8月8日，上海浦東星河灣開盤，當(dāng)天銷售額超過40億元，創(chuàng)下房地產(chǎn)市場化以來單盤開盤銷售額最高紀(jì)錄。此前，成都套價千萬以上的豪宅麓山國際開盤，也創(chuàng)下當(dāng)天銷售7億的成績。北京7月銷售排行榜中，國瑞城、星河灣等豪宅仍穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)成交額最前列……

　　一系列跡象表明，豪宅成交正成為很多城市房價居高不下的護(hù)法。豪宅投資同樣是房地產(chǎn)投資最熱鬧的領(lǐng)域。但是，一個重要的信號需要提醒盲目崇拜豪宅的樓市投資者和開發(fā)商。那就是，并不是每個城市的豪宅都會熱銷，部分二、三線城市的豪宅正成為銷售風(fēng)險最大的物業(yè)類型。處于城市郊區(qū)的房源也可能成為房地產(chǎn)從高峰向下回調(diào)的首個波谷。

　　克而瑞(中國)研究中心近日發(fā)布的《2009年3季度全國典型城市房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險度評估報告》指出，受上半年樓市回暖拉動，各檔次物業(yè)庫存風(fēng)險大幅降低，但部分二、三線城市的高檔住宅仍可能面臨較大的去化壓力。

　　根據(jù)預(yù)測，三季度全國銷售風(fēng)險最大的仍然是高檔住宅。31個典型城市中三分之一的城市存在較高的庫存風(fēng)險，這些城市均在非一線城市的區(qū)域。風(fēng)險最低的是中檔和中低檔住宅，原因是這部分物業(yè)的需求仍是各城市占比最大的那部分剛性需求。

　　“總體看來，高檔住宅風(fēng)險較二季度有明顯下降，說明市場回暖很好地緩解了前期高檔住宅的高風(fēng)險。但是在部分中小城市中，由于高檔物業(yè)購買者受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響不明顯，投資不夠活躍，因此仍存在一定的去化和價格壓力�！眻蟾嬷赋�。

　　另外，豪宅今年上半年遭遇租金下降的窘?jīng)r。市場人士稱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面回暖是導(dǎo)致豪宅租售倒掛的主要原因。

　　除了不同物業(yè)類型的風(fēng)險各有不同外，同一城市的不同區(qū)域的庫存風(fēng)險也各有不同。報告指出，從各城市區(qū)域供給量來看，可能出現(xiàn)庫存壓力的區(qū)域主要集中于郊區(qū)，例如西安的城西區(qū)、太原的尖草坪區(qū)和萬柏林區(qū)、上海的奉賢區(qū)和武漢的沌口區(qū)。

　　而31個典型城市中，庫存壓力相對較大的城市是�？�。由于存量大、成交回升較慢，�？谡�體市場供求處于較高風(fēng)險等級，其四個區(qū)域中，龍華區(qū)、美蘭區(qū)和瓊山區(qū)銷售風(fēng)險都較大。處于中度風(fēng)險的秀英區(qū)，雖然二季度末供大于求的風(fēng)險較低，但未來一年內(nèi)預(yù)計將出現(xiàn)明顯的供大于求局面，如果成交量不能繼續(xù)回升，供求風(fēng)險將有加大的可能。

　　由此可以看出，消費(fèi)者不能被均價和部分城市的樓市投資熱情與成交火爆局面所誤導(dǎo)，進(jìn)而判斷全國樓市都在急行軍式的增長。這也是部分專家認(rèn)為樓市回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的原因之一。

　　當(dāng)然，從長期來看，優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)房源一定有巨大的需求支持，無論是豪宅還是普通住宅，這也是開發(fā)商和購房者選擇項(xiàng)目的共同目標(biāo)。但下半年商品房已經(jīng)不太可能出現(xiàn)上半年全線猛漲的局面，對于投資土地的開發(fā)商和投資房產(chǎn)的購房者來說，有區(qū)別的判斷投資風(fēng)險就顯得尤其重要。(于兵兵)