對于當(dāng)前的房價，市場已基本達(dá)成共識，即泡沫化趨勢十分明顯。否則，也不會有收緊房貸政策的傳聞。那么，我們究竟是該坐等房價下跌，還是跟風(fēng)追漲呢？

　　要回答上述問題，必須先搞清楚房價運(yùn)行的自身規(guī)律，以及房價泡沫形成的原因。房價歷來不是簡單由供給和需求決定，其作為一般商品的屬性甚至弱于投資品。因此，在某種程度上，房價類似于國際原油期貨價格，投機(jī)的成分更多一些。既然有投機(jī)因素的存在，就不可避免地會有泡沫的產(chǎn)生。如果以國際通行的月供收入比、租金覆蓋率等指標(biāo)衡量，房價泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房價也有過高之嫌。

　　房價泡沫是如何產(chǎn)生的？自然離不開二手房成交的活躍。一般來講，自住需求的滿足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投資需求的實(shí)現(xiàn)卻全部表現(xiàn)為二手房的成交。因此，在房價上漲的初期，二手房是盯住一手房定價的。但到了房價泡沫最為瘋狂的時候，往往是一手房盯住二手房定價。我們知道，成交是推動房價上漲的核心因素，于是就不難理解房價泡沫緣于二手房的成交了。對此，我們可以用一個指標(biāo)來衡量，即二手房成交與一手房成交的比例，如果說持續(xù)在2：1之上，那么表明房價泡沫日趨嚴(yán)重；如果低于1：1則表明投資需求相對萎縮。以深圳為例，2007年三季度的每個月，二手房成交均兩倍于一手房，于是，10月份之后房價開始見頂回落。

　　如果說在房價再創(chuàng)歷史新高的時間窗口，期待房價的回落，雖然在情理之中，但可能會事與愿違。首先，房價本身具有快漲慢跌的屬性。這也是大多數(shù)投資品的自然屬性。回顧深圳房價上一輪的漲勢，從2007年三月份開始加速上漲，僅僅半年的時間，漲幅就在50%之上。隨后的房價調(diào)整，也是在成交逐步萎縮之際，差不多15個月才算觸底。即便是我們認(rèn)為當(dāng)前的房價處于頂部，那么房價的顯著下跌，可能還不是未來兩三個月能見到的。

　　其次，通脹顯性化有助于釋放房地產(chǎn)的投資需求。進(jìn)入四季度后，由于對應(yīng)去年底極低的基數(shù)，翹尾效應(yīng)逐步消失，CPI、PPI等代表物價水平的指標(biāo)可能會逐步轉(zhuǎn)正。10月份，居民消費(fèi)價格同比下降0.5%，工業(yè)品出廠價格同比下降5.8%，似乎還看不到通脹的影子。但近期油價、電價、水價的上調(diào)，加上美元貶值推高的大宗商品價格因素，通脹預(yù)期早已形成，外圍經(jīng)濟(jì)體已有加息的舉動。在通脹周期中，比較好的投資標(biāo)的無疑是有價證券和房地產(chǎn)，這也是房價瘋長的重要支撐。預(yù)計(jì)在通脹預(yù)期逐步兌現(xiàn)之后，對于房地產(chǎn)的投資需求還會持續(xù)升溫。

　　最后，“金九銀十”之后，市場開始期待小陽春。根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的客觀規(guī)律，我們不難發(fā)現(xiàn)有比較典型的兩大旺季，其一是春節(jié)前后的小陽春，其二就是國慶前后的“金九銀十”。從歷史數(shù)據(jù)來看，春節(jié)前后的成交也不會太差，這除了與開發(fā)商選擇集中推盤之外，也與購房者的收入結(jié)構(gòu)有關(guān)。在環(huán)比不會大幅下降的成交支撐下，房價自然也不會明顯回落。

　　基于上述判斷，短期內(nèi)要期待房價的回調(diào)，欲速則不達(dá)。我們判斷房價泡沫可能還會持續(xù)一段時間，大致在明年4月份之后才會出現(xiàn)較為明顯的回落。一方面，在于今年3月份開始，房地產(chǎn)新開工面積逐步回升，一年之后正好轉(zhuǎn)換為可售面積。也就是說，屆時將有大量的一手房供應(yīng)市場。另一方面，今年春節(jié)在二月份，剛性需求的釋放大致有1-2個月的周期，在4月份需求也會回歸到正常的水平。如果說房價的下跌還需要一個催化劑的話，那么我們認(rèn)為央行的首次加息可能會取代房貸緊縮政策，成為壓垮房價的最后一根稻草。(中國銀行私人銀行(深圳) 投資顧問 陳波翀)