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    政策因素成關(guān)鍵 購房優(yōu)惠政策如何“穩(wěn)中求變”
2009年11月27日 07:48 來源:人民日報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  去年底至今年初,在金融危機(jī)席卷全球的關(guān)鍵時(shí)期,中央和各地政府相繼出臺一系列旨在支持購房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策。密集出臺的樓市優(yōu)惠政策惠及大部分首次置業(yè)和改善型需求的購房者,使他們結(jié)束觀望,帶動(dòng)了樓市回暖。

  近一段時(shí)間,隨著部分購房優(yōu)惠措施“期限”將盡,對政策未來走勢的猜測紛紛擾擾。以去年12月22日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》(2008—131號文)為代表,對二手房交易營業(yè)稅的減免等政策,都提出了“暫行一年”的時(shí)間限制。這既為后續(xù)政策及時(shí)調(diào)整創(chuàng)造了條件,也增加了政策變化的不確定性。

  優(yōu)惠政策帶動(dòng)樓市回暖

  在優(yōu)惠政策的刺激下,房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年的較大波動(dòng)后,從今年初開始企穩(wěn),二季度出現(xiàn)量價(jià)齊漲的火爆局面,三季度繼續(xù)增長,回暖速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過各方預(yù)期。

  從實(shí)施效果看,在各種優(yōu)惠政策中,首套房貸7折利率、二手房交易營業(yè)稅減免和改善型二套房房貸放松對市場影響最大。

  2008年10月底,央行等部門出臺政策,居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房,貸款利率下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。一套100萬元的住房如果首付20萬元,貸款20年,享受7折利率較此前8.5折的優(yōu)惠利率可節(jié)省利息約9.2萬元,相當(dāng)于節(jié)省近一成購房成本。加上當(dāng)時(shí)央行連續(xù)5次降息,大幅優(yōu)惠讓大量有自住需求的購房者結(jié)束觀望,成為樓市企穩(wěn)的第一波力量。

  與此相似,131號文規(guī)定,對已經(jīng)貸款購買第一套住房但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降木用瘢徺I第二套住房也可以參照首套房,享受首付20%、0.7倍優(yōu)惠利率的政策。這一政策刺激了大量改善型需求和一部分投資型需求購房者入市。至今年二季度,市場日趨火爆。

  二手房優(yōu)惠政策的效果更為明顯。二手房交易營業(yè)稅征收范圍從5年改至2年,征收標(biāo)準(zhǔn)也由之前按評估價(jià)金額5.5%改為按買賣差價(jià)的5.5%征收。加上其他稅費(fèi)減免政策,二手房交易的稅費(fèi)成本從成交價(jià)的10%以上大幅降至4%左右。大量5年內(nèi)的次新房成為準(zhǔn)“免稅房”,激發(fā)了市場交易熱情。以北京為例,截至11月15日,北京今年二手房成交量達(dá)21.7萬套,已接近2006—2008年3年的總和。

  今年1—10月,全國商品房銷售面積超過6.6億平方米,同比大幅增長48.4%,已經(jīng)超過去年全年的成交量。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.8萬億元,同比增長18.9%,增速不斷回升。樓市的快速回暖,有力帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,也帶動(dòng)了民間投資的進(jìn)入!霸诶щy時(shí)期,房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)回暖起到積極作用,政策初衷得以實(shí)現(xiàn)! 中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長朱中一表示。

  房價(jià)快速上漲帶來泡沫

  樓市優(yōu)惠政策激發(fā)了自住型和改善型需求,也為投資型甚至投機(jī)型需求大舉入市提供了機(jī)會(huì)。由于成交量大幅回升,東部部分城市出現(xiàn)短期供應(yīng)不足,加之一些城市監(jiān)管不力,許多開發(fā)商捂盤惜售故伎重演。多種因素導(dǎo)致東部省市房價(jià)快速上漲,北京、上海、深圳等地成交均價(jià)近期均達(dá)到或超過歷史最高水平,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的購買能力。

  與2007年的一輪房價(jià)暴漲不同,在適度寬松的信貸環(huán)境下,部分城市在刺激購房需求的同時(shí),也放寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例和拿地、開發(fā)等原有限制。開發(fā)商普遍資金充裕,缺乏降價(jià)促銷、快速回籠資金的動(dòng)力。即使近期成交量出現(xiàn)波動(dòng),房價(jià)依然堅(jiān)挺。今年下半年,大城市“地王”頻現(xiàn),更加劇了人們對“樓市泡沫再起威脅金融安全”、“高房價(jià)抑制消費(fèi)”等各種擔(dān)憂。

