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加強(qiáng)土地管理的本質(zhì),是減少土地的金融屬性。除了監(jiān)管商人、企業(yè)、購(gòu)房投資者,還應(yīng)該對(duì)手握土地推出權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)的部門進(jìn)行監(jiān)管。
為緩解房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)矛盾,8月23日,國(guó)土資源部表示,在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地情況下,下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管,防止趁機(jī)搭車圈地。也就是說(shuō),要嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商囤地等待升值。
國(guó)土資源部一直表示,供地有保障,地價(jià)上升是開(kāi)發(fā)商囤積的結(jié)果。中原地產(chǎn)近期的一份報(bào)告為此提供了彈藥。中原地產(chǎn)通過(guò)梳理40家知名地產(chǎn)商自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)之后發(fā)現(xiàn):這些地塊中,除去在售和售完?duì)顟B(tài)的土地,有57%的土地尚未入市。其中,27%的土地還處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài),30%依然處于規(guī)劃在建狀態(tài)。2007年18幅地王之中,除去4幅退地,余下的14幅地王中,有7幅處于閑置待開(kāi)發(fā)狀態(tài),7幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近90%。如今的土地市場(chǎng)開(kāi)始重演2007年的一幕,地王頻出,不同的是今年舉牌者中最具分量的是央企方陣。
從金融的角度非常容易理解地價(jià)的暴漲暴跌,開(kāi)發(fā)商把土地當(dāng)作可以囤積的稀缺資源,坐等升值以便獲得數(shù)倍的資產(chǎn)性收益。因?yàn)樵谕恋嘏c股市之間有一條清晰可見(jiàn)的利益鏈條,土地增加房地產(chǎn)上市企業(yè)的溢價(jià)。
截至8月4日,包括南國(guó)置業(yè)、中信地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)在內(nèi)的30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。安居地產(chǎn)副總經(jīng)理萬(wàn)國(guó)勝表示,如果這30余家房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)成功,資金總規(guī)模將超過(guò)1000億元。如此便捷的利益生成鏈條,開(kāi)發(fā)商想不囤地都難。這說(shuō)明,是資本市場(chǎng)的投資者整體看好土地的升值潛力。
從理論上說(shuō),要解決土地溢價(jià),增加土地供給即可。國(guó)土資源部《2009年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》顯示,上半年,全國(guó)土地供應(yīng)總量95372.82公頃,同比增加12.6%。不過(guò),由于一季度供應(yīng)量大幅下降,導(dǎo)致上半年供應(yīng)量整體下降:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)25532.9公頃,同比減少5.7%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比略減。第二季度全國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)量大幅增加,達(dá)20888.30公頃,同比增加了8.9%,環(huán)比增加102.6%,與第一季度同比下降25.8%形成鮮明對(duì)照。
問(wèn)題在于,土地是我們這個(gè)人口大國(guó)的稀缺資源,有關(guān)方面越是強(qiáng)調(diào)18億畝耕地不可放松,越是讓土地囤積者增強(qiáng)了信心。國(guó)土管理部門雖然與開(kāi)發(fā)商屢齟齬,卻給了開(kāi)發(fā)商間接的支撐。
既然我國(guó)的土地供應(yīng)量不能夠增加到足以改變預(yù)期,要改變預(yù)期唯一的辦法是加強(qiáng)監(jiān)管。所謂加強(qiáng)監(jiān)管,除了監(jiān)管開(kāi)發(fā)商之外,還應(yīng)該監(jiān)管地方土地的監(jiān)管者。比如,一線城市屢屢發(fā)生按照計(jì)劃該推出的土地,卻往往少于規(guī)劃;又如,一些地方眼看地價(jià)下滑,便擁地不推,或者在推地時(shí)完全不透明,不告知未來(lái)的推出計(jì)劃,造成人為恐慌、哄搶,以致土地價(jià)格居高不下。難道土地價(jià)格高,開(kāi)發(fā)商是唯一的獲利者嗎?
加強(qiáng)土地管理的本質(zhì),是減少土地的金融屬性,讓土地溢價(jià)不再奇高,刺痛購(gòu)房者的心。因此,這個(gè)管理絕不應(yīng)該是傳統(tǒng)管理理念的重復(fù),而應(yīng)該按照科學(xué)發(fā)展觀的要求,嵌入到現(xiàn)代化的、透明高效的行政體系中去。除了監(jiān)管商人、企業(yè)、購(gòu)房投資者,還應(yīng)該對(duì)手握土地推出權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)的部門進(jìn)行監(jiān)管,做到有規(guī)必依,規(guī)劃徹底公開(kāi)、透明,取信于所有的納稅者。如此的管理,才能贏得公眾的尊重與擁戴。
(葉檀,知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員)
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