7月份以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)，一是出現(xiàn)成交萎縮的跡象，一線城市尤為明顯：深圳環(huán)比下降16%、北京下降13%、上海下降9%、杭州下降37%、；二是7月份與8月初，一線城市豪宅成交量上升，導(dǎo)致短期的價(jià)量齊漲。

　　從周期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處在豪宅與投資客主導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)位置。房地產(chǎn)市場(chǎng)上升的節(jié)奏非常明確，開始是成交量上升、房?jī)r(jià)小幅攀升，隨后是成交量大升、投資客逐步進(jìn)入，緊接著是豪宅成交上升投資客主導(dǎo)、房?jī)r(jià)到達(dá)高位，然后是成交下降、投資客撤出，最終導(dǎo)致剛性需求被抑制、回到谷底。目前投資客主導(dǎo)、價(jià)升量跌，是很明確的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。

　　目前上海的情況是豪宅暢銷。一些春江水暖鴨先知的房地產(chǎn)商開始大規(guī)模推出樓盤。8月廣州推出的樓盤比7月驟增，中心六區(qū)新推樓盤的個(gè)數(shù)接近“五一”黃金月的六成。這說明，從房地產(chǎn)商的判斷來(lái)看，目前處于風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，處于價(jià)格高位，此時(shí)推出樓盤是最佳時(shí)機(jī)。捂盤惜售與大規(guī)模推房，在前期儲(chǔ)備相同的前提下，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)后市的判斷。

　　購(gòu)房者不應(yīng)被假象蒙蔽。8月的前兩周，深圳一共有9個(gè)樓盤入市。深圳國(guó)土房管局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，截至8月17日上午11時(shí)，除了兩樓盤獲得八成成交之外，其余樓盤銷售率均在四成以下，個(gè)別樓盤僅僅錄得一成成交。而開發(fā)商對(duì)外宣稱的銷售率，多在六成以上。兩個(gè)數(shù)據(jù)相差懸殊，固然有錄入滯后的因素，但也反映房屋成交量存在虛增的可能，最終法律意義上的成交才能說明問題。

　　最立竿見影的是政策風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商大部分是調(diào)控政策主導(dǎo)下的徘徊者。銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸，發(fā)出收緊房地產(chǎn)投資比例的信號(hào)；中央多個(gè)部委警示樓市風(fēng)險(xiǎn)。除了銀監(jiān)會(huì)、央行外，發(fā)改委對(duì)當(dāng)前樓市發(fā)出預(yù)警，國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)展開新一輪嚴(yán)查“地王”的風(fēng)暴，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)稅總局也在8月接連發(fā)文，對(duì)樓市表達(dá)了擔(dān)憂。多部門對(duì)房地產(chǎn)密集表態(tài)，顯示對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)高度重視。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一忠告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)前中國(guó)樓市已回暖，開發(fā)企業(yè)一定要冷靜判斷形勢(shì)，不要助推樓市的漲價(jià)，要以實(shí)際行動(dòng)來(lái)維護(hù)樓市回暖的大好局面。對(duì)家里人關(guān)起門來(lái)的忠告，必須重視。

　　地方政府逐步改變此前的助推房地產(chǎn)價(jià)格的態(tài)度：比如，上海市委書記俞正聲在接受采訪時(shí)表示要加大供應(yīng)控制房?jī)r(jià)，北京在政府投資的帶動(dòng)下，1-7月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1205.1億元，同比增長(zhǎng)26%，7月完成開發(fā)投資303.3億元，同比增長(zhǎng)87%，但比6月略有下降。廣州市同樣強(qiáng)勢(shì)，8月10日，廣州市國(guó)土房管局迅速采取措施：廣東中萊投資公司2007年以44.75億元拍得的地塊遲遲不開發(fā)，被強(qiáng)制收回，并沒收拍地時(shí)的8000萬(wàn)元保證金。

　　從投資收益角度看，雖然央行表示貨幣政策不變，但是不表示能夠容忍房?jī)r(jià)泡沫大漲，可以預(yù)計(jì)，只要實(shí)體經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)，貨幣政策就有騰挪的空間。只要加息四次以上，只要開征物業(yè)稅正式試點(diǎn)，市場(chǎng)收益預(yù)期就將扭轉(zhuǎn)。

　　目前繼續(xù)炒地、炒房，將遭遇政策、市場(chǎng)與預(yù)期的三重風(fēng)險(xiǎn)，如果說央企還有博弈的成本，普通投資者又有什么必要接盤當(dāng)炮灰呢？

　　□葉檀