  中國社科院近期發(fā)布的《2010住房綠皮書》稱,為遏制房價(jià)快速上漲帶來的泡沫,建議上調(diào)二套房的貸款利率。持類似觀點(diǎn)的專家認(rèn)為,盡管優(yōu)惠政策調(diào)整可能對樓市成交量產(chǎn)生明顯影響,但另一方面,在部分投資旺盛、房價(jià)較高的城市,政策再度“從嚴(yán)”則有可能擠出一定泡沫,使房價(jià)逐漸回歸理性。

  優(yōu)惠政策延續(xù),將繼續(xù)帶動(dòng)樓市和國民經(jīng)濟(jì)回暖,但有可能使市場泡沫繼續(xù)膨脹,帶來多種負(fù)面影響。優(yōu)惠政策取消,市場有可能逐步回歸理性,但對普通購房者而言,將使購房成本上升,需求受到抑制。

  政策預(yù)期的不明朗,導(dǎo)致近期樓市出現(xiàn)異常波動(dòng)。11月以來,樓市成交量在連續(xù)3個(gè)月調(diào)整后,再現(xiàn)火爆場面。統(tǒng)計(jì)顯示,11月的前14天,北京二手房成交量將近1.4萬套,比10月同期上漲97%。二手房市場房源也大量增加。

  增加供應(yīng)平抑房價(jià)

  今年前三季度,我國GDP同比增長7.7%,全年“保8”已無懸念。在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖的背景下,樓市優(yōu)惠政策究竟應(yīng)該何去何從?

  “關(guān)鍵是看整體經(jīng)濟(jì)走向!比珖ど搪(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示,“優(yōu)惠政策應(yīng)該逐步調(diào)整,但具體時(shí)間表和力度取決于下一階段宏觀經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定回升,以及房價(jià)上升壓力的影響!

  房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在國際金融危機(jī)沖擊我國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻,再次起到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出低谷的重要作用。聶梅生認(rèn)為,目前國民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期,外需萎縮的局面及影響還在持續(xù),未來一段時(shí)間還需要房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)“承接性”的支持。

  “去年底出臺的131號文,立足當(dāng)前并兼顧長遠(yuǎn),我們建議繼續(xù)貫徹執(zhí)行。”朱中一認(rèn)為,當(dāng)前應(yīng)繼續(xù)采取鼓勵(lì)自住型和改善型住房消費(fèi)的措施,穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策,穩(wěn)定各方預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長。

  朱中一同時(shí)建議,在國家穩(wěn)定政策的基礎(chǔ)上,一些地方政府可以根據(jù)本地區(qū)市場發(fā)展?fàn)顩r和出現(xiàn)的問題,適時(shí)采取相應(yīng)調(diào)整政策!罢叻(wěn),市場才能穩(wěn)!坏肚小降暮瓦^于頻繁的調(diào)整,都不利于市場健康發(fā)展!

  政策的調(diào)整無論以怎樣的形式出現(xiàn),目標(biāo)似乎都十分明確——平抑部分城市過高的房價(jià),努力消除泡沫,讓市場逐漸回歸理性,健康平穩(wěn)發(fā)展。

  這種調(diào)整已經(jīng)從金融機(jī)構(gòu)開始。除了建行對首套房貸優(yōu)惠作出調(diào)整,記者從部分商業(yè)銀行也了解到,盡管沒有明確調(diào)整優(yōu)惠政策,但近期房貸審批越來越謹(jǐn)慎。尤其是對享受優(yōu)惠政策的二套房認(rèn)定更為嚴(yán)格。

  應(yīng)對部分城市的高房價(jià),在抑制非自住需求的同時(shí),通過各種渠道增加市場有效供應(yīng),被公認(rèn)為是更有效的手段。

  為了打擊開發(fā)商借捂盤惜售牟取暴利,近日江蘇省建設(shè)廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)(銷)售行為的通知》,明確指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,原則上應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位申請預(yù)售許可,領(lǐng)了預(yù)售許可證的房源要一次性全部銷售,不得分批、分次開盤。

  土地市場上,國土資源部也開始加強(qiáng)對“地王”和開發(fā)商囤地的監(jiān)控。近期推出的新版土地出讓合同中,要求開發(fā)商在簽訂土地出讓合同時(shí),要寫上竣工日期等要約。如果開發(fā)商閑置土地不開發(fā),政府不但可以依約收回,更可以將開發(fā)商訴諸法律。

  盤活二手房交易,將有效解決市場短期供應(yīng)不足的問題。專家建議,二手房交易稅費(fèi)減免的優(yōu)惠政策應(yīng)當(dāng)保留,甚至應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大支持力度。(王 煒)

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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