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今年以來城中樓盤在南京房價(jià)的一片漲聲中,也紛紛取消優(yōu)惠。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),在城中目前在售的20多家樓盤中,整體價(jià)格在不斷上揚(yáng),單價(jià)沖破2萬元/m2關(guān)口的樓盤越來越多,如金鼎灣國際、長江路九號(hào)、凱潤金城、錦盈大廈、鋒尚國際等,下半年即將亮相的城開御園預(yù)計(jì)也會(huì)超過2萬元/m2。
“城中存量房大概5個(gè)月左右就可以去化掉”,“城中可供開發(fā)的土地太少了”,這樣的言論讓購房者對(duì)城中房價(jià)的走勢頗為關(guān)注。本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)了兩位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行探討。
頭腦 風(fēng)暴
正方
未來可能超過2.5萬元/m2
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長 張輝
對(duì)于房價(jià)的走勢,我認(rèn)為供求關(guān)系是最關(guān)鍵的因素;谶@樣的原因,城中樓盤未來漲到2.5萬-3萬元/m2甚至超過這個(gè)價(jià)格,也不是沒有可能!
城中的需求旺盛,主要來自以下這些支撐:財(cái)富經(jīng)濟(jì)中心,高密度、高收入人群聚集區(qū),城市交通樞紐,城市商業(yè)中心,深厚的歷史文化底蘊(yùn),……總之,城中是一座城市的精華所在,加上南京人固有的“戀城情結(jié)”,這里歷來都是,或許永遠(yuǎn)都不會(huì)改變的“置業(yè)首選之地”。
而供應(yīng)稀缺主要體現(xiàn)在:一是可改造用地少,根據(jù)2002年老城規(guī)劃,加上舊城改造、企業(yè)搬遷用地,可開發(fā)建設(shè)土地僅1.5平方公里左右,經(jīng)過近幾年的開發(fā)后目前預(yù)計(jì)不到1平方公里左右;二是“疏散老城人口”的策略,2006年老城規(guī)劃提出了“控制居住用地總量,努力疏散人口,減少居住用地195.76公頃”。
應(yīng)該說,這幾年的供應(yīng)高峰提供了一個(gè)不錯(cuò)的購買時(shí)機(jī)。2005年以前,南京年均出讓老城用地中,住宅加酒店式公寓的規(guī)劃建筑面積約50萬m2;2008年下降為10多萬m2左右。2005年之后土地出讓劇減必會(huì)帶來后市供應(yīng)“斷檔”。
對(duì)于房價(jià),我的觀點(diǎn)是,經(jīng)濟(jì)決定上限。2007年之后,城中樓面地價(jià)約10000-13000多元/m2,毛坯房保本價(jià)約16000-20000元/m2,隨著拆遷成本上升和供應(yīng)稀缺溢價(jià),地價(jià)和房價(jià)將進(jìn)一步上升,這基本是底限。同時(shí),上限取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、富裕人群的財(cái)富增長以及供應(yīng)的稀缺程度。財(cái)富增長必然帶來資產(chǎn)價(jià)格上漲。我認(rèn)為,南京城中未來漲到2.5萬-3萬元/m2不是夢,能不能漲得更高,就看經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r了。
反方
上升空間關(guān)鍵還要看產(chǎn)品
陳密 中百達(dá)總經(jīng)理
城中樓盤價(jià)格的差別性還是蠻大的。如果僅僅是沾了個(gè)‘城中’的名分,在產(chǎn)品、資源等方面缺乏相應(yīng)競爭力,那么將來也不會(huì)有什么上升空間。”
這幾年南京城中房價(jià)一直在漲,在我們代理的項(xiàng)目中,幾家城中樓盤銷售都還不錯(cuò)。在與客戶溝通后得知,他們中不少人已在周邊區(qū)域買了房子,而現(xiàn)在還是回歸城中,那些30-45歲左右的買房人,正處于事業(yè)高峰期,對(duì)時(shí)間成本很看重。
這就是城中的誘惑,留在城中、選擇城中的人越來越多,房價(jià)自然會(huì)水漲船高。但要說到城中房價(jià)的上限,我覺得這個(gè)問題不能“一刀切”。
其實(shí)由于地段、產(chǎn)品、品牌等的諸多差異,城中樓盤價(jià)格的差別性還是蠻大的。比如說頂級(jí)豪宅或者占有絕對(duì)稀缺資源的房子,上升空間會(huì)很大,3萬不是問題;但如果僅僅是沾了個(gè)“城中”的名分,在產(chǎn)品、資源等方面缺乏相應(yīng)競爭力,那么估計(jì)將來也不會(huì)有什么上升空間。
拿莫愁湖那邊的二手房來說,現(xiàn)在看不到湖景的在2萬元/m2,看到湖景的單價(jià)能賣到2.5萬元,F(xiàn)在玄武湖、湖南路附近的一些樓盤,銷售很好,就是因?yàn)樗鼈兊某鞘匈Y源、景觀資源獨(dú)一無二。
目前市場上的頂級(jí)豪宅不多見,而它們是房價(jià)的領(lǐng)跑者。因此我覺得,最終決定價(jià)格的,產(chǎn)品本身并不遜于地段,甚至前者還會(huì)起到更關(guān)鍵的作用。
去年的金融風(fēng)暴對(duì)樓市而言是個(gè)“分水嶺”,不僅意味著房價(jià)的一次波動(dòng),而且更把樓市帶入到一個(gè)大競爭時(shí)代,F(xiàn)在很多開發(fā)商都愈發(fā)意識(shí)到,只有把產(chǎn)品做得精細(xì)和專業(yè),才能在市場上擁有足夠的競爭力。而這樣的觀念改變,對(duì)樓市而言是好事。
其他 觀點(diǎn)
半壟斷狀態(tài)下房價(jià)難降
經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李開發(fā)
一個(gè)城市中心區(qū)的建筑,是幾十年、上百年的積累完成的,如果想降低房價(jià),幾乎是不可能的。實(shí)際上城市里面的房地產(chǎn)開發(fā)商處于半壟斷狀態(tài),由于壟斷,想調(diào)節(jié)房價(jià)就比較難。
城中房價(jià)將現(xiàn)兩極分化
杭州中原營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 章惠芳
市區(qū)土地資源不可再生,在一定時(shí)間段內(nèi)供應(yīng)量相當(dāng)有限,除非出現(xiàn)新一輪舊城改造。但也不會(huì)所有的房子都跟著一起漲,將來兩極分化的趨勢將會(huì)更突出。
南京城中上升空間較大
南京萬唐置業(yè)董事長 周斌
我對(duì)比了一下全國幾個(gè)城市的房價(jià),杭州核心區(qū)域在4萬元左右,深圳也在三四萬,而南京目前還在2萬上下徘徊。撇開城市之間的經(jīng)濟(jì)差異,我覺得南京城中的房價(jià)還有較大上升空間。
市中心房價(jià)也會(huì)跌
耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授羅伯特·希勒
美國最近3年的房價(jià)一直在跌,包括市中心房價(jià),這一趨勢還將繼續(xù)。連聯(lián)邦政府都宣布,房價(jià)下跌將持續(xù)至2010年。最起碼,最近的銀行壓力測試已經(jīng)假定房價(jià)在2006年至2010年間下跌41%。
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