文前提要：眼下房?jī)r(jià)高企，而租金長(zhǎng)期徘徊在較低水平，加之春節(jié)之前為傳統(tǒng)租賃淡季，專家表示目前換租能夠獲得諸多好處，比如在租金方面得到實(shí)惠，而且還有更大的選擇余地。

　　在當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到很高的情況下，從合理消費(fèi)的角度出發(fā)，在淡季換租不失為一種明智的選擇。2009年的樓市可謂是火爆異常，全國(guó)房?jī)r(jià)整體處在上漲通道中，就上海而言，有民間研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)整體上漲60%左右，少數(shù)樓盤價(jià)格翻番。這使得不少人“望房興嘆”，在這種情況下，租房成為更為實(shí)際的選擇。

　　而每年的春節(jié)前，住宅租賃市場(chǎng)往往會(huì)處于淡季，不少人因?yàn)閾Q工作、回家過年等原因而選擇在節(jié)前退房，與此同時(shí)，大部分人選擇在節(jié)后重新租房，因此這段時(shí)間房源多需求少，租金上漲乏力。如果選擇在這段時(shí)間換租，不但在租金方面得到實(shí)惠，而且還有更大的選擇余地。

　　精明租客節(jié)前換租

　　這兩天小張正忙著換房的事。一般情況下都是選擇在春節(jié)后再租房，他為什么卻要提前呢？提前換租，這其實(shí)正是小張的精明之處。

　　小張是個(gè)“新上海人”，大學(xué)畢業(yè)之后來滬發(fā)展自己的事業(yè)，距今已在這里生活了兩年多時(shí)間。每年春節(jié)，他都回江西老家過年，因此之前一直是春節(jié)前退租，過完春節(jié)回上海之后再租房。

　　但去年租房時(shí)發(fā)生在自己身上的一件小事，讓他改變了之前的習(xí)慣做法。那是在去年1月份，他陪朋友一起看了一套兩房，租金為3500元。而在春節(jié)后輪到自己租房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)條件相似的房源，月租金居然為3800元。前后不到一個(gè)月，而且當(dāng)時(shí)還受到金融風(fēng)暴的影響，房屋租賃市場(chǎng)疲軟，但為何春節(jié)前后租金水平還是有所區(qū)別呢？中介公司的業(yè)務(wù)員告訴他，春節(jié)之后是租賃高峰期，大量的需求會(huì)使得租金水平整體上漲。

　　這件事讓小張了解到，春節(jié)前租房可以少花錢。于是在年初租房時(shí)，他特意跟房東說明自己只租到2009年底，為的就是在過春節(jié)之前能夠重新?lián)Q租。

　　其實(shí)，像小張這樣的精明租客還有不少。記者從滬上部分中介門店了解到，目前有不少租客趁年底淡季重新租房。少數(shù)租客甚至提前看房，為的是避開春季后的租房高峰期。此外，面對(duì)房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)狀，以及政府出手開始調(diào)控樓市，專家建議不妨先租房過渡，等到市場(chǎng)前景明朗之后再做決定。專家分析認(rèn)為，中國(guó)樓市具有“政策市”特色，受政策影響較大，比如2007年的“二套房政策”就對(duì)平抑房?jī)r(jià)發(fā)揮了重要作用，因此此次政府對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，而且直指高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，由此可以判斷未來房?jī)r(jià)上漲空間不大。對(duì)此，本刊首席理財(cái)顧問徐建明表示，在這種情況下選擇租房過渡是比較合適的。

　　淡季換租省錢省力

　　業(yè)內(nèi)人士表示，春節(jié)前換租的好處不僅僅只是體現(xiàn)在省錢上面，而且可供選擇的房源眾多，還可節(jié)省不少精力。

　　春節(jié)前換租省錢，這是毋庸置疑的。記者了解到，省錢主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是租金水平相對(duì)春節(jié)后較低，其二是存在議價(jià)空間，還可與房東討價(jià)還價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，春季前后租金報(bào)價(jià)相比，兩者相差5%～10%不等�！耙话闱闆r下，春節(jié)前住房出租報(bào)價(jià)要低一些�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀如是說。他表示，由于節(jié)前租賃市場(chǎng)處于淡季，不少房東擔(dān)心長(zhǎng)時(shí)間空關(guān)造成租金收益上的損失，所以往往會(huì)選擇以快速出租的方式來處理，租金報(bào)價(jià)不會(huì)高于市場(chǎng)水平。而春節(jié)后住宅租賃市場(chǎng)旺季來臨，房東都會(huì)選擇提價(jià)，導(dǎo)致租金上漲。

