港府糾偏穩(wěn)定樓市

　　香港財政司司長曾俊華在約見香港地產(chǎn)商時表示，政府將嚴(yán)肅對待樓市問題，一旦發(fā)現(xiàn)樓市過熱便會采取行動，不排除優(yōu)化現(xiàn)行的勾地制度。曾俊華提出對樓價的關(guān)注，擔(dān)心豪宅樓價飆升可能影響中小型樓價，希望市場自然調(diào)節(jié)，在自律的環(huán)境下，政府應(yīng)盡量減少干預(yù)，如果市場變得不公平不穩(wěn)定，以致影響整體經(jīng)濟發(fā)展和民生，以及涉及保障消費者權(quán)益的問題時，政府一定會介入。曾俊華還提醒市民，銀行低利率不會持續(xù)太久，投資時應(yīng)注意風(fēng)險。

　　盡管樓市泡沫初現(xiàn)，但港府目前也不敢為打壓樓市下猛藥。曾俊華說，政策有可能會使樓市出現(xiàn)不必要的波動，尤其是目前全球經(jīng)濟環(huán)境仍有一定變數(shù)，政府在推動穩(wěn)定樓市措施時，必定會謹慎行事。

　　香港政府人士表示，政府將有三招響應(yīng)樓價問題——一是優(yōu)化勾地政策，二是循按揭方向著手，三是提高信息透明度。

　　香港金管局新任總裁陳德霖近期也表示，鑒于目前豪宅市場價格急升，銀行按揭貸款的風(fēng)險相應(yīng)增加的情況，金管局已經(jīng)向銀行發(fā)出指引，把價值兩千萬或以上的物業(yè)按揭貸款上限，由7成下調(diào)至6成。

　　陳德霖還表示，金管局要求銀行在推出按揭貸款計劃時，應(yīng)加強風(fēng)險管理：首先，確保銀行對物業(yè)作出妥善審慎的估值；其次，銀行在評估借款人的供款能力時，應(yīng)充分考慮目前的按揭利率已經(jīng)處于極低的水平，當(dāng)利率回升至較正常水平時，借款人的供款能力會否出現(xiàn)問題；再者，作為投資物業(yè)的按揭貸款時，銀行必須小心和審慎評估風(fēng)險。

　　9月中旬，金管局曾就銀行按揭貸款發(fā)出通告，對有個別香港銀行提供全期低至最優(yōu)惠利率減3.25厘的做法表示關(guān)注，認為香港銀行激烈的按揭利率價格戰(zhàn)不可維持，可能有損銀行業(yè)利潤率并導(dǎo)致風(fēng)險上升。

　　盡管政府表態(tài)明確，但目前尚未直接介入干預(yù)。10月29日香港政府重申，不會以興建居屋來干預(yù)樓市。有學(xué)者稱，原本并不希望直接出手干預(yù)樓價的香港政府，此次主動出招糾偏，實為時勢所迫。如果香港豪宅市場繼續(xù)虛火過旺，極易推高整體樓價上漲預(yù)期，普通住宅價格也會水漲船高。

　　內(nèi)外熱錢助推漲勢

　　中銀香港研究員發(fā)表報告指出，今年香港樓市反彈呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性泡沫特征，面積較大的住宅價格漲得較快，香港豪宅價格過快上漲有可能蔓延到普通住宅市場。8月份100平方米以上的住宅價格上漲指數(shù)幾乎達到1997年的水平，而160平方米以上的豪宅更是超過了1997年6月。

　　普通住宅單位中，盡管不少屋苑的價格仍遠低于1997年時的水平，但一些成交量大的屋苑價格反彈驚人。9月份太古城和美孚新村的價格已經(jīng)分別達到了1997年10月的82%和73%。

　　該報告還指出，從今年4月至今，香港樓市房屋的成交量一直在10000宗以上，這使樓價上揚獲得支撐。從近期整體市場環(huán)境和成交情況來看，這種態(tài)勢還有進一步持續(xù)的可能，豪宅價格的飆升有可能蔓延至普通住宅。另一方面，外來資金仍在大量涌入，全球貨幣量化寬松環(huán)境仍然不變，香港同業(yè)拆息仍處于歷史的低位，樓市供應(yīng)偏緊暫無緩和跡象。

　　投資客中自然缺少不了內(nèi)地買家的身影。最近恒基地產(chǎn)開售的西半山天匯，一套復(fù)式單位每平米售價高達71.28萬港元，以4.39億港元成交價格創(chuàng)下“全球最貴”分層豪宅的紀(jì)錄。這名買家據(jù)傳為一名內(nèi)地富豪。

　　中原集團主席施永青指出，香港的豪宅市場中，內(nèi)地買家所占的比重至少達兩到三成。會德豐地產(chǎn)(香港)常務(wù)董事黃光耀也表示，內(nèi)地富豪已成為左右香港豪宅價格的主力軍，兩到三成是內(nèi)地買家。

　　國慶黃金周期間，香港不少地產(chǎn)中介紛紛組織內(nèi)地豪宅看樓團，中原地產(chǎn)組織約200組內(nèi)地富豪到富甲半山、名鑄、九龍站及港島區(qū)二手豪宅參觀，信和置業(yè)也安排了30至40名來自廣東省的投資客來港買樓，其他發(fā)展商組織的以內(nèi)地投資客為目標(biāo)的看樓活動也不少。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，看好香港樓市升值前景、借此投資移民獲取香港身份以及香港利息率低等，均是內(nèi)地資金赴港買樓的動機。豪宅因升值快、彰顯身份，成為內(nèi)地資金主要的追捧對象。

