經(jīng)歷了2009年波瀾壯闊式的發(fā)展，2010年的樓市是否將轉(zhuǎn)向波瀾不驚？目前市場(chǎng)普遍的看法是，在宏觀政策基調(diào)不變，地產(chǎn)商財(cái)務(wù)狀況良好的情況下，政府的適度調(diào)控有益于樓市“風(fēng)和日麗”的發(fā)展。不過(guò)鑒于新的流動(dòng)性刺激及非理性因素?cái)_動(dòng)，不排除將來(lái)政府采取嚴(yán)厲手段的可能性。一面是地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一面是穩(wěn)定房?jī)r(jià)確保民生，如何在二者之間平衡將在很大程度上主導(dǎo)今年的樓市行情。

　　不容否認(rèn)，經(jīng)歷了史無(wú)前例的流動(dòng)性推動(dòng)和持續(xù)快速的去庫(kù)存化，目前中國(guó)樓市的格局已同2008年有了天壤之別，即使與興盛一時(shí)的2007年相比，目前的宏觀環(huán)境也使樓市處于更加敏感的境地。對(duì)于過(guò)高的房?jī)r(jià)、過(guò)熱的投機(jī)，政府已經(jīng)表明了態(tài)度并出臺(tái)了初步措施，新年伊始效果如何還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　不過(guò)，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，無(wú)論從CPI與地產(chǎn)銷(xiāo)售速度的走勢(shì)看，還是從M2與地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相關(guān)性看，未來(lái)樓市的價(jià)量仍會(huì)保持高位，巨量信貸引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)格重估還可能繼續(xù)，與其說(shuō)目前的措施主要針對(duì)高企的房?jī)r(jià)，不如說(shuō)更多的為了防患于未然。如果前期政府的措施有效、執(zhí)行得力，房?jī)r(jià)走勢(shì)平緩、成交量將繼續(xù)活躍，那么樓市可能續(xù)寫(xiě)2009年的神話；反之，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)過(guò)快上漲，不僅可能會(huì)引發(fā)量跌后市場(chǎng)的持續(xù)盤(pán)整，更可能經(jīng)歷政府嚴(yán)控后市場(chǎng)的低迷甚至逆轉(zhuǎn)，這在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚需夯實(shí)的后危機(jī)時(shí)代，無(wú)疑是不愿被看到的。

　　與過(guò)去十年27.46%的平均增速相比，目前18%左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍處于較低水平，透過(guò)高房?jī)r(jià)、熱投機(jī)等表象，從另一面折射出更多的是地產(chǎn)投資的不足與不平衡，這一點(diǎn)已從去年四季度以來(lái)迎頭而上的新開(kāi)工面積增速上體現(xiàn)出來(lái)。而不平衡主要體現(xiàn)在：除了京滬深穗等一線大城市房?jī)r(jià)級(jí)數(shù)式的增長(zhǎng)，中西部二三線城市價(jià)格上漲幅度不大，甚至一些地方投資環(huán)比下降。正是投資不足才引發(fā)了可供面積的減少，而也正是區(qū)域發(fā)展的不平衡導(dǎo)致了樓市投資的馬太效應(yīng)。如果政府調(diào)控適度，地產(chǎn)商預(yù)期不改，則新開(kāi)工面積的持續(xù)回升將大大緩解供應(yīng)不足的狀況，從而帶動(dòng)地產(chǎn)投資增速向均值回歸。這在地產(chǎn)投資對(duì)GDP增速的貢獻(xiàn)接近3個(gè)百分點(diǎn)的當(dāng)下，無(wú)疑將達(dá)成一種共贏的局面。反之，如果采取一刀切、較為嚴(yán)厲的措施，地產(chǎn)投資增速可能會(huì)停滯不前，這不僅會(huì)影響到地產(chǎn)上游眾多行業(yè)的投資增長(zhǎng)，還會(huì)抑制下游消費(fèi)行業(yè)剛剛迸發(fā)的態(tài)勢(shì)，從而使向好的經(jīng)濟(jì)整體再度陷入迷霧。

　　在平衡經(jīng)濟(jì)與民生之間，我們兼?zhèn)渲苯优c間接兩種手段。直接的手段，如加速供地、加快保障房建設(shè)、出臺(tái)物業(yè)稅等；間接的手段如取消稅費(fèi)優(yōu)惠、嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸、限制資本市場(chǎng)融資等，我們認(rèn)為，由于直接手段無(wú)疑都是關(guān)乎地產(chǎn)商資金和土地獲得等關(guān)鍵問(wèn)題，政府在采用和推廣上會(huì)慎之又慎。并且由于各地區(qū)差異較大，如果普遍推廣將面臨新的不平衡問(wèn)題，因此未來(lái)，政府的調(diào)控可能更多的側(cè)重間接手段，通過(guò)影響消費(fèi)者行為，采取區(qū)域有別的措施使樓市更加健康。

　　2009年12月以來(lái)政府已通過(guò)多種途徑釋放出調(diào)控樓市的信號(hào)，能否避免一收就死、一放就熱的怪圈，對(duì)于當(dāng)前處于復(fù)蘇進(jìn)程中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言至關(guān)重要。任何政策都有時(shí)滯，也不可避免負(fù)溢出效應(yīng)，如何權(quán)衡的確是一種藝術(shù)。不過(guò)，對(duì)于剛剛開(kāi)始的2010年，樓市一季度的表現(xiàn)很有可能左右全年的政策取向，由于低的基數(shù)效應(yīng)及地產(chǎn)投資的慣性，一季度，地產(chǎn)投資出現(xiàn)大的變動(dòng)概率不大，但我們不能忽視市場(chǎng)預(yù)期的力量，如果預(yù)期引發(fā)了市場(chǎng)的持續(xù)盤(pán)整，不排除未來(lái)再度采取刺激措施的可能。 (中證證券研究中心 張?zhí)┬?