　　其實(shí)，我們也可以從相關(guān)數(shù)據(jù)方面找到佐證。記者查閱了上海租賃指數(shù)辦公室公布的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)指數(shù)變化區(qū)域與業(yè)內(nèi)人士的說法基本一致。在2008年底、2009年初，受金融危機(jī)影響，租賃市場(chǎng)積弱不振，從2008年10月份開始，指數(shù)一直走低，跌幅維持在0.7%～0.8%之間，到了2009年2月(春節(jié)后)，情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，指數(shù)出現(xiàn)止跌跡象，下跌幅度減小到0.66%，而到了2009年3月，也就是租賃高峰期間，指數(shù)出現(xiàn)反彈，上漲0.16%。2007年和2008年春節(jié)前后住宅租賃市場(chǎng)的變化情況也基本與之相似，如2008年1月租賃指數(shù)上漲1.6%，但2008年2月指數(shù)漲幅放大，為2.7%；2007年2月指數(shù)下跌0.47%，2007年3月立即“轉(zhuǎn)正”為0.1%。

　　此外，與節(jié)后租房相比，節(jié)前租賃市場(chǎng)存在議價(jià)空間。上海美聯(lián)物業(yè)愚園分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理張蓉告訴記者，在淡季，房東的心態(tài)較為平和，而且也不排斥租客的議價(jià)要求，而在節(jié)后，租賃市場(chǎng)整體上漲，市場(chǎng)需求增加，此時(shí)再要求房東降價(jià)已無(wú)可能。至于議價(jià)空間有多大？業(yè)內(nèi)人士表示在5%左右，比如市中心一套小面積公寓，目前報(bào)價(jià)3000元，最終租下來可能只要2850元。

　　換租技巧有講究

　　節(jié)前租房雖然好處多，但也要講究技巧，這樣才能把好處真正轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在實(shí)惠。。

　　節(jié)前換租先算賬

　　專家建議，在換租之前要先算一筆賬，即閑置成本的大小。之所以要算賬，主要是考慮到不少人可能要暫時(shí)離開工作的城市回家過年，如果回家探親時(shí)間較長(zhǎng)，租好房之后會(huì)面臨閑置的情形，不使用還要付房租，這并不合算。因此在換租之前，一定要先確定閑置成本的大小。根據(jù)自己春節(jié)回家時(shí)間的長(zhǎng)短來確定閑置成本，如果閑置成本較小，提前租房還是合算的。

　　學(xué)會(huì)“對(duì)癥下藥”

　　在2009年年初，記者曾親身經(jīng)歷過這樣一件事。記者的鄰居原本打算以每月2200元的價(jià)格出租自己的一套兩房，但3個(gè)月過去了仍然空關(guān)，最后他接受了每月1900元的報(bào)價(jià)。相對(duì)來說，空關(guān)時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)房東形成的壓力越大，因此越容易接受租客提出來的條件。業(yè)內(nèi)人士建議，在租房之前，不妨先向中介經(jīng)紀(jì)人了解一下住房的基本情況，特別是上一個(gè)租客搬出的時(shí)間，最近看房人數(shù)等。對(duì)于空置時(shí)間較長(zhǎng)，而且看房人數(shù)并不多的房源，盡管提出降價(jià)要求。

　　專挑高房?jī)r(jià)小區(qū)

　　如何挑選到性價(jià)比更高的房源呢？專家建議盡量挑選高房?jī)r(jià)小區(qū)。目前房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了相對(duì)高位，而租金并未隨之上漲，因此只要不超過自己的預(yù)算，選擇房?jī)r(jià)更高的小區(qū)，無(wú)疑能夠得到更多的便利，比如高品質(zhì)的室內(nèi)家具家電配置、成熟的商業(yè)配套、高水平的物業(yè)管理等。

　　結(jié)合實(shí)際情況砍價(jià)

　　業(yè)內(nèi)人士提醒說，雖然現(xiàn)階段房東并不排斥討價(jià)還價(jià)，但也并非說明胡亂砍價(jià)也能奏效。一般情況下，現(xiàn)階段房東能接受的降價(jià)空間在5%左右，因此要注意掌握好砍價(jià)力道的輕重。同時(shí)還要結(jié)合實(shí)際情況，比如對(duì)于少數(shù)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人問津的房源，可以“砍”得稍重一點(diǎn)。

　　選擇年底租房，除了關(guān)注目前房屋租金價(jià)格是否較低外，有關(guān)專家提醒大家還要注意一些隱性的成本。北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部有關(guān)人士表示，比如對(duì)于北方的租客來說，冬季租房時(shí)一些房東會(huì)把供暖費(fèi)加入其中，如果房東要求加入全年的采暖費(fèi)，這樣會(huì)多交兩三個(gè)月的供暖費(fèi)。

　　另外需要注意的就是要仔細(xì)檢查家具家電的使用情況。有些房屋此前被長(zhǎng)期出租使用，在租用時(shí)要對(duì)房屋內(nèi)的一些家具、家電、管道等的使用情況仔細(xì)查看，以免租用后需要維修、更換等造成日后居住不方便，甚至額外增加一些修補(bǔ)費(fèi)用。 作者： 甄愛軍