12月9日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，五天后又提出“國(guó)四條”。這些緊鑼密鼓的政策直接針對(duì)今年以來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，體現(xiàn)了黨中央、國(guó)務(wù)院的高瞻遠(yuǎn)矚，凸顯了調(diào)控任務(wù)的緊迫性。

　　遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲需多管齊下，但重點(diǎn)應(yīng)在調(diào)控需求。這是因?yàn)椋�房�(jī)r(jià)過(guò)快上漲在很大程度上是“需求拉上型”的。這是由商品房的特性決定的。經(jīng)濟(jì)理論表明，如果某種資產(chǎn)具備三個(gè)性質(zhì)，則它的價(jià)格不可能長(zhǎng)期過(guò)分偏離其成本或基本價(jià)值：一是具有無(wú)限供給彈性；二是基本價(jià)值確定無(wú)疑；三是未來(lái)時(shí)刻存在終端價(jià)格約束。商品房恰恰不能滿足以上任一條件。

　　首先，商品房供應(yīng)具有稀缺性。雖然在一些國(guó)家和地區(qū)，如加拿大，由于人少地多，房?jī)r(jià)可能更多取決于供給，但一般來(lái)說(shuō)，大部分國(guó)家和地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)適宜開(kāi)發(fā)利用的土地都很有限，所以需求才是決定房?jī)r(jià)更重要的因素。特別是，中心城市、中心區(qū)域的可開(kāi)發(fā)利用土地非但有限，而且不可替代。這時(shí)，無(wú)疑是需求對(duì)價(jià)格起決定作用。所以，昂貴市中心是城市化的必然，如紐約曼哈頓、倫敦西街、東京銀座、莫斯科奧斯托任卡街，無(wú)不寸土寸金。

　　其次，商品房兼具消費(fèi)與投資(投機(jī))兩種屬性。商品房如果作為一種投資(投機(jī))資產(chǎn)，它的價(jià)格就主要不是由地價(jià)、建筑成本等決定的，而是取決于未來(lái)現(xiàn)金流收入的貼現(xiàn)。從理論上講，只要能加價(jià)轉(zhuǎn)售，需求就是無(wú)限的。這與普通商品如汽車(chē)、雞蛋不同。在這里，成本不是重點(diǎn)，“捂房”等擾亂市場(chǎng)行為也非關(guān)鍵，要害在于需求拉動(dòng)。有人認(rèn)為，高房?jī)r(jià)主要是城市土地“招拍賣(mài)”制度造成的。但高地價(jià)的根本原因在于房地產(chǎn)商預(yù)期房子建成后能賣(mài)高價(jià)，根子還在市場(chǎng)需求上。所以，將房?jī)r(jià)過(guò)快上漲主要?dú)w因于地價(jià)上漲、地方政府“土地財(cái)政”以及開(kāi)發(fā)商行為的觀點(diǎn)，未抓住問(wèn)題實(shí)質(zhì)，也容易將調(diào)控重點(diǎn)引入歧途。

　　由于以上兩個(gè)原因，哪怕是少量的投資(投機(jī))性購(gòu)房需求也會(huì)形成“星星之火，可以燎原”之勢(shì)。如果不針對(duì)投資(投機(jī))性購(gòu)房進(jìn)行有效調(diào)控，即使投資(投機(jī))性購(gòu)房不占主導(dǎo)或者僅在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)，商品房?jī)r(jià)格遲早也會(huì)全面上漲。如果不能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)被投資(投機(jī))主導(dǎo)，房?jī)r(jià)自然就會(huì)炒翻天。

