上周，全國(guó)主要城市商品房整體成交量環(huán)比繼續(xù)回落，目前已基本回到3月初的水平。重點(diǎn)城市最新單周銷量較5月最高紀(jì)錄下跌30%，最近四周平均銷量較前期高點(diǎn)下跌24%。不過(guò)，8月份以來(lái)的周均銷量仍與2007年同期持平，與2007年下半年平均成交量相比，仍高出12%。

　　最新的券商研究報(bào)告認(rèn)為，盡管近期樓市成交量環(huán)比下滑，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)下半年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)卻影響甚微。由于各地商品房?jī)r(jià)格依然維持高位，而且成交量同比增幅依然顯著，隨著結(jié)算資源的增加和毛利率的提升，房企下半年業(yè)績(jī)將好于上半年。

　　毛利有望提升

　　宏源證券研究報(bào)告指出，2009年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式是“以量補(bǔ)價(jià)”(2009年上半年多數(shù)城市商品住宅的平均成交價(jià)格同比負(fù)增長(zhǎng))；而下半年，隨著房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式將變?yōu)椤耙詢r(jià)補(bǔ)量”。后者對(duì)企業(yè)盈利的貢獻(xiàn)度將超越前者，而且，“以價(jià)補(bǔ)量”將提升房企的銷售毛利率。

　　長(zhǎng)城證券的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市整體房?jī)r(jià)處于歷史上的高點(diǎn)，二線城市房?jī)r(jià)處于2008年下半年以來(lái)的高點(diǎn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)較2007年下半年平均價(jià)格高出15%左右。

　　宏源證券認(rèn)為，如果銷售均價(jià)保持在今年7月的水平，多數(shù)城市僅需滿足較低的銷售面積增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)企業(yè)在今年下半年就能處于盈利上升的軌道上。而從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)還有很大的潛在需求需要滿足，2006-2009年便有約10億平方米的商品房供需缺口。

　　從同比數(shù)據(jù)分析，今年1-7月，有14個(gè)城市的住宅銷售面積同比增長(zhǎng)在50%以上，其中8個(gè)城市增長(zhǎng)幅度在100%以上。但銷售均價(jià)同比下降的城市平均降幅都在10%以內(nèi)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，伴隨三季度傳統(tǒng)銷售淡季的到來(lái)，成交量環(huán)比下降是正常的；對(duì)于企業(yè)盈利而言，應(yīng)該分析價(jià)格和銷售量的綜合結(jié)果。事實(shí)上，房企盈利能力在今年下半年仍將處于上升通道。

　　政策維持偏暖

　　從7月6日開始，受二套房貸收緊、銷量下跌等因素影響，A股地產(chǎn)板塊已持續(xù)了一個(gè)多月的調(diào)整，目前地產(chǎn)指數(shù)較7月份的高點(diǎn)下跌23%。最近市場(chǎng)傳言上海的二套房政策定調(diào)為首付40%，利率下浮15%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一信貸收緊的幅度與市場(chǎng)預(yù)期基本一致，政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)可能性很小。

　　國(guó)信證券方焱認(rèn)為，當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)剛有所好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速正在逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)新開工面積依然是負(fù)增長(zhǎng)。在宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)投資“還有點(diǎn)冷”的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)偏暖。

　　長(zhǎng)城證券報(bào)告也指出，目前市場(chǎng)對(duì)二套房政策從緊的程度仍有猜測(cè)擔(dān)憂，一旦政策塵埃落定，房地產(chǎn)的政策懸疑將告一段落，樓市成交量也將趨于穩(wěn)定。

　　而從庫(kù)存來(lái)看，一線城市在經(jīng)歷三周銷量下跌后，庫(kù)存仍保持穩(wěn)定，表明新開工量依然不樂(lè)觀。目前，一線城市庫(kù)存量?jī)H比2007年下半年平均水平高出約4%，供不應(yīng)求情況明顯；二線城市庫(kù)存高出約20%，供應(yīng)相對(duì)要寬松。