2010該不該買房，一面是房?jī)r(jià)勢(shì)如猛虎；另一面卻是新政頻出，樓市注定不會(huì)重復(fù)去年的瘋狂，面對(duì)著高企的房?jī)r(jià)，是現(xiàn)在出手還是觀望？是自有置業(yè)還是過(guò)度租房？那些剛性需求者的出路究竟在何方？借債買房與租房而居相比，哪個(gè)更劃算？

　　高房?jī)r(jià)與低租金

　　最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，盡管2009年上海市房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高，然而住房租金投資回報(bào)率已降至歷史最低水平，僅2%左右，甚至不如最保守的投資方式——銀行定期儲(chǔ)蓄，目前一年期存款利率為2.25%。與投資國(guó)債相比，今年首期一年期憑證式國(guó)債發(fā)行利率為2.6%，高出住房租金投資回報(bào)率0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　如果將購(gòu)房款用來(lái)參與證券一級(jí)市場(chǎng)申購(gòu)新股或者購(gòu)買貨幣式基金這類風(fēng)險(xiǎn)較低的投資產(chǎn)品，年收益率至少可以達(dá)到8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅租金投資回報(bào)率。

　　為什么房?jī)r(jià)和租金之間會(huì)形成如此之大的反差呢？主要原因在于房?jī)r(jià)連年不斷上漲。這使得買房者并不是指望房屋租金來(lái)收回投資，而是靠房產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲來(lái)獲得收益。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市2009年新房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)50%，個(gè)別樓盤(pán)最高漲幅超過(guò)了120%，二手房市場(chǎng)價(jià)格也呈普漲態(tài)勢(shì)，全年平均漲幅高達(dá)38%。某咨詢機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果顯示，目前上海市住房空置率超過(guò)15%，一些房產(chǎn)投資者根本不在乎租金的回報(bào)，即使讓房屋空著也無(wú)所謂。因?yàn)橥顿Y一套房產(chǎn)如果靠租金來(lái)收回成本至少要耗時(shí)50年，而房?jī)r(jià)的增值可以在短短的2、3年內(nèi)就收回全部成本。

　　算好經(jīng)濟(jì)賬

　　不過(guò)，房租的偏低恰恰為租房者帶來(lái)了良好的機(jī)會(huì)，從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，租房明顯優(yōu)于買房。

　　如果你有300萬(wàn)元現(xiàn)金，準(zhǔn)備購(gòu)房結(jié)婚，以上海市內(nèi)環(huán)的二手房為例，面積100平方米，單價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來(lái)購(gòu)買這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場(chǎng)情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬(wàn)元。

　　按目前銀行一年期定期儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)算，300萬(wàn)元每年能夠帶來(lái)6.75萬(wàn)元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢(shì)明顯。如果將這筆錢用來(lái)?yè)u新股，按8%的收益計(jì)，年收益24萬(wàn)元，扣除房租后凈剩余18萬(wàn)元，數(shù)目相當(dāng)可觀。

　　如果手頭僅有100萬(wàn)元購(gòu)房款，買300萬(wàn)元房屋，你只能用作首付，還須貸款200萬(wàn)元，期限20年，還款方式為等額本息。其中公積金貸款為60萬(wàn)元，利率為3.87%；商業(yè)貸款為140萬(wàn)元，利率按基準(zhǔn)下浮15%計(jì)，為5.049%。

　　經(jīng)計(jì)算，月還款額為12872.23元，20年累計(jì)還款金額高達(dá)3089335.2元，其中利息1089335.2元，數(shù)目巨大。月供無(wú)疑會(huì)形成一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，只能省吃儉用當(dāng)“房奴”，生活質(zhì)量明顯下降，半輩子為房地產(chǎn)商和銀行打工。

　　相反，如果選擇租房，把100萬(wàn)元用來(lái)投資，那么扣除房租后仍可以得到凈收益2萬(wàn)元。即使租房20年，租金累計(jì)為120萬(wàn)元，與貸款利息支出相差無(wú)幾。

　　關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念

　　盡管有不少購(gòu)房者對(duì)上述經(jīng)濟(jì)賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買房，這或許與某些傳統(tǒng)觀念有關(guān)。

　　有部分人認(rèn)為，有房才算有家，須有婚房才能結(jié)婚，婚房當(dāng)然指的是產(chǎn)權(quán)房。有的姑娘認(rèn)為嫁給沒(méi)房的男人缺乏“安全感”，丈母娘也會(huì)對(duì)沒(méi)房的準(zhǔn)女婿一票否決。

　　其實(shí)，這一觀念必須改變。當(dāng)年，魯迅、巴金一批著名作家因當(dāng)時(shí)上海房?jī)r(jià)昂貴，選擇了租房而不是買房。在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國(guó)是65.5%，瑞士是42%，英國(guó)是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)，剛開(kāi)始工作的年輕人一般是先租房，然后量力而行買小房，這是一種被普遍接受的住房消費(fèi)觀念。

　　不愿租房的剛性需求者還有個(gè)顧慮，就是擔(dān)心今后房?jī)r(jià)漲了，更買不起房。其實(shí)，現(xiàn)在買不起房子的人，即便房?jī)r(jià)下跌20%，還是買不起；而買得起的人，若是傾其所囊買房，流動(dòng)資金便枯竭了。

　　有人開(kāi)玩笑說(shuō)：“一套房子，消滅一個(gè)中產(chǎn)”，此話雖然有點(diǎn)過(guò)頭，但也是從一個(gè)側(cè)面反映了購(gòu)房者的困境。高房?jī)r(jià)，可以說(shuō)已經(jīng)成為廣大百姓最為揪心的問(wèn)題之一。與其硬撐著降低生活質(zhì)量當(dāng)“房奴”，還不如先租房把該做的事情做起來(lái)。文 龔常