美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年2月份美國舊房銷售環(huán)比下降了0.6%，是近8個(gè)月以來的最低水平；而早已被布什政府提上具體日程的“兩房”改組在奧巴馬總統(tǒng)的手里仍然是燙手山芋，短期內(nèi)難以解決。與此同時(shí)，不少海外投資客紛紛登陸美國意圖“抄底”，紐約近期也接連傳出了多處豪宅被海外買家天價(jià)購入的消息。對此，分析人士提醒，雖然商業(yè)地產(chǎn)可能有利可圖，但海外軍團(tuán)在美國“抄底”住宅地產(chǎn)或許只是一場勝算不大的“豪賭”，美國房地產(chǎn)前景或許遠(yuǎn)非人們想象的那樣樂觀。

　　本報(bào)記者 趙曉路

　　“兩房” 改組進(jìn)退維谷

　　早在2008年9月，布什政府便向美國兩大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房利美”、“房地美”注資數(shù)千億美元，以防止危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大，而美聯(lián)儲(chǔ)也收購了兩家機(jī)構(gòu)發(fā)行的房屋貸款抵押證券，并為它們提供了新的信貸額度以支撐流動(dòng)性。布什政府當(dāng)時(shí)還宣稱，將在18個(gè)月內(nèi)完成“兩房”改組工作。但通過分析美國國會(huì)眾議院財(cái)政與金融委員會(huì)2010年3月23日就“兩房”的改組問題舉行的聽證會(huì)上傳出的聲音，便不難發(fā)現(xiàn)，18個(gè)月的期限或許只能成為一個(gè)幻影。

　　會(huì)上，美國財(cái)長蓋特納表示，聯(lián)邦政府并非回避曾經(jīng)提出的期限，但“兩房”改組關(guān)系重大，“兩房”對穩(wěn)定美國房地產(chǎn)市場至關(guān)重要，因此必須用更多時(shí)間來進(jìn)行研究和觀察�；仡櫼酝�的危機(jī)中的教訓(xùn)，蓋特納認(rèn)為，只有購房者得到充分的、低成本的貸款，房地產(chǎn)市場才能脫離危機(jī)。而“兩房”恰恰扮演了這樣的角色：它們的存在給了銀行動(dòng)力和可能性來向購房者提供低成本的、長期的抵押貸款。而如果貿(mào)然在目前對“兩房”開始進(jìn)行全面改革，政府撤出對“兩房”的支持，勢必會(huì)“驚嚇投資者”，嚴(yán)重打擊投資者的信心。

　　有分析人士認(rèn)為，如果沒有美國政府支持的“兩房”發(fā)揮作用，銀行和金融機(jī)構(gòu)將沒有能力或干脆拒絕向房地產(chǎn)投放貸款�！皟煞俊贝_保了房貸的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，不遺余力地推動(dòng)著美國地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，“兩房”擔(dān)保了美國約70%房貸，并管理著奧巴馬政府750億美元貸款改造計(jì)劃。“房利美”、“房地美”和聯(lián)邦住房管理局一起，名副其實(shí)地成為了美國政府為美國房地產(chǎn)市場托市的三大支柱。

　　盡管“兩房”在過去一年多的時(shí)間里各自都已“瘦身”到2000億美元的規(guī)模之下，但專家表示，兩家公司仍然手握全美大半的家庭貸款，短期內(nèi)美國政府推出其具體重組改革方案的可能性不大，因?yàn)檫@極易引起新的“海嘯”。

　　海外投資客豪賭美國樓市

　　3月25日，紐約傳一位神秘中國商人在經(jīng)35輪的競拍后，以每平方米逾53000美元，總價(jià)3320萬美元的高價(jià)買下了紐約一處500多平方米的公寓的消息，創(chuàng)曼哈頓公寓2010年以來的最高售價(jià)。紐約媒體還報(bào)道，一位來自中國內(nèi)地的買家也于近日對紐約曼哈頓第五大道1009號獨(dú)棟豪宅，也是第五大道上唯一尚可供出售的宅邸表現(xiàn)出意向。另據(jù)美國豪華物業(yè)網(wǎng)上平臺PropGOLuxury的消息，該獨(dú)棟豪宅于2010年1月上市，標(biāo)出了5000萬美金的曼哈頓歷史最高價(jià)。

　　不僅是在紐約，當(dāng)南加新住宅銷售幾陷停滯之時(shí)，華人買主卻頻繁出手，成為了當(dāng)?shù)氐摹熬仁熊姟�。�?dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)公司透露，科羅納住宅區(qū)及南加州旅館產(chǎn)業(yè)，多是華人天下。根據(jù)戴德梁行2010年初的一份報(bào)告顯示，中國市場上“炒客”的比例超過了70%。

　　而美國Prodigy International地產(chǎn)公司公布的數(shù)據(jù)，中國買家對紐約房產(chǎn)的興趣在過去1年的時(shí)間中增長十分顯著，其旗下有兩家公司的已售房屋中，由亞洲買家購買的已經(jīng)占到2成，其中中國人占了很大比重。分析人士表示，一些中國投資客手中“不差錢”，而同時(shí)美國信貸政策處于緊縮中，中國的個(gè)人和機(jī)構(gòu)正好抓住這個(gè)時(shí)機(jī)在美國樓市進(jìn)行投資，其中不少是集團(tuán)性的投資活動(dòng)。