　　快速飆漲的香港樓價激起市民和議員的強烈不滿和抗議，10月份香港政府終于出招，雖未直接入市干預(yù)，但間接措施已暫時奏效，樓市炒風(fēng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)緩。

　　10月27日，香港財政司司長曾俊華會見地產(chǎn)建設(shè)商會成員，討論勾地(土地上市預(yù)尋價)政策及樓價問題。曾俊華表示，如果市場變得不公平不穩(wěn)定，政府會介入。而此前，香港金管局也發(fā)出指引，將超過2000萬元豪宅的最高按揭成數(shù)由七成降至六成。地產(chǎn)建設(shè)商會也表示，支持勾地制度，建議降低勾地門檻。

　　樓市成交明顯轉(zhuǎn)緩

　　在港府連續(xù)出招后，樓市氣氛轉(zhuǎn)向觀望，漲勢得到暫時遏制。10月最后一個周末，十大屋苑二手成交按周大跌58%，其中，康怡花園、海怡半島、黃埔花園和新都城出現(xiàn)零成交。港島區(qū)域二手樓成交量下跌67%。

　　二手樓市交投近月持續(xù)放緩，部分叫價強硬的業(yè)主開始態(tài)度軟化，調(diào)低報價并提高議價幅度，減價迅速離場。其中，新界沙田第一城議價幅度達到2%-4%，太古城也有不少業(yè)主愿意將叫價調(diào)低約十余萬元，不少減價單位得以順利成交。

　　一手樓市方面，港府政策推出后，諸多新盤參觀人數(shù)下降，成交量也大大減少。利嘉閣地產(chǎn)研究部報告指出，10月份前29天香港約有10500宗樓宇買賣登記，較9月份高位回落23%。成交額也減少了35%，只有約420億元，預(yù)計10月份全月成交量為11000宗。

　　中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升指出，10月份香港十大屋苑的二手買賣合約登記為627宗，總值21.10億元，較9月的806宗及26.78億元，下跌22.2%及21.2%。成交量跌幅最多的是杏花村，環(huán)比9月下跌47.7%。康怡花園的成交量環(huán)比也下跌44.4%，排名第二位。他預(yù)計，因為近期樓價持續(xù)高企，壓制了買家的入市步伐，預(yù)料第四季度屋苑買賣會顯著放緩，估計2009年全年十大屋苑約有7800宗成交。

　　在收緊豪宅按揭措施出臺后，10月底香港舉行物業(yè)拍賣會共推出18項物業(yè)，其中5個是豪宅單位，拍賣過程中，竟然沒有任何買家試圖出價，逼得拍賣行只好全部收回。拍賣師指出，金管局推出豪宅按揭政策變化，令豪宅拍賣氣氛回落，準(zhǔn)買家正觀望政府措施。利嘉閣研究主管周滿杰認為，受新盤活動減少和銀行收緊按揭等影響，預(yù)計11月份登記數(shù)字將低于一萬宗，香港樓市連續(xù)7個月成交破萬的記錄將宣告結(jié)束。

　　數(shù)據(jù)顯示，未來三至五年香港市場只有4.7萬個樓宇單位供應(yīng)，這種供應(yīng)短缺局面仍會加重樓價上升的預(yù)期。中原集團主席施永青建議，香港政府應(yīng)根據(jù)樓市價格變動、人口轉(zhuǎn)變以及城市規(guī)劃等因素，恢復(fù)定期賣地，同時設(shè)立批地限制，減少樓價飆升衍生的問題。有學(xué)者指出，優(yōu)化土地供應(yīng)，調(diào)整勾地制度，并加快空屋在二手市場的流轉(zhuǎn)速度，從根本上解決供求失衡問題，才是治本之策。

　　十月份香港樓市大事記

　　日期 事件

　　10月14日 恒基地產(chǎn)開售的西半山天匯一個復(fù)式戶以每平方米約71.28萬港元售出，創(chuàng)下“全球最貴”新紀(jì)錄。

　　香港特首曾蔭權(quán)在施政報告呼吁市民置業(yè)不要太挑剔；同時指出，豪宅樓價對普通物業(yè)的影響不大。

　　10月20日 金管局與五家銀行代表會晤，了解目前整體樓市形勢及按揭風(fēng)險情況。

　　10月21日 香港地產(chǎn)建設(shè)商會表示支持勾地制度，建議降低勾地門坎。

　　香港金管局發(fā)出指引，樓價逾2000萬元豪宅的最高按揭成數(shù)，由七成降至六成。

　　10月23日 行政會議成員張炳良認為，居屋與私樓市場定位有別，社會不應(yīng)夸大復(fù)建居屋對樓市的影響。

　　10月25日 有市民游行，投訴樓價過高，要求復(fù)建居屋、恢復(fù)賣地。

　　10月27日 香港財政司司長曾俊華會見地產(chǎn)商，討論勾地政策及樓價問題。曾俊華表示，如果市場變得不公平不穩(wěn)定，政府會介入。

　　10月29日 香港政府重申，不會以興建居屋來干預(yù)樓市。