僅憑個人一己之力，便將幾千萬、幾億，甚至幾十億元的土地收于囊中，這在常人看來如同癡人說夢，錢生輝卻不以為然。眼下，由其創(chuàng)立的國內(nèi)首家“個人拍地俱樂部”，把從前只會把大把鈔票扔進樓市的炒房一族，改造成一群募資拿地、開發(fā)建房的投資者。

　　昨天傍晚，在位于徐家匯天鑰橋路、南丹路的一幢商務樓里，錢生輝接受了記者的專訪。在談到“拍地族”的入會門檻時，錢生輝毫不避諱地開價——至少100萬元。對于錢生輝及其20名拍地會員拿地、建房的狂想，滬上房產(chǎn)專家坦言，這基本只是個夢。

　　創(chuàng)辦初衷：用炒房的錢拿地

　　由錢生輝發(fā)起的“個人拍地俱樂部”剛剛才在上海掛牌成立。這一機構(gòu)旨在募資拍地、開發(fā)建房，其最終目的，如同錢生輝個人的名字一樣，就是讓來自個人投資者的私募資金，在經(jīng)過房地產(chǎn)項目的一整輪開發(fā)、流轉(zhuǎn)之后，更加值錢，更加熠熠“生輝”。

　　“市場中有那么多投資者在炒房，何不把他們的投資需求梳理一下，將炒房用的資金集合起來，共同拿地塊、造項目呢？ ”在錢生輝看來，房價之所以不斷飚高，除土地價格因供求失衡不斷高漲，更主要的原因，在于房地產(chǎn)市場的投資需求得不到有效疏導。

　　“個人炒房的錢動輒上百萬，甚至上千萬，如果用這些錢去拿地、開發(fā)項目，并不是沒有可能的。 ”錢生輝名下的房地產(chǎn)投資咨詢公司，過去就有一批購房的會員。當?shù)弥�其要組建“個人拍地俱樂部”，這些曾經(jīng)的炒房一族被吸納入會，成為買地的投資者。

　　入會門檻：百萬資金“打底”

　　事實上，錢生輝所謂“個人拍地俱樂部”，更多像是一種私募。根據(jù)不同的地塊、不同的項目，由專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司出具可行性報告，向個人募集資金，在土地市場上拿地，隨后成立專門的項目公司，著手整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設、銷售等。錢生輝在接受采訪時特別強調(diào)，他發(fā)起的這個“個人拍地俱樂部”，最根本的目的，是要把類似于土地這種“原材料”掌握在手中，“跟炒房比起來，拿地的‘水分’要少很多。 ”

　　錢生輝私下透露，截至目前，首批入會的會員雖然不到20個，但都表達了想要進軍土地市場的迫切愿望。他們中大多數(shù)是企業(yè)的老板、高管。投資購房，曾是他們共同的愛好，如今的募資拿地，又成為這群投資客的新興趣和新愛好。

　　“‘俱樂部’今后是否會重點吸納像溫州炒房團那樣資金實力雄厚的浙商，甚至是山西的‘煤老板’？ ”在回答記者的上述問題時，錢生輝笑了，甚至毫不避諱地談起入會“門檻”來：“不排除有這樣的可能。我想每名會員至少該有100萬元的資金‘打底’吧！ ”

　　事實上，放眼當下的地價，特別是在上海，一些熱門的住宅地塊動輒上億、數(shù)十億，房地產(chǎn)項目開發(fā)這出“有錢人的游戲”，若個人沒有動輒千萬的身價，就算再怎么形成合力，在與那些擁有雄厚實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同臺競爭、競價時，根本“玩不轉(zhuǎn)”。

　　開發(fā)方向：定位中低價商品房

　　在發(fā)起組建“個人拍地俱樂部”之初，錢生輝便將這一新型募資拿地模式在日后的主要發(fā)展方向，定位于中低價商品房的開發(fā)建設上。在其看來，這一塊房源的稀缺，直接導致目前房地產(chǎn)市場上眾多“夾心層”的存在，即那些買不起大房型、又達不到政府所規(guī)定的保障性住房標準的群體。

