告訴記者，公積金中心會為貸款者確定一個每期貸款的最低還款額度，只要不低于這一額度就可自由選擇每月還款額度�！熬秃孟褡罱�金融危機，大家手頭資金都有點緊張，還貸款都有點吃力，那么就可以減少還款額度了�！�

　　專家提醒購房者，使用住房公積金要避免三個誤區(qū)

　　1公積金直接用作購房首付

　　公積金是不能直接用作購房首付的。如果你想要通過住房公積金貸款購房，需要先消費后提取，也就是先“自掏腰包”墊付首付款，然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本、已經(jīng)結(jié)婚的需要提供結(jié)婚證等證明材料，到住房公積金管理處提取其公積金內(nèi)的存儲余額。

　　2提取總額超過購房總價款

　　按照規(guī)定，公積金的提取總額不能超過購房總價款。若你所要貸款購買的這套房屋總價為50萬，而公積金存儲余額有60萬，那么最多也只能提取50萬的公積金，剩余10萬元是不能提取的。

　　3未結(jié)清公

　　夫妻雙方在結(jié)清公積金貸款后還可再次使用。不論是在結(jié)婚前還是在結(jié)婚后辦理的公積金貸款，只要夫妻雙方中有一方辦理過公積金，公積金中心系統(tǒng)上就會有相應記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款第二套房的。如果第一套房的公積金貸款已結(jié)清，那么在政策上是允許夫妻雙方再次使用公積金貸款買房的，且仍可視為首次住房，不受二套房的政策限制。

　　公積金的提取

　　●公積金并不是隨便就可以提取的，只有符合以下情況才可以提取：

　　購房后(無論是商業(yè)貸款、公積金貸款還是全款付清)，憑貸款協(xié)議或購房協(xié)議、房產(chǎn)證可以提��；

　　裝修、翻建、大修自有住房的，憑相關協(xié)議與發(fā)票可以提取；

　　租金支出超過家庭收入5%的可以提取；

　　退休、身故也可以憑相關證明辦理提取手續(xù)；

　　出境定居、生活困難正在領取最低生活保障以及繳納公積金之后被判刑的也可以提取。

　　●公積金的提取可以由購房者向所在單位提出申請，并填寫住房公積金提取申請書和住房公積金提取明細表，到銀行索取近期還款憑證或證明，然后由本人或單位經(jīng)辦人持購房者身份證原件及復印件、住房公積金提取申請書、住房公積金提取明細表、購房合同及相關證明材料到公積金中心辦理提取。如配偶提取公積金，還應提供結(jié)婚證或戶口簿的原件及復印件。

　　TIPS

　　由于住房公積金是在稅前扣除，所以各地對繳存比例和最高限額都有明確規(guī)定：

　　自2008年7月1日起，北京住房公積金繳存比例統(tǒng)一調(diào)整為12%；最高限額2392元。

　　單位及個人住房公積金繳存比例各為5%—20%，具體繳存比例由單位和個人根據(jù)實際情況選擇；最高限額3796元。

　　住房公積金繳存比例為各7%；補充住房公積金繳存比例為各1%至8%(取正整數(shù))，具體比例由各單位根據(jù)實際情況確定。最高限額2428元。