　　現(xiàn)在，大家都想抑制房地產(chǎn)商暴利。實(shí)際上，最有效的方法是遏制投資投機(jī)性需求。我國(guó)房?jī)r(jià)的近兩次普遍上漲，都源于投資(投機(jī))需求。2007年中國(guó)37個(gè)城市的房?jī)r(jià)租金比例在230-290倍之間，遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上的100-120倍。這表明，很多購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二套以上商品房的目的不在于出租，而在于轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)。今年1-10月全國(guó)商品房銷售面積48900萬(wàn)平方米，是近年來(lái)最火爆時(shí)的1.36倍。在投資(投機(jī))性購(gòu)房需求導(dǎo)致的漲價(jià)效應(yīng)帶動(dòng)下(以及在通脹預(yù)期導(dǎo)致的保值需求推動(dòng)下)，自住性購(gòu)房需求也大量提前釋放，支撐了房?jī)r(jià)快速上漲。今年以來(lái)頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，正表明開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期，而他們的預(yù)期無(wú)疑建立在購(gòu)房者需求的基礎(chǔ)上。所以，在此次二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限修改之前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)加速上漲趨勢(shì)，并顯露出惡性循環(huán)跡象，即大家都預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，于是踴躍購(gòu)房，這又刺激了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，形成了螺旋上漲局面。調(diào)控任務(wù)已經(jīng)非常緊迫。

　　調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲重在調(diào)控需求，關(guān)鍵在于需求的分層次調(diào)控。這是因?yàn)�，�?gòu)房需求本身是分層次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性購(gòu)房需求，也有投資投機(jī)性購(gòu)房需求。所以相應(yīng)地，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求調(diào)控也要分層次進(jìn)行。

　　首先，需求調(diào)控應(yīng)主要針對(duì)中高檔商品房的投資投機(jī)購(gòu)房需求，只有這樣，才能做到既“對(duì)癥下藥”又“不傷無(wú)辜”。我國(guó)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控事實(shí)也是如此：一旦針對(duì)二套房進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，房?jī)r(jià)就開(kāi)始下降；一旦二套房政策執(zhí)行不力，房?jī)r(jià)就開(kāi)始抬頭。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)控的政策組合，通常包括信貸政策、稅收政策、外資流入限制、金融監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序監(jiān)管等措施。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)踐，以下措施行之有效。信貸政策方面：一是提高二套以上商品房的首付與貸款利率，縮短貸款期限，大幅提高大面積、高單價(jià)二套以上商品房的首付與貸款利率，縮短貸款期限；二是改變以商品房市場(chǎng)交易價(jià)格作為貸款依據(jù)的方法，禁止加按揭；三是禁止銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；四是嚴(yán)格審查貸款人的條件。稅收政策方面：一是提高二手房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，縮短征免年限；二是征收二手房交易環(huán)節(jié)的所得稅；三是在持有環(huán)節(jié)推出物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。鑒于推出物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅等稅收政策牽涉復(fù)雜，可考慮對(duì)大面積、高單價(jià)二套以上商品房或者對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的部分地區(qū)，先行試點(diǎn)。外資流入限制方面：限制境外人員的投資投機(jī)性購(gòu)房。金融監(jiān)管方面：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化，使用逆周期系數(shù)調(diào)整撥備或資本充足率要求。市場(chǎng)秩序監(jiān)管方面：一是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，整頓市場(chǎng)秩序；二是通過(guò)信息公開(kāi)、加大處罰等方式，規(guī)范“繳納誠(chéng)意金”、“賣(mài)號(hào)”、“捂房”等商品房預(yù)售行為；三是通過(guò)小地塊出讓、熟地出讓等方式，縮短開(kāi)發(fā)周期，減少囤地行為。

　　其次，對(duì)于保障性住房和普通商品房的需求調(diào)控，重在通過(guò)增加供給的方式去滿足需求。對(duì)于奢侈商品房的需求調(diào)控，重在通過(guò)稅收等方式大幅增加購(gòu)房者保有房屋的成本，以減少此類需求。

　　最后，無(wú)論是輿論和政策都不宜過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)消費(fèi)，以及房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。一直以來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用被過(guò)度強(qiáng)調(diào)。但拉動(dòng)作用是有條件的，過(guò)猶不及，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲只會(huì)削弱經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力和動(dòng)力。一個(gè)大國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展怎能讓某個(gè)行業(yè)“綁架”？

　　(盛松成 作者為中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)分行行長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師，本報(bào)專家組成員)