　　據(jù)悉，上海的郊縣以及長三角的一些二、三線城市的土地市場，將是“個人拍地俱樂部”首個進軍的目標。錢生輝坦言，上海的地價，尤其是市中心區(qū)域，已經(jīng)非常高，僅憑幾個人、幾十個人的投資，無法拿到一些價格昂貴的高端、熱點地塊的�；�于中低價房的項目開發(fā)定位，“俱樂部”在拿地伊始既要做好項目可行性分析，又要千方百計地籌措拿地資金，不斷充實自己的資金體量，再綜合考量該出手怎樣的地價、開發(fā)怎樣的項目。

　　而對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期，錢生輝給出了一個有些理想化的時間——1年。盡管只是“紙上談兵”，但錢生輝的這一表態(tài)，不免讓人將這樣一種決絕，與當下部分開發(fā)商“囤地”、“捂盤”、“惜售”的“小家子氣”對比起來。

　　囤地嫌疑：從“炒房”到“炒地”

　　在聽聞有人要募資拿地時，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的第一反應便是，這群人要從“炒房”轉(zhuǎn)向“炒地”，從空置商品房轉(zhuǎn)向囤積土地，以求既得利益的最大化。近些年，延遲項目啟動的時間，拖長項目開發(fā)的周期，已成為不少開發(fā)商的慣用招數(shù)。實踐中，“捂地”所獲得的市場利益要遠遠大于“捂盤”，違規(guī)“囤地”現(xiàn)象在國內(nèi)一線城市比比皆是。

　　錢生輝及其帶有濃重投資色彩的“會員”們，是否也是看到了“囤地”能夠讓錢來得更快、更多一些呢？錢生輝信誓旦旦地回答：“否！ ”他解釋說，“個人拍地俱樂部”盡管從表面上看，像是把買房投資，轉(zhuǎn)為了一種買地投資，但事實上，整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，都需要后期資金的投入。

　　“不捂地、不捂盤”，把大量用于炒房的個人資金，轉(zhuǎn)化為拿地拍地、項目開發(fā)的資金，造出更多的房子增加市場供應量，以期在最大限度上實現(xiàn)募集資金的滾動開發(fā)，既是錢生輝自己給出的承諾，更是眾多愿意自掏腰包 “砸錢”的投資者們共同的期許。

　　專家觀點

　　個人開發(fā)房產(chǎn)，難

　　“靠募資拍地建房，這在國內(nèi)基本上還只是個夢�！睂τ阱X生輝發(fā)起的“個人拍地俱樂部”，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究部部長楊紅旭并不看好。

　　楊紅旭表示，部分房地產(chǎn)企業(yè)“囤地”帶來的高利潤，導致追逐利潤的其它行業(yè)資本進軍土地市場。盡管 “囤地”的投資利潤遠高于“炒房”，但其中風險也不容忽視。個人購地后，很難再轉(zhuǎn)讓給其它企業(yè)和個人，土地開發(fā)對于個人來說難度太大�！盁o論是募資還是拿地或是建房，各個環(huán)節(jié)都無法有效控制，且現(xiàn)有的個人征信體制尚不完善，都會使具體操作中出現(xiàn)很多問題�！睏罴t旭甚至認為，“個人拍地俱樂部”很快就會煙消云散。

　　滬上房地產(chǎn)分析師薛建雄認為，一些中小城市確實有私人老板買地，再以入股的方式進行后續(xù)開發(fā)�！暗�以合資的形式拿地建房，存在很大問題。 ”薛建雄質(zhì)疑，房地產(chǎn)的開發(fā)流程相當復雜且周期長，這之中任何一個環(huán)節(jié)都存在巨大風險，對于“個人拍地俱樂部”這樣的私募方式，如何規(guī)避、監(jiān)管其中的風險，確保投資者資金始終處于安全狀態(tài)，值得深思。