　　地產(chǎn)分析師桃樂絲·李認(rèn)為，正是由于目前市場上對美元繼續(xù)升值的預(yù)期較高，一些海外投資者才會(huì)對美國地產(chǎn)興趣高漲。當(dāng)?shù)赜杏^察人士認(rèn)為，由于海外投資客的殺入，紐約等熱點(diǎn)地區(qū)下跌的樓市拐點(diǎn)或現(xiàn)。像紐約這樣的地區(qū)，再開發(fā)的可能性很低，而在紐約，只有30%的人擁有自己的房產(chǎn)，房產(chǎn)保值的可能性還是比較大的。

　　中美差異不可忽視

　　日前，有專家提醒中國投資者，在中美兩國投資住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的方式和土壤是完全不同的，因此，要防范風(fēng)險(xiǎn)，最好不要涉足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國住宅用地的供應(yīng)落實(shí)在70%左右，而我國即使在北京這樣的城市算上保障房也只占22%，為保持市場流動(dòng)性，歐美國家多也會(huì)允許樓市中存在一定“炒客”，但通常不超過市場上人群的6%�？梢姲阎袊�“爆炒”的思路硬套在美國的“抄底”行動(dòng)上很難成功。專家表示，中國商業(yè)地產(chǎn)在一線城市的收益率大約是2%-3%，寫字樓可以達(dá)到4%-5%。從中國人均GDP水平上看，我們?nèi)蕴幱诳焖侔l(fā)展期，并未進(jìn)入改善期。只有人均GDP達(dá)到15000美元的時(shí)候，才能說商業(yè)地產(chǎn)才進(jìn)入了發(fā)展的好時(shí)期，會(huì)產(chǎn)生較好收益。而當(dāng)下即便是在一線城市人均GDP也不過7000-11000美元，其中尚不乏政府投資，商業(yè)地產(chǎn)并沒有成為主角。

　　美國的一些住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來到中國游說，并表示無論是美國公民還是外籍的公民，在美國置業(yè)所享受的價(jià)格、其他方面的條件都是一樣的。但盛集投資管理咨詢有限公司總經(jīng)理李利認(rèn)為，海外資金投資美國商業(yè)地產(chǎn)或許面臨機(jī)遇，但投資住宅恐怕就很難獲得較好的回報(bào)。在美國，住宅是消費(fèi)品和福利，很難作為外國人的投資品。如果投資住宅，就要面臨高額的增值稅。美國公民可以抵扣所得稅，但對外國人來說這樣的稅率下，投資將無利可圖。

　　一位華人購房者對記者表示，很多中國買家都選擇全款在美國購房。他解釋說，由于經(jīng)歷了次貸危機(jī)，美國銀行對房貸審核異常嚴(yán)格，通常要花上1個(gè)多月時(shí)間，使得從成交到最終手續(xù)辦妥并交房要持續(xù)1、2個(gè)月時(shí)間。而審核貸款時(shí)，必須提供兩年以上的美國納稅記錄和優(yōu)質(zhì)個(gè)人資信報(bào)告，對于外國投資者來說，如果非美國長期居民，申請貸款就很難了。

　　要在美國保有一套房屋，成本也不低。首先，擁有房屋后，每半年就要交一次房產(chǎn)稅，包括計(jì)價(jià)稅和市政建設(shè)費(fèi)。其中，計(jì)價(jià)稅按房產(chǎn)價(jià)值來征收，每年政府都會(huì)重新估值；而市政建設(shè)征收期為20年，以支持新開發(fā)地區(qū)和新地塊的房屋建設(shè)。這兩種稅由當(dāng)?shù)刈h會(huì)制定稅率，雖然各地有差異，但總體為房屋總價(jià)的1.5%-3%。此外，還要每年繳納占房屋價(jià)值0.125%的強(qiáng)制房屋保險(xiǎn)費(fèi)。此外，出租房屋的所得也需要納稅；而在美國房屋出租通常是委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，還要支付物業(yè)管理費(fèi)。

　　通過對美國房屋轉(zhuǎn)手成本的調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)投機(jī)者“投機(jī)”開銷不小。在美國幾乎所有房屋買賣都要通過中介來完成，賣方通常需支付房價(jià)6%的中介稅。而在辦理房產(chǎn)買賣過程中，外國投資者通常要聘請公證行來完成涉及的法律文書和政府文件的工作，公證費(fèi)約為0.2%。為避免糾紛，轉(zhuǎn)手前還要請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋檢測，費(fèi)用約為每平方英尺0.1美元。

　　就算轉(zhuǎn)手賣了好價(jià)錢，還要過所得稅這只“老虎”。據(jù)美國的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》規(guī)定，對于房地產(chǎn)的投資收益，外國投資者必須按常規(guī)所得稅稅率征稅，除非其于該納稅年度在美國留居超過半年，即183天，在出售自住2年以上的住房時(shí)，才可享受美國居民納稅人的優(yōu)惠：個(gè)人賣房收益不超25萬美元，家庭不超50萬美元，則可免交所得稅。但個(gè)人和家庭一生享受該項(xiàng)優(yōu)惠也僅此一次，因?yàn)槁?lián)邦稅務(wù)局將向第二套房買賣的收益獲得者收取高達(dá)20%的資產(chǎn)所得稅。海外軍團(tuán)在美國“抄底”住宅地產(chǎn)或許只是一場勝算不大的“豪賭”。