記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，有差不多1／3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都寧愿炒地，也不愿意動(dòng)一鍬土，大大加劇了土地市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，而這些地價(jià)最后都會(huì)轉(zhuǎn)化到房?jī)r(jià)上，苦了買(mǎi)房的人。

　　1／3的開(kāi)發(fā)商只炒地皮不蓋房，確實(shí)令人驚訝。究竟這個(gè)數(shù)據(jù)可信度有多大呢？看到電視畫(huà)面上地產(chǎn)大鱷潘石屹親口說(shuō)：“中國(guó)有一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司是從來(lái)不蓋房子的，就是倒土地的�！薄斑@樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多嗎？”“1／3吧，能夠占1／3，他們不是蓋房子的。囤積土地倒賣(mài)土地。”那么，土地囤積倒賣(mài)情況到底有多嚴(yán)重呢？截止到今年三季度末，十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模超過(guò)3億平方米。其中，恒大地產(chǎn)以5100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量位居榜首，碧桂園和雅居樂(lè)分別以4360萬(wàn)平方米、2950萬(wàn)平方米分獲第二和第三位。“已經(jīng)在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開(kāi)發(fā)，多的夠它們開(kāi)發(fā)幾十年，少的夠它們開(kāi)發(fā)五六年的時(shí)間，絕大多數(shù)是十多年時(shí)間。”資深地產(chǎn)評(píng)論人楊少鋒如是說(shuō)。

　　大量囤積土地、竟然有1／3開(kāi)發(fā)商只炒地皮不蓋房，原因何在？筆者認(rèn)為，兩大原因。從開(kāi)發(fā)商自身來(lái)說(shuō)，囤地比蓋房利益利潤(rùn)大得多，且沒(méi)有市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)地時(shí)只付預(yù)付款，資金占用量不大；付足款項(xiàng)時(shí)，拿來(lái)地皮作抵押到銀行貸款，然后，再用囤積的土地作為IPO時(shí)的凈資產(chǎn)顯示公司實(shí)力，融來(lái)大量資金；已經(jīng)上市的開(kāi)發(fā)商利用土地進(jìn)行增發(fā)，謀取大量資金。不但大量囤地占?jí)翰涣肆鲃?dòng)性，而且還能融來(lái)更多流動(dòng)性。同時(shí)，囤積土地幾年賺的利潤(rùn)，不但足以支付銀行利息而且比蓋房利潤(rùn)還大。一舉兩得、一招雙贏，何樂(lè)而不為呢？開(kāi)發(fā)商巨大的利益驅(qū)使和融資方便是囤積土地炒地皮的原因之一。

　　管理部門(mén)失責(zé)，管理缺位是原因之二。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年的《閑置土地處置辦法》都明確規(guī)定：“對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)�！边@些法規(guī)白紙黑字地寫(xiě)在那兒，規(guī)定也是一次比一次嚴(yán)，而為何開(kāi)發(fā)商竟然還敢囤地呢？“政府基本上每年都在說(shuō)，現(xiàn)在政府這個(gè)政策有點(diǎn)兒像狼來(lái)了一樣，每年都喊狼來(lái)了，結(jié)果狼沒(méi)有來(lái)，所以就是所有的人都說(shuō)這個(gè)政策是不會(huì)執(zhí)行的，就是閑置兩年土地也不會(huì)收回的，閑置一年的土地也不會(huì)收閑置費(fèi)的，所以這樣的話就是，讓大家的膽子更大了，就更大規(guī)模地圈地�！迸耸�屹一語(yǔ)中的。筆者不禁要問(wèn)，開(kāi)發(fā)商囤地炒地皮至今處理過(guò)幾家？沒(méi)收過(guò)多少土地？征收了多少土地閑置款？囤地炒地皮的責(zé)任完全在管理部門(mén)對(duì)土地只放不管，管理缺位失責(zé)。2008年1月7日又下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，再次重申土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。然而，這個(gè)通知并沒(méi)有嚇唬住開(kāi)發(fā)商的囤地炒地皮行為，因此社會(huì)仍然不抱希望。

　　這使得筆者想起了證券分析創(chuàng)始人本杰明-格雷厄姆在《證券分析》一書(shū)中說(shuō)：“所有成本都可以通過(guò)發(fā)行債券支付，開(kāi)發(fā)商可以一文錢(qián)不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。不難想象，整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識(shí)，以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦�！�

　　前邊在囤地炒地皮，政府每年投放那么多土地，市場(chǎng)真實(shí)供應(yīng)量卻沒(méi)有增加，都被囤積了起來(lái)；后邊囤房炒房子，市場(chǎng)建設(shè)那么多房子，卻仍然供應(yīng)緊張，建房不見(jiàn)房，都被囤房炒房了。炒地皮泛濫，炒房肆虐，房?jī)r(jià)怎能不貴，高房?jī)r(jià)如何能下來(lái)？住房泡沫將被越吹越大，金融風(fēng)險(xiǎn)將快速積累。最終非要?dú)Я酥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可，非要捅出一個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)的大婁子不可。

　　開(kāi)發(fā)商趨利是企業(yè)本質(zhì)行為，按理說(shuō)無(wú)可厚非。

　　而管理缺位、管理部門(mén)失責(zé)無(wú)論如何都難以說(shuō)得過(guò)去。這種土地和住房上存在的嚴(yán)重管理問(wèn)題再也不能繼續(xù)下去了。 (常亮）