快到年底,買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)的熱情和樓市成交量均出現(xiàn)下滑,金九銀十后的淡季正在走來(lái)。但是要買(mǎi)房的人依然無(wú)處不在、對(duì)于樓價(jià)走勢(shì)的迷茫也絲毫未減。最近有些媒體開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)的市盈率話(huà)題,筆者也借機(jī)跟大伙切磋一下,暴漲過(guò)后的廣州房產(chǎn)市盈率究竟幾何。

　　炒股的人都關(guān)注股票的市盈率,而房產(chǎn)的市盈率就是指購(gòu)買(mǎi)房屋費(fèi)用除以年租金收益。其實(shí)如果反過(guò)來(lái),就是人們更常見(jiàn)的租金回報(bào)率。正如股票有不同的類(lèi)型,不同類(lèi)別的房產(chǎn)也具有與股票類(lèi)似的特征。如果市盈率偏高,超過(guò)了其本身的內(nèi)在價(jià)值,無(wú)論是股票還是房產(chǎn)都意味著要防備其風(fēng)險(xiǎn)；若市盈率偏低,加上不錯(cuò)的基本面,則形成了價(jià)值洼地。

　　根據(jù)本周房管局公布的數(shù)據(jù)顯示,10月廣州住宅租賃登記的首月租金和登記備案面積分別為1592萬(wàn)元和159萬(wàn)平方米,合每平方米10元。同期全市二手房均價(jià)為4838元/平方米,計(jì)算可得目前廣州住房的市盈率為40.3倍。

　　有專(zhuān)家表示,目前中國(guó)股市的平均動(dòng)態(tài)市盈率為25倍,全國(guó)范圍的住宅市盈率約為33倍左右,房產(chǎn)資產(chǎn)比股票大約高估了1/3。按照廣州的情況,則比全國(guó)水平又高出了20%左右。這意味著,廣州樓市如果不是租金可以高速增長(zhǎng)的“績(jī)優(yōu)股”,則可能是被市場(chǎng)高估的“概念股”。

　　令人沮喪的是,廣州近幾年來(lái)住宅租金不漲是出了名的。滿(mǎn)堂紅數(shù)據(jù)稱(chēng),今年1-10月,廣州二手住宅的平均租金基本沒(méi)有變化,28.2元/平方米/月的平均租金同比僅象征性地上漲了0.1%。這樣來(lái)看,廣州住宅未來(lái)的投資價(jià)值堪憂(yōu)。

　　但房產(chǎn)專(zhuān)家們則提醒我們,實(shí)際上房產(chǎn)的投資價(jià)值仍然很可觀(guān),畢竟不同區(qū)域和品質(zhì)的房產(chǎn)回報(bào)率也有區(qū)別。比如市中心的荔灣、越秀、天河的回報(bào)率就比較高,可在4%以上,對(duì)應(yīng)的市盈率在25倍以下。

　　房產(chǎn)的市盈率為購(gòu)房者提供了一個(gè)有益的參考指標(biāo)。在買(mǎi)房前可先估算下同區(qū)域住房的回報(bào)率水平和對(duì)應(yīng)的市盈率,如果該區(qū)域的房產(chǎn)回報(bào)率在4%以上,意味著市盈率在25倍以下；如果在2.5%以下,市盈率則在40倍以上,也意味著要持續(xù)收租40年才能回本。

　　但正如股票價(jià)格有起伏一樣,房產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨市場(chǎng)預(yù)期和供求發(fā)生波動(dòng)。10月廣州一手房均價(jià)達(dá)到10078元/平方米,對(duì)應(yīng)一手房的平均市盈率達(dá)83倍。這樣的市場(chǎng)行情說(shuō)明買(mǎi)家對(duì)于未來(lái)的樓價(jià)有兩種判斷:要么租金大幅上升乃至翻番,要么一手房的內(nèi)在價(jià)值仍有挖掘空間。

　　買(mǎi)家如果還在猶豫是否要購(gòu)房,不妨思考一下,你要買(mǎi)的房子市盈率大概是多少,或者未來(lái)能去到多少?

　　王昊