在信貸收緊、買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的背景下，8月上海二手房成交量不出意料地連續(xù)第二個(gè)月下降，而成交均價(jià)也結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的上漲，呈微跌態(tài)勢(shì)。量?jī)r(jià)雙雙走低的行情為今年首次出現(xiàn)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海二手房成交2.37萬(wàn)套，環(huán)比下降18%，降幅較7月擴(kuò)大12個(gè)百分點(diǎn)。均價(jià)方面，8月全市二手房成交均價(jià)在7月的歷史高點(diǎn)上微跌1%，為1.27萬(wàn)元/平方米，這也是今年內(nèi)上海二手房均價(jià)的首次下滑。作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京樓市8月份成交量全線走跌。中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)走出一個(gè)類似股市頂部的“M頭”？

　　樓市成交萎靡

　　開(kāi)發(fā)商現(xiàn)打折

　　據(jù)山西證券的一份統(tǒng)計(jì)，8月底部分城市房地產(chǎn)成交出現(xiàn)回落。環(huán)渤海地區(qū)北京、青島回落；長(zhǎng)三角地區(qū)上海小幅回落；珠三角地區(qū)深圳回落較多；中部地區(qū)長(zhǎng)沙小幅回落；西南地區(qū)重慶回落，昆明波動(dòng)。

　　作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京樓市8月份成交量全線走跌。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，北京期房、現(xiàn)房成交量在8月份雙雙下滑，環(huán)比降幅達(dá)5.63%和45.73%；同時(shí)，在上半年火爆異常的二手房市場(chǎng)，二手房成交量及住宅成交量近4個(gè)月來(lái)也第一次分別下降了4.73%及4.19%。

　　而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月，京城共有81個(gè)商品房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，創(chuàng)下近5年單月開(kāi)盤(pán)量最高的歷史紀(jì)錄，環(huán)比7月增加了65.3%，但是開(kāi)盤(pán)價(jià)格也是水漲船高，開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到了16165元/平方米，環(huán)比7月開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲了10.7%。但這81個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售率僅為五成，比7月下降12.4%；而因擔(dān)心樓市轉(zhuǎn)向而在8月份集中推樓的開(kāi)發(fā)商們，也沒(méi)有取得預(yù)期的銷(xiāo)售效果。

　　“由于開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷攀升，導(dǎo)致了許多剛性需求的客戶難以承受，而一些投資性客戶也開(kāi)始望而卻步，在此影響下，8月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售率有了明顯的下滑。”亞豪機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹。

　　嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商們?cè)谛岬讲话踩�的空氣后，已�?jīng)開(kāi)始借“金九銀十”展開(kāi)了打折促銷(xiāo)，但“金九銀十”因突遭政策調(diào)整和消費(fèi)者轉(zhuǎn)向觀望而備受考驗(yàn)。

　　記者從房地產(chǎn)市場(chǎng)了解到，目前北京多家開(kāi)發(fā)商已經(jīng)展開(kāi)了打折促銷(xiāo)活動(dòng)，為了能在9月創(chuàng)造銷(xiāo)售高峰，各家樓盤(pán)紛紛以9月優(yōu)惠促銷(xiāo)來(lái)吸引購(gòu)房者光顧，折扣率從9.2折到9.9折不等；同時(shí)還有VIP卡抵現(xiàn)金、買(mǎi)房送物業(yè)費(fèi)等促銷(xiāo)活動(dòng)。同時(shí)新開(kāi)的樓盤(pán)也放低了身價(jià)以求青睞。

　　高房?jī)r(jià)透支購(gòu)買(mǎi)力

　　投資價(jià)值盡喪

　　“樓市成交確實(shí)在轉(zhuǎn)向萎靡，二手房在緊俏了半年后也開(kāi)始降溫，房地產(chǎn)中介們都在擔(dān)心，上半年的火爆銷(xiāo)售基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高，信貸政策又收緊，市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)向觀望，樓市很可能開(kāi)始轉(zhuǎn)向。”中原地產(chǎn)一門(mén)市部負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　9月3日，在2009北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)更多購(gòu)房人的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向觀望。不少看房人告訴記者，房?jī)r(jià)太高了，買(mǎi)不起，而且也擔(dān)心接下來(lái)會(huì)跌。

　　“房?jī)r(jià)太高了！八九成人都已買(mǎi)不起房了，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)已經(jīng)難以為繼�！敝醒朦h校研究室副主任周天勇對(duì)記者指出。

　　而中國(guó)社科院工經(jīng)所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海算了一筆賬，目前在北京樓市的租售比，有的已經(jīng)達(dá)到了1:800，而國(guó)際水平一般在1:100左右，目前租房比買(mǎi)房便宜得多�！霸诒本�，買(mǎi)一套房子，除去大筆首付不說(shuō)，剩下的月供至少是租金的兩倍；同一套房子，如果租住幾十年，同樣得到了房屋的全部使用價(jià)值，實(shí)際上是賺了。現(xiàn)在房子的供應(yīng)很充足，優(yōu)先選擇是租房而非買(mǎi)房�！辈芙êＵf(shuō)。

　　同時(shí)，中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉表示，北京市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到27:1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買(mǎi)到一套房。而根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)維持在3:1至6:1的范圍內(nèi)才算合理。即便不把房貸因素考慮在內(nèi)，北京市的房?jī)r(jià)收入比也高達(dá)17：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　曹建海更是大膽地預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)將于今年年底回落并深度下行�！白龀鲞@一預(yù)測(cè)的原因有三：一是信貸微調(diào)和收緊二套房貸政策對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)打擊非常大；二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣的局面短期難以改善；三是全國(guó)城市房地產(chǎn)供過(guò)于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。”據(jù)《東方早報(bào)》 《華夏時(shí)報(bào)》(現(xiàn)代快報(bào))