房地產(chǎn)市場最需要警惕什么？

　　不是新一代“地王”的誕生，不是房市暴利仍存，不是房價繼續(xù)上漲……而是對上述諸多現(xiàn)象將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的購買力梯級衰減效應(yīng)。

　　房地產(chǎn)市場是一個對供求關(guān)系變化異常敏感的市場。買家眾，剛性需求旺，房價不漲都難，烈火烹油的往日房市盛景證明了這一點；觀望多，囊中羞澀者增，房價不跌也難，如今的房市正在上演這樣的拉鋸戰(zhàn)。房市究竟向何處走，購買力說了算，有購買力才有需求，有需求房價才能堅挺、房市才能繁榮。

　　自中國實施住房制度改革、推行貨幣化分房政策以來，我國房市一直在剛性需求支撐下一路高歌猛進(jìn)，而城市化初期急速釋放的市場需求，更是導(dǎo)致房價大幅上揚，以至在差不多8年的光景中，房價上漲到了令人咋舌的地步。房價高低原本不應(yīng)成為市場最關(guān)注的焦點，因為高和低都是相對的，我國房市一直沒有實現(xiàn)市場化，房價需要一個價值回歸的過程。事實上，在價值回歸過程中，只要有買有賣，不是人為炒作或房地產(chǎn)商刻意操縱價格，房市就是健康的，用不著過于擔(dān)心。何況，為了擠除房市中因投機(jī)性需求而產(chǎn)生的需求泡沫，國家也采取了不少措施，效果非常明顯。

　　問題是，當(dāng)剛性需求釋放殆盡，殘存的剛性需求和大量的改善性需求究竟還能支撐起多高的房價？

　　如果說住房制度改革釋放出的剛性需求，能讓房價“沒有最高，只有更高”，是因為一方面房價一直在恢復(fù)性上漲中沒有尋找到供需平衡點；另一方面貨幣化補(bǔ)償使剛性需求的實現(xiàn)擁有了充裕的貨幣基礎(chǔ)的話，那么，恰恰在這兩點上，現(xiàn)在的情況發(fā)生了微妙變化。從供需角度看，目前的房價已是供求雙方博弈所能達(dá)到的最有利于房地產(chǎn)商的平衡點，在房價不變甚至人為漲價、價格嚴(yán)重偏離實際購買力的情況下，天平將不得不悄然向有利于購房者的一方傾斜；從需求實現(xiàn)的基礎(chǔ)——貨幣購買力來看，剛性需求釋放完畢后，真正對當(dāng)前房價擁有購買力的人正呈梯級遞減趨勢。正是這個梯級遞減趨勢，值得市場所有參與者高度警惕。

　　房市購買力的梯級衰減效應(yīng)大致是這樣的：剛性需求推高房價至最高點，房價高位震蕩且略有回落，剩余部分對高房價有承受力的購買力開始觀望；房價在震蕩后反彈沖高或二次沖頂，觀望的剩余高購買力因擔(dān)心房價繼續(xù)上漲而快速釋放；房價在上述購買力釋放完畢后復(fù)歸跌途，并向能承受次高房價的購買力靠攏，待房價再次反彈時，這批購買力又因擔(dān)心房價上漲而快速釋放；然后房價又在后續(xù)購買力無力跟上的情況下再次下跌，并向能承受次次高房價的購買力靠攏。如此循環(huán)往復(fù)，直至房價與大眾購買力達(dá)成平衡。在這個梯級衰減過程中，每一次反彈都會將一批殘存高購買力消滅，而每一次反彈結(jié)束后，房價的新平衡點都將不得不向下漂移。若從這個角度觀察，今年3月全國樓市回暖，房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)兩個月放大，以及5月開始，部分城市房價開始出現(xiàn)反彈、一線城市房價甚至出現(xiàn)跳升，都屬于上述二次沖頂階段中，剩余部分觀望的高購買力的集中釋放。因為伴隨著樓價的不斷上漲，現(xiàn)在成交量已開始出現(xiàn)高位回落。待殘存高購買力釋放完畢，房價將不得不開始梯級衰減的下一個循環(huán)過程。尤需警惕的是，一段時期以來，樓市成交量增加的同時，退房量也在加大，這從另一個角度顯示當(dāng)前的房市小陽春本質(zhì)上缺乏真實和強(qiáng)勁購買力的支撐。國務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。一些開發(fā)商承認(rèn)，此舉表明房地產(chǎn)市場的行情并不如銷售數(shù)據(jù)看到的那樣“光鮮”。

　　購買力的梯級衰減效應(yīng)提醒銀行，對當(dāng)前樓市反彈帶來的按揭和開發(fā)信貸的快速增長，需要保持理性，房貸風(fēng)險仍需嚴(yán)防；購買力的梯級衰減，也提醒開發(fā)商，房市最好的時光可能已經(jīng)過去，隨著獨生子女漸成人口主流以及人口老齡化時代的到來，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略將是大勢所趨、潮流所向；購買力的梯級衰減，同樣也提醒購房者，追高買房需要理性，否則有可能將自己卷進(jìn)惱人的漩渦。