市民王女士

　　我是工薪族，家庭年收入25萬元，今年初貸款100萬元買了一套價(jià)值125萬元自用住房，如今升值30萬元。最近，我們又想買一套100萬元的投資用房，想再次貸款50萬元。請問在目前的價(jià)位，貸款投資房市值不值？風(fēng)險(xiǎn)大不大？

　　跑腿：理財(cái)專家表示，目前房價(jià)已處于歷史高位，出租回報(bào)率低，而且未來政策和市場走向都存在較大變數(shù)，短線獲利越來越難。

　　對(duì)于資金盈余較多的家庭而言，投資房市長線持有或可實(shí)現(xiàn)保值；但對(duì)于需主要依靠貸款投資房市的市民而言，需當(dāng)心利率上調(diào)和房價(jià)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資指標(biāo)

　　一、租金。長期持有出租的話，租金回報(bào)越高越好。

　　二、樓價(jià)。放在二手市場出售，差價(jià)收益越多越好。

　　三、現(xiàn)狀。房價(jià)處于高位，出租回報(bào)率低，投資客需當(dāng)心利率上調(diào)和房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。

　　租金：回報(bào)率處歷史低位

　　比2001年同期下降30% 放租不如存錢

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前廣州樓價(jià)飆升而租金保持穩(wěn)定，租金回報(bào)率處于歷史低位，樓市投資租金回報(bào)率不如將錢存入銀行。

　　記者在珠江新城、中山八路等板塊走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在珠江新城馬場西路一套150平方米左右的物業(yè)，報(bào)價(jià)260萬元，而相近面積的房屋租金報(bào)價(jià)在4000元~5500元不等，投資回報(bào)率不足3%。合富置業(yè)工作人員告訴記者，目前珠江新城的租金回報(bào)率很低，一般不超4%。

　　上海易居中國的研究顯示，自2002年我國樓市租金回報(bào)率開始呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。至今年一季度，租金回報(bào)率已經(jīng)相對(duì)于2001年同期下降了30%，處于歷史低位。有置業(yè)專家表示，僅從出租回報(bào)率上看，房地產(chǎn)幾乎沒什么投資價(jià)值。

　　數(shù)字解讀：李小姐在濱江東上渡路有一套120平方米的住房，目前，報(bào)價(jià)165萬元，租金3500元/月，一直遲滯不前。

　　李小姐表示，按這種租售價(jià)格計(jì)算，該房屋要出租39.3年才能收回成本，投資回報(bào)率只有2.54%，比銀行的3年期存款利率還要低，和其他理財(cái)產(chǎn)品相比就更不劃算。

　　樓價(jià)：后期可能相對(duì)穩(wěn)定

　　如果貸款成本上漲就會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)

　　業(yè)內(nèi)人士稱，近兩年樓市保持堅(jiān)挺，加上貸款買房帶來的杠桿效應(yīng)，投資樓市遠(yuǎn)比投資股市回報(bào)豐厚。所以，房市投資者更加看重房產(chǎn)本身的增值回報(bào)。

　　合富置業(yè)工作人員表示：“以珠江新城為例，由于其城市地位和配套設(shè)施完善，投資者很看重其未來的增值潛力，所以投資熱情很高�！�

　　對(duì)于樓市投資者而言，雖然在樓價(jià)上漲時(shí)，貸款買房的杠桿作用會(huì)使資金的實(shí)際收益率擴(kuò)大，但是樓價(jià)一旦下跌，也意味著虧損率的擴(kuò)大。假設(shè)王女士年初購買的房子如今跌至100萬元，則其32萬多元的首期投入，大部分也將化為烏有。投資虧損率也將達(dá)到90%以上。

　　目前，對(duì)于后期樓市的價(jià)格走勢，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，后期樓價(jià)不會(huì)大跌，但也不會(huì)再像前期那樣大漲，可能會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。在樓價(jià)保持穩(wěn)定的情況下，投資者要考慮后市交易成本和貸款成本可能上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　數(shù)字解讀：以上述李小姐房屋為例，雖然出租回報(bào)率不及銀行存款高，但是如果該物業(yè)升值空間較大，其投資回報(bào)率就會(huì)大幅提高。

　　假設(shè)廣州市一年樓價(jià)上漲4%，加上一年2.8%的出租回報(bào)率，則投資該房產(chǎn)一年的投資回報(bào)率可達(dá)6.8%；如果樓價(jià)上漲8%，投資回報(bào)率可達(dá)10%以上。

　　王女士家庭財(cái)務(wù)分析

　　月供占收入46% 利率升難抗壓

　　二手房主要交易費(fèi)

　　買方：中介代理傭金、按揭代理費(fèi)、貸款保險(xiǎn)費(fèi)、貸款合同公證費(fèi)、貸款印花稅、交易契稅、交易印花稅、交易管理費(fèi)

　　賣方：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、交易管理費(fèi)、印花稅

　　信貸狀況

　　如果王女士的第一套房貸執(zhí)行的是七折優(yōu)惠利率，目前利率為4.158%，按等額還款方式供20年，每月還款金額為6143元。第二套房貸如果按銀行普遍采取的上浮10%利率計(jì)算，分20年還款，月供為3740.53元。兩套房貸月供總計(jì)為9883.53元，占收入46%以上，接近50%的警戒線。

　　像王女士這樣的投資客必須考慮到未來貨幣和房貸政策存在變數(shù)，背負(fù)100多萬元的房貸，其家庭收入是否承受得起風(fēng)險(xiǎn)。

　　兩大風(fēng)險(xiǎn)

　　利率上調(diào)：如果中央工作重點(diǎn)由保增長轉(zhuǎn)向防通脹，明年利率可能會(huì)逐步上升。假設(shè)經(jīng)過加息，5年以上貸款利率升至去年上半年的高位7.83%，則王女士第一套房貸按七折利率計(jì)算將升至5.481%；第二套房貸按1.1倍計(jì)算升至8.613%，房貸總月供達(dá)11243元，負(fù)債超過50%警戒線。萬一王女士家突然需要大筆支出，家庭可能馬上入不敷出。

　　收入波動(dòng)：目前王女士家庭的月供與收入比已經(jīng)接近50%的警戒線，一旦家庭收入出現(xiàn)下滑，馬上就會(huì)陷入財(cái)務(wù)困難的境地。

　　點(diǎn)題讀者敬請留下詳細(xì)的聯(lián)系方式，方便我們溝通和發(fā)放獎(jiǎng)金。感謝本期點(diǎn)題讀者，獎(jiǎng)金300元。

    文/記者方利平、張忠安