高房?jī)r(jià)一直是中國(guó)百姓的心頭之痛，也是今年“兩會(huì)”的民生焦點(diǎn)之一。怎樣買(mǎi)得起房、住得上房是老百姓關(guān)心的；如何宏觀調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是政府面臨的難題。本版將陸續(xù)推出外國(guó)房產(chǎn)法規(guī)政策專題，看看看國(guó)外在房產(chǎn)調(diào)控方面是如何做的

　　擁有一套屬于自己的房屋是絢麗的“美國(guó)夢(mèng)”的光環(huán)之一，盡管實(shí)現(xiàn)這一夢(mèng)想的美國(guó)人只占全國(guó)人口的一半，但住房問(wèn)題并未成為尖銳的社會(huì)矛盾。這一方面是由于美國(guó)地域廣袤，人口壓力不大，房源有充足保證，另一方面也得益于成熟的市場(chǎng)主導(dǎo)以及靈活的政策調(diào)節(jié)

　　合理布局舒緩住房壓力

　　美國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格總體呈上揚(yáng)趨勢(shì)，但漲幅是平穩(wěn)的，而且與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平是合拍的。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華盛頓市中心一套一居室的公寓在1995年售價(jià)約為5萬(wàn)美元，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格將近30萬(wàn)美元，一套聯(lián)排別墅的售價(jià)當(dāng)年約為20萬(wàn)美元，現(xiàn)在的價(jià)格升至80萬(wàn)美元左右。

　　“房貸危機(jī)”之后，全美房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，獨(dú)棟房屋的全國(guó)均價(jià)在20萬(wàn)美元上下。除了一些變化性的因素外，居住區(qū)域的合理布局對(duì)房產(chǎn)價(jià)格亦起到重要的穩(wěn)定作用。

　　美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)主要由中心城市、城市郊區(qū)和非都市區(qū)三大部分構(gòu)成，房產(chǎn)價(jià)格也因此呈現(xiàn)階梯式的差異。同樣是100萬(wàn)美元，在紐約的曼哈頓只能買(mǎi)一間100平方米的公寓，但在弗吉尼亞州靠近華盛頓的地方，就能買(mǎi)下一幢數(shù)百平方米的獨(dú)棟房屋。而在中部的一些州，幾萬(wàn)美元也可以擁有獨(dú)棟房屋。

　　美國(guó)的人口為3億多，房屋總量超過(guò)1億套，不同市場(chǎng)的房源都很充裕。人們可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和生活需要進(jìn)行選擇，不必?cái)D破腦袋“蝸居”在中心城市。由于美國(guó)的城鄉(xiāng)差別很小，家家戶戶又有汽車作為交通工具，很多人寧愿選擇在距城市20到50公里的地方安居。

　　房源多樣保障不同需求

　　租房是不少美國(guó)人安居的方式，這一市場(chǎng)在人口流動(dòng)較大的城市十分火爆，而房源也呈現(xiàn)出多樣性。在華盛頓及周邊地區(qū)，人們可以花5000到6000美元租住三居室的豪華公寓，也可以花幾百美元租個(gè)普通的一居室。而在紐約，租住房子的人口占到65%，他們大多是年收入在10萬(wàn)美元以下的家庭。

　　為確保低收入階層的住房需求，美國(guó)政府規(guī)定，每一個(gè)住宅小區(qū)在規(guī)劃和建設(shè)中，應(yīng)將一定比例的房屋留作低價(jià)房。譬如在紐約，市政府要求開(kāi)發(fā)商若在屬于政府的地皮上興建樓盤(pán)，必須拿出20%的單元供給低收入者。

　　這些低價(jià)房沒(méi)有區(qū)域限制，可以位于城市的任何地方，甚至是寸土寸金的黃金地段。低收入者既可以購(gòu)買(mǎi)這些房屋，也可以選擇租住的方式，政府還會(huì)對(duì)租金進(jìn)行控制管理。不過(guò)租住者必須是以滿足居住為前提，這種優(yōu)惠的租住房不能被繼承和轉(zhuǎn)讓。

　　針對(duì)老年群體，政府則興建專門(mén)的老年公寓。這種公寓的租金不僅便宜，而且會(huì)配備更多的無(wú)障礙設(shè)施，同時(shí)提供更可靠的安全保障。

　　多種舉措遏制投機(jī)炒房

　　美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)根本上是以居住型為主，投機(jī)炒作的空間并不大，但隨著外來(lái)移民的不斷增多以及一些暴發(fā)戶拓寬投資渠道需求的上升，投機(jī)炒房也成為一種不容忽視的危機(jī)。政府則通過(guò)“組合拳”式的多種舉措，對(duì)這種行為進(jìn)行遏制。

