這一次房?jī)r(jià)可能真的要下來(lái)。

　　4月17日“國(guó)十條”之后，銀行股和房地產(chǎn)股領(lǐng)跌，滬深兩市出現(xiàn)重挫，最前線(xiàn)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，已感到些許寒意，大街上擺攤推銷(xiāo)的中介人員越來(lái)越多，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛漸濃。所以，預(yù)期部分“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市”在未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)下降一到兩成，回復(fù)到春節(jié)之前的水平，是有道理的。其實(shí)，還有個(gè)被忽略了的理由：3月“兩會(huì)”之后，房?jī)r(jià)扶搖直上，這本身就蘊(yùn)含著下跌的風(fēng)險(xiǎn)，所謂“要讓其滅亡，必預(yù)令其瘋狂”，即使沒(méi)有新政策出臺(tái)，按照市場(chǎng)的規(guī)律，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)滯漲甚至下降趨勢(shì)。過(guò)去，很多人覺(jué)得房?jī)r(jià)越調(diào)越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以為政府沒(méi)有容忍底線(xiàn)，現(xiàn)在看來(lái)是大錯(cuò)特錯(cuò)。

　　新政策的核心是三條，一是地方政府對(duì)房?jī)r(jià)負(fù)總責(zé)；二是實(shí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策，二套房首付50%，這是世界上最高水平的首付，除了降低投機(jī)者的杠桿外，還抑制模棱兩可的購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)；三是保留了一個(gè)撒手锏：新型的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅。不管將來(lái)的征收具體細(xì)節(jié)如何，這個(gè)稅，將大大降低購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)的成本，致房?jī)r(jià)明顯回落。

　　但是，所有的政策都只是短期有效的，不是長(zhǎng)期的治本之策。因?yàn)椋�在政策頻出的環(huán)境下長(zhǎng)大的國(guó)人，所謂“上有政策，下有對(duì)策”，是拿手好戲，比如二套房、甚至三套房，很容易變成“首套”。已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商表示，可以替購(gòu)房者墊付一成首付等等。更要緊的是，高房?jī)r(jià)的真正元兇，是某些制度性的缺陷。改變這些，才是房地產(chǎn)的治本之策。

　　第一，住宅商品化方向需要調(diào)整。十幾年的住房商品化改革，雖然有值得肯定的一面，但是，確實(shí)走過(guò)了頭。首先，并不是所有該到市場(chǎng)上買(mǎi)房的人，都通過(guò)市場(chǎng)解決居住。華遠(yuǎn)集團(tuán)的任志強(qiáng)先生就說(shuō)，北京有大量房子，以超低價(jià)格，賣(mài)給了機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員。而這些人的收入和其他福利遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般的企業(yè)職工，其實(shí)不應(yīng)該受到照顧。人們獲得住房的價(jià)格是五花八門(mén)的，有免費(fèi)的，有房改房、成本價(jià)房、兩限房等等，真正到市場(chǎng)買(mǎi)房的，只是一部分人，包括那些最貧困的人。其次，住宅作為民生的最大部分，政府本來(lái)負(fù)有為低收入居民提供基本住房保障的義務(wù)，這一點(diǎn)，近幾年幾乎完全忽略和放棄了。“居者有其屋”，不是讓居者擁有產(chǎn)權(quán)，政府提供的，應(yīng)該是廉租房或者公租房，而不是經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房難以避免信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的腐敗和效率損失。核心的問(wèn)題是，政府應(yīng)該照顧社會(huì)最貧窮階層，而不是“夾心層”。經(jīng)濟(jì)適用房所照顧的，其實(shí)是相對(duì)富裕的人群。如果按照改革伊始的目標(biāo)，有70%的人，住在由政府提供的住房里，就不會(huì)有今日之民眾的抱怨。再次，在住房已經(jīng)商品化的條件下，富人多幾套房子，表面上看沒(méi)問(wèn)題，但是，在土地有限的背景下，多套房的人，侵害了無(wú)房人的空間，產(chǎn)生了負(fù)外部性，政府是不能不干預(yù)的。

　　第二，城市土地不是用來(lái)賣(mài)錢(qián)的。房子多了價(jià)格就會(huì)下來(lái)，但是，蓋房需要土地，土地供應(yīng)充分，房?jī)r(jià)才會(huì)讓大部分人接受。但是，在現(xiàn)有制度下，地方政府是土地的唯一賣(mài)主，作為壟斷者，是沒(méi)有積極性增加土地供應(yīng)的。在招拍掛制度下，土地價(jià)格不斷推高，地方政府自然樂(lè)觀(guān)其成。除了可以收獲不菲的“私房錢(qián)”，還可以通過(guò)高地價(jià)推高房?jī)r(jià)，拉動(dòng)GDP。似乎完全忘了，土地本來(lái)是用來(lái)造房子供人居住的，是一種“公共財(cái)產(chǎn)”。所以，土地出讓金制度，需要徹底改革。土地供應(yīng)可以進(jìn)一步放開(kāi)，人為控制是不足取的，因?yàn)槌鞘谢�是一種大方向，它的成功，必然是節(jié)約而非浪費(fèi)土地。

　　第三，地方政府不應(yīng)成為房地產(chǎn)的利益中人。除了獲得GDP和土地出讓收益，地方政府還能獲得數(shù)十項(xiàng)收費(fèi)，這使得這些年來(lái)地方政府成了房地產(chǎn)的利益中人，有了利益，當(dāng)然就希望房?jī)r(jià)能持續(xù)永遠(yuǎn)上漲，可以說(shuō)，這是歷次調(diào)控終歸失敗的根由所在。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不是地方政府的本來(lái)責(zé)任，提供公共產(chǎn)品，保障民生才是。如果地方政府，不從GDP的緊箍咒中退身，民眾降低房?jī)r(jià)的期待，就只能是一種空想。

　　第四，富人需要更多的投資渠道。如果沒(méi)有一個(gè)富裕人群，當(dāng)然就不會(huì)有中國(guó)房?jī)r(jià)快速追趕美國(guó)的神話(huà)。當(dāng)今中國(guó)富裕群體的富裕程度，已令全世界咋舌。讓人們富裕起來(lái)，是改革的初衷，并不奇怪。但是，他們需要更多的投資渠道，房地產(chǎn)價(jià)格飆升跟有些富人愚昧消費(fèi)，背后的原因，都是缺乏多樣化的投資渠道。必須承認(rèn)，在對(duì)外開(kāi)放上，我們已然盡力，但是，在對(duì)內(nèi)開(kāi)放上，還有許多大門(mén)是緊閉的。資金若水，需要疏浚。否則，即使暫時(shí)退卻，終究還要卷土重來(lái)。

　　此外，基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，也是當(dāng)務(wù)之急。比如什么人已經(jīng)有了住房，眼下真正需要住房的人是哪些人，誰(shuí)有多套房產(chǎn)，這些如果是一筆糊涂賬，計(jì)將安出？

　　人無(wú)遠(yuǎn)慮，必有近憂(yōu)。有了這些相關(guān)制度上的基本改變，人民才能安居樂(lè)業(yè)。 (中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟(jì)研究中心主任 王福重)