9月前兩周，一線城市商品房銷量繼續(xù)回落。與此同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)屢攀新高。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，工商銀行投資銀行部高級(jí)分析師張貽倫在接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)認(rèn)為，成交量全面回落預(yù)示著樓市將面臨短期調(diào)整；8月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)大幅上漲超過(guò)歷史最高水平，未來(lái)波動(dòng)將難免。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的角度看，今年以來(lái)，房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)符合預(yù)期，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，新開(kāi)工面積速度有望繼續(xù)加快，市場(chǎng)供需矛盾有望在四季度得以緩解。

　　“金九銀十”成色消退

　　中國(guó)證券報(bào)：“金九銀十”是傳統(tǒng)銷售旺季，但近兩年來(lái)，一直是“旺季不旺”，從近期主要城市商品房的銷售情況看，未來(lái)幾個(gè)月銷售將有什么變化？

　　張貽倫：7、8月份各地城市商品房銷量回落，樓市明顯降溫已成業(yè)內(nèi)人士共識(shí)。9月第1周，樓市成交量仍處于持續(xù)調(diào)整當(dāng)中，“金九銀十”成色消退。上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、杭州、重慶、武漢、成都等十大城市整體成交量繼續(xù)回落，下跌3.3%，其中，四大一線城市整體微降0.1%，二線城市整體下跌4.7%。不少二三線城市銷量調(diào)整幅度較大，廈門(mén)和東莞均出現(xiàn)了40%-50%的下跌，銷量逼近一年前的較低水平。

　　一般而言，9月以后的四個(gè)月進(jìn)入全年旺季的統(tǒng)計(jì)特征。9、10月份開(kāi)發(fā)商將會(huì)加大推盤(pán)力度和銷售力度，11、12月份的簽約成交量會(huì)大幅上漲，成為全年成交量最高的2個(gè)月份，未來(lái)樓市成交量走勢(shì)有待進(jìn)一步觀察。我認(rèn)為，銷售全面回落后，樓市將面臨短期調(diào)整，主要城市商品房銷量也將出現(xiàn)分化。

　　房?jī)r(jià)波動(dòng)在所難免

　　中國(guó)證券報(bào)：8月以來(lái)樓市銷量下滑的主要因素是什么？

　　張貽倫：7、8月份是傳統(tǒng)的銷售淡季，銷量下滑不排除季節(jié)性因素的影響。但我認(rèn)為，當(dāng)前成交量下滑，主要原因有三：首先，供應(yīng)偏緊，雖然勢(shì)頭有所緩解，目前一線城市庫(kù)存繼續(xù)走低。由于成交量的下滑，北京和深圳的存量房可售套數(shù)消化時(shí)間已經(jīng)分別回升至6.7個(gè)月和6.3個(gè)月，上海則維持在1.6個(gè)月水平。一線城市庫(kù)存量與2007年下半年平均水平相當(dāng)，供求關(guān)系較為緊張。二線城市供應(yīng)相對(duì)要寬松。

　　其次，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)對(duì)自住需求的擠壓。8月份，全國(guó)70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲2%，一線城市近三個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)10%，中檔樓盤(pán)銷售速度和二手房交易活躍度出現(xiàn)下滑，表明居民購(gòu)買(mǎi)力減弱。最后，上半年成交集中釋放后，部分城市開(kāi)始出現(xiàn)需求乏力的現(xiàn)象，成交開(kāi)始分化。

　　中國(guó)證券報(bào)：成交量的萎縮是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響？

　　張貽倫：成交量萎縮將結(jié)束房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭�？紤]到不少城市的房?jī)r(jià)已超過(guò)歷史高點(diǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)波動(dòng)。我們的檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月以來(lái)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)整體有小幅回落。預(yù)計(jì)一線城市整體房?jī)r(jià)將震蕩走高，而二線城市則呈橫盤(pán)整理。

　　近期，高價(jià)地項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，加之部分項(xiàng)目的熱銷，資金充裕的開(kāi)發(fā)商提價(jià)沖動(dòng)依然較高。而目前北京、上海、深圳等地豪宅和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成交比例上升也將推動(dòng)整體房?jī)r(jià)的走高。對(duì)此，政府應(yīng)當(dāng)采取措施，調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)；如果放任房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，將危害樓市乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的健康與穩(wěn)定。

　　新開(kāi)工面積有望繼續(xù)增加

　　中國(guó)證券報(bào)：目前樓市新開(kāi)工狀況有什么變化？未來(lái)房市供需矛盾是否將緩解？

　　張貽倫：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.29億平方米，同比增長(zhǎng)13.5%，增幅比1-7 月提高1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積6.31億平方米，同比下降5.9%，但降幅收窄，比1-7 月縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)。在新開(kāi)工面積回升的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)上升。

　　盡管房屋新開(kāi)工面積同比累計(jì)增速依然下降，但是8月新開(kāi)工面積環(huán)比上月增長(zhǎng)14%。8月份新開(kāi)工增長(zhǎng)是反季節(jié)的，2000年至2008年，8月新開(kāi)工面積環(huán)比都是下降的。這反映了房地產(chǎn)企業(yè)普遍積極回補(bǔ)庫(kù)存、加大新開(kāi)工的行業(yè)狀態(tài)。

　　1-8月，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)符合預(yù)期，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，今年全年的新開(kāi)工面積大約在10億平米左右，全年增速大致為5.7%。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月新開(kāi)工面積速度有望繼續(xù)加快，相應(yīng)住房供應(yīng)也將顯著增加，市場(chǎng)供需矛盾有望在四季度得以緩解。