　　利率是政府影響房市的主要杠桿。美國(guó)人買(mǎi)房基本上都是向銀行借錢(qián)，利率的高低在很大程度上決定著買(mǎi)房者的決心和熱情。政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的民眾在稅收和貸款利率上實(shí)行一定的優(yōu)惠，但對(duì)居住型和投資型的房產(chǎn)交易，貸款利率是不同的。雖然利率之差并不大，但顯示了政府鼓勵(lì)解決居住、適當(dāng)控制投機(jī)的一種引導(dǎo)性姿態(tài)。

　　稅收是另一種調(diào)節(jié)方式。聯(lián)邦和州政府對(duì)民眾購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，每年都要征收一定的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅并不固定，而是根據(jù)當(dāng)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)評(píng)估。其比率雖然不足房?jī)r(jià)的1%，但水漲船高，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，房主所要繳納的房產(chǎn)稅也就跟著加碼，這在一定程度上壓縮了投資炒房的獲利空間。

　　嚴(yán)格貸款程序是第三大手段。金融危機(jī)之后，人們發(fā)現(xiàn)從銀行獲得貸款的手續(xù)更加嚴(yán)格了。銀行不僅會(huì)調(diào)查申請(qǐng)者的家庭收入，了解其償貸能力，而且會(huì)將信用記錄作為判斷尺度。最新的政策表明，對(duì)一些金融信用記錄不良的人，各用人機(jī)構(gòu)在招聘時(shí)會(huì)更為謹(jǐn)慎。這些人連飯碗都難找，也就與買(mǎi)房置地?zé)o緣了。對(duì)獲得購(gòu)房貸款的申請(qǐng)者，銀行也要求其每月償貸金額不會(huì)超出家庭月收入的三分之一。這一方面能保證房產(chǎn)信貸環(huán)節(jié)不會(huì)出現(xiàn)壞賬，另一方面也使購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)閮斮J而降低生活水準(zhǔn)。

　　人為操縱市場(chǎng)后果嚴(yán)重

　　促成美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)的原因還有很多。譬如土地價(jià)格便宜，通常只占房屋價(jià)格的20%。還有人們購(gòu)房和還貸的壓力相對(duì)較低，不少人是由租轉(zhuǎn)買(mǎi)的，因?yàn)樗麄冊(cè)谟?jì)算成本之后，發(fā)現(xiàn)在合適的時(shí)機(jī)買(mǎi)房比租房還便宜。再有美國(guó)人的居住心態(tài)很好，只要活著的時(shí)候有條件不錯(cuò)的地方住，買(mǎi)也好，租也罷，公寓或是房屋都不成問(wèn)題。

　　更重要的是，美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)根本上遵從的是市場(chǎng)的主導(dǎo)。在完成了工業(yè)化的大發(fā)展后，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況大體上已趨于平衡。不論是售房市場(chǎng)，還是租房市場(chǎng)，二手房屋都是絕對(duì)的主角，這從一個(gè)方面反映出市場(chǎng)的穩(wěn)定狀態(tài)。同時(shí)，由于二手房屋交易形成的利潤(rùn)空間不大，市場(chǎng)上也就避免了投機(jī)暴利。

　　有趣的是，美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)狀況形成的是反向走勢(shì)。20世紀(jì)90年代至本世紀(jì)初，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在網(wǎng)絡(luò)科技的推動(dòng)下延續(xù)了10年的繁榮時(shí)期。美聯(lián)儲(chǔ)為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱不得不13次升息，而經(jīng)濟(jì)大繁榮卻沒(méi)有帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的大幅上揚(yáng)。相反，“9·11”事件后美國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)衰退，美聯(lián)儲(chǔ)11次降息以刺激經(jīng)濟(jì)，而在經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，美國(guó)房產(chǎn)卻出現(xiàn)全面上漲。

　　專家指出，違背市場(chǎng)規(guī)律、人為操縱房產(chǎn)，是引爆房貸危機(jī)并進(jìn)而形成金融風(fēng)暴的根本原因。政府為使房產(chǎn)市場(chǎng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力，任由金融機(jī)構(gòu)不斷降低信貸門(mén)檻，吸引大量民眾盲目進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)置，最終釀成嚴(yán)重的后果。房產(chǎn)市場(chǎng)有其自身發(fā)展規(guī)律，任何人為推高或壓低房?jī)r(jià)的行為，都將付出慘重的代價(jià)。