“最近，一直在盤算著再買一套房子，聽說各銀行在利率方面有所不同，真不知道具體該如何操作？”在一家IT企業(yè)工作的侯先生困惑地說。

　　進(jìn)入今年以來，由于二手房交易量的持續(xù)升溫，二套房貸也被帶火，越來越多的人開始關(guān)心二套房貸款如何操作。記者從偉嘉安捷、凱盛經(jīng)略等專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)獲悉，最近一段時(shí)間前來咨詢和辦理二套房貸業(yè)務(wù)的客戶明顯增多。對于目前各家銀行二套房貸的利率政策以及借款人具體應(yīng)該如何操作，業(yè)內(nèi)人士給出了專業(yè)建議。

　　銀行通過利率浮動(dòng)爭取客戶

　　近期，北京銀監(jiān)會(huì)重申二套房貸政策，若不是購買改善型自住房首付必須至少四成，貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　京城專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷的企劃主管吳昊說，重申的二套房貸政策，并沒有像2007年出臺(tái)的二套房政策那樣強(qiáng)硬要求二套及以上住房利率不斷提升，可以說是政策的一大突破。從實(shí)際操作看，各家銀行雖未公布利率調(diào)整浮動(dòng)的具體細(xì)則，但基本上第一套房貸的借款人已結(jié)清且還款記錄良好的再次貸款時(shí)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評定，借款人可享受不同下浮的優(yōu)惠利率政策，與之前必須在基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的利率相比，能夠節(jié)省一定支出。

　　吳昊給記者算了一筆賬，以貸款60萬元20年為例，按照2007年出臺(tái)的原二套房貸政策，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，利率是6.53%，借款人月還款額4484.04元。如果各家銀行在利率風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，借款人信用記錄良好且確有換房需求，與原二套房貸利率相比，基準(zhǔn)利率9折每月節(jié)省410.75元，總利息節(jié)省近10萬元；基準(zhǔn)利率8.5折每月節(jié)省511.04元，總利息節(jié)省12萬元左右；基準(zhǔn)利率8折每月節(jié)省606.70元，總利息節(jié)省14萬元左右；基準(zhǔn)利率7.5折每月節(jié)省704.32元，總利息節(jié)省近17萬元。

　　除此之外，借款人如購買的第一套房產(chǎn)按人均建筑面積計(jì)算低于北京人均住宅建筑面積27.07平方米，其在購買第二套住房時(shí)還能享受首付20%，利率7折的優(yōu)惠，與上浮1.1倍的原二套房利率相比每月節(jié)省800.56元，總利息能夠節(jié)省近20萬元。

　　北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司副總經(jīng)理盧婷莉也表示，銀監(jiān)會(huì)給各個(gè)銀行的指示中，只嚴(yán)格控制了貸款成數(shù)，并未對利率做出明確規(guī)定，各銀行可根據(jù)自身情況自行處理。這意味著每家銀行可以通過利率的浮動(dòng)來爭取客戶，貸款利率市場化將成為一個(gè)趨勢。這對于借款人而言無疑是一個(gè)利好，可以節(jié)省不少利息。

　　操作有技巧 借款人省錢有道

　　某銀行工作人員告訴記者，目前銀行將申請購買第二套房貸款的借款人主要細(xì)分為兩大類，即首套住房已結(jié)清貸款者和首套住房未結(jié)清貸款者。

　　吳昊說，對于第一套房貸已結(jié)清的客戶而言，銀行會(huì)判定這類客戶的經(jīng)濟(jì)能力比較強(qiáng)，另外如果還貸期間無逾期，個(gè)人信用狀況比較好，綜合這些因素考慮，這類借款人需要再次貸款置業(yè)時(shí)，銀行會(huì)給予一個(gè)較好的貸款政策，貸款成數(shù)與利率和首套住房貸款政策相接近。

　　對于首套住房未結(jié)清貸款的客戶，比如蔣先生2006年在南三環(huán)附近購置了50平方米的一居室，因?yàn)榻Y(jié)婚今年想換個(gè)100平方米以上的房子，蔣先生第一套房還在按揭中且目前無能力全部還清尾款。吳昊說，根據(jù)銀行現(xiàn)在的二套房貸政策，如同蔣先生這樣首套住房未結(jié)清的借款人，若需要再次貸款買房，首付必須是四成，利率可以按照各銀行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控，一般在7折優(yōu)惠利率以上、基準(zhǔn)利率以下浮動(dòng)。

　　采訪中，記者了解到像蔣先生這樣未還清第一套房貸的客戶，還可采取“氣球貸”捆綁還貸的方式。北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)馮雪青介紹說，“氣球貸”就是按照貸款3至5年的利率進(jìn)行計(jì)算利息，貸款額度不變，貸款期3至5年期滿后可以一次性還清貸款，或者申請延期。申請延期時(shí)同樣循環(huán)貸3至5年期，以此類推。

　　凱盛經(jīng)略專業(yè)顧問專門為記者算了一筆賬，比如申請貸款20年，貸款金額為100萬元。選擇3年“氣球貸”，月供為7013元，3年利息支出為165021元；選者20年商貸，月供為8038元，3年的利息支出為176330元，兩者同比相差11309元。

　　采訪中，記者了解到，目前有多種貸款方式，比如理財(cái)還貸、平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)、雙周供、存抵貸。銀行和相關(guān)機(jī)構(gòu)也推出了諸多服務(wù)，如交通銀行北京市分行門戶網(wǎng)站“個(gè)貸e站”專欄，可查閱每日更新的房源信息，在該網(wǎng)站提交貸款申請，可享受專職信貸客戶經(jīng)理為客戶提供的一對一融資服務(wù)等；凱盛經(jīng)略也設(shè)置了24小時(shí)服務(wù)熱線：4006507768，且近期推出了二手房貸款免服務(wù)費(fèi)等活動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒：應(yīng)留意多方面問題

　　對于想要辦理二套房貸的客戶，業(yè)內(nèi)人士特別提醒說，客戶在具體操作中應(yīng)注意多個(gè)事項(xiàng)。

　　吳昊說，首先，二套房貸款首付四成“雷打不動(dòng)”，如果借款人購買的是二手房，貸款是按房子80%的評估價(jià)計(jì)算的，那么首付就會(huì)增加到六成，借款人需要考慮貸款的前期壓力，尋找適合自己的貸款方案、貸款產(chǎn)品及貸款方式。

　　其次，借款人信用成為二套房貸款的關(guān)鍵，借款人要注意個(gè)人信用的保養(yǎng)與維護(hù)。

　　再次，各家銀行二套房貸政策不明，借款人應(yīng)提前考察。

　　北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟認(rèn)為，消費(fèi)者還應(yīng)關(guān)注兩個(gè)方面事項(xiàng)。一方面，要仔細(xì)研究確定換房方案。因?yàn)楫?dāng)前房價(jià)處于漲跌交界點(diǎn)，日后的行情很難判斷，且交易成本較高，對于資金實(shí)力較強(qiáng)的人建議將原有住房作為長線投資，出租獲利，以房養(yǎng)房。

　　另一方面，要關(guān)注所要購買的房子是否適用于二套貸款標(biāo)準(zhǔn)。最為重要的是，要確認(rèn)是否會(huì)被列入改善型住房，因?yàn)檫@意味著首付款及享受的利率標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)截然不同。(記者：李佳鵬 實(shí)習(xí)生：鞏慧)