歷史往往有著許多驚人的相似。

　　2007年9月27日,中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》,規(guī)定第二套住房貸款首付不得低于40%。該措施不僅讓此前中央出臺的一系列調控政策得以“爆發(fā)”,同時也觸發(fā)了中國樓市轉向的按鈕。

　　而今,中央一個月左右的時間連續(xù)5次密集出臺有關樓市政策,發(fā)燒的中國樓市再次走到了十字路口。

　　“發(fā)燒”的2009

　　對于剛剛過去的2009年樓市,甚至連業(yè)內人士都驚呼“瘋狂”。

　　伴隨著2007年9月27日二套房貸新政的出臺,中國樓市逐漸陷入低迷,而期間,華爾街金融帝國崩塌所引發(fā)的全球金融危機,更是讓走向低谷的中國樓市雪上加霜。然而,即便是如此困難的環(huán)境下,中國的房地產市場依然在2008年底走出萎靡,并在2009年里實現了低迷向瘋狂的蛻變……

　　全國商品房銷售面積比增42.1%

　　據前不久國家統計局公布的年度全國房地產市場數據顯示,2009年全國商品房銷售面積9.3713億平方米,同比增長了42.1%,不但遠超2008年的6.2億平方米,還輕松躍過了2007年7.6億平方米的歷史高點。全國商品房銷售額達43995億元,比2008年增長了75.5%,商品房成交均價約4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上漲了近24%。

　　而另據某研究機構的統計數據顯示,2009年中國土地出讓金總金額高達15000億元,全國70個大中城市土地出讓金共計10836億元,比2008年增加了140%,比瘋狂的2007年增加了49%。其中,杭州(包括余杭、蕭山)土地出讓金高達1054億元,位居全國第一,杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市。

　　佛山新建住宅成交量價均創(chuàng)新高

　　當然,這種瘋狂在佛山同樣表現得淋漓盡致。

　　作為一個房地產界的后起之秀,佛山樓市的2009年也是絢麗多彩。據佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的《2009年1—12月佛山市房地產(住宅部分)交易情況》,顯示去年佛山全市的新建住宅共成交了79360套,成交面積為968.6萬平方米,成交金額為5671653.33萬元,平均成交價格為5855.52元/平方米,四項指標分別同比增長了98.53%、95.16%、108.73%和6.95%。而即使與2007年相比,去年佛山樓市的表現也毫不遜色,新建住宅成交不僅呈現出“量價齊漲”的爆發(fā)式增長,成交量和成交價格還雙雙創(chuàng)下歷史新高。

　　此外,在2009年期間,佛山新建住宅成交還曾兩度出現單月銷售面積超百萬平米的盛況,成交量連續(xù)多個月位居全省首位,而全年成交量也僅以不到16萬平方米的微弱差距稍遜于廣州,位列全省次席。

　　如果說2007年是住宅市場瘋狂的一年,那2009年無疑是土地市場瘋狂的一年。據佛山經緯的數據顯示,2009年佛山的土地供應量為1166公頃,全年共成交了1088公頃。在各類用地中,商住用地土地供應量為763公頃,其中成交了702公頃,比2008年多了近300公頃,增幅達74.19%,成交宗數為146宗,成交總價達305億元,土地單價為300萬/畝。不過,1月21日中國指數研究院發(fā)布的2009年中國土地出讓金年終盤點報告顯示,去年佛山土地出讓金總額為332億元,同比增幅達390%,位列全國第九,全省第二。

　　“博弈”2010

　　1月25日,由住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部等9個部委組成的聯合督查組抵達河南,開始對河南省貫徹落實“國十一條”情況進行督查。

　　面對紅火得“發(fā)燒”的中國樓市,去年12月7日閉幕的中央經濟工作會議為2010年房地產調控政策的“樂觀”定音似乎只是一種“假象”。從去年12月9日“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年”劍指高房價,再到今年1月10日國務院發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對之前調控措施的“大集合”,中央一個月左右的時間連續(xù)5次密集出臺有關樓市政策,環(huán)環(huán)相扣,且調控力度一次比一次大。

　　各地樓市“降溫”

　　受此影響,各地樓市紛紛出現“降溫”跡象,樓市成交量環(huán)比下降態(tài)勢逐漸顯現。

　　據了解,在榮登去年“賣地王”的杭州,1月4日—10日期間共成交商品房317套,環(huán)比前一周大幅下降,下降幅度達63.48%,成交面積4萬平方米,環(huán)比大幅下降了61.22%。在廣州,1月1日—24日一手樓盤的網上簽約數達4749套,日均簽約套數約198套,環(huán)比上月同期的5665套和236套下滑了16%,同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

　　而據一些中介機構的信息顯示,北京和上海等重點城市的二手房交易也重現“議價空間”,這種情形在2009年下半年幾乎難見。

　　觀望氣氛濃郁

　　而在佛山,雖然不少業(yè)內人士認為剛性需求依舊強勁,但頻繁出臺的調控政策還是讓市場的觀望氣氛越發(fā)濃郁。

　　元旦三天,記者在對區(qū)內部分樓盤的現場走訪中發(fā)現,今年假期的產品供應明顯偏少,許多樓盤基本以消化存貨為主,甚少有新貨推出。而在一些即將或剛剛開盤的項目里,雖然人氣依然相當不錯,但成交很一般。據21世紀不動產運營總監(jiān)梁光健透露,今年1月份,佛山樓市的成交量較去年12月份已出現明顯萎縮,其中,1月份二手房成交量環(huán)比下降了33%,一手房在年底開盤和新推貨都不多,整體成交冷清,價格適中的鎮(zhèn)街盤成交相對好些。

　　而去年表現火爆的佛山土地市場,進入今年以來似乎有些今不如昔,房地產商受樓市前景趨緊影響,拿地熱情也冷卻不少。1月27日,此前被普遍看好的一宗獅山中心區(qū)靚地,只吸引了5家地產企業(yè)參加競拍,而整個拍賣過程也是毫無激情,最終該地塊被招商地產以6.8億元獲得。對此,有業(yè)內人士就指出,與去年相比,這樣的價格確實有些偏低,該靚地本應能達到8億元左右成交。而此前的1月22日,萬科在陳村再下一城,以約5.52億元的價格拿下了位于陳村鎮(zhèn)新城區(qū)中心一地塊,雖然該地塊地段極佳,但卻以底價成交,且樓面地價也相對偏低,僅為1871元/平方米。去年成交的登洲地塊樓面地價則為3028元/平方米。

　　樓市博弈再現

　　“雖然佛山的剛性需求較為旺盛,但在目前趨緊的政策環(huán)境下,消費者也好,房地產商也好,對樓市前景的擔憂已經開始加重。”佛山經緯地產咨詢公司市場研究部經理李華宇表示,這種擔憂表現在市場中,就是消費者和房地產商的博弈正在不斷升級。

　　據了解,受新政影響,1月份佛山一二手房的成交量已大幅萎縮,但房價卻沒有像人們期待的那樣出現下跌,近3個月來,佛山中心城區(qū)的一二手房價格依舊維持在9000元/平方米和6000元/平方米的高位上。

　　當然,在個別鎮(zhèn)街,一些樓盤也開始出現價格松動。據了解,前不久開售的一鎮(zhèn)街樓盤,其“吹風價”是8200—8500元/平方米,但實際銷售均價則介于7800—8400元/平方米。

　　而夾在密集出臺的新政和依然高企的房價之間,購房者的觀望情緒也不斷加強。

　　據記者采訪發(fā)現,部分購房者認為受政策影響未來房價有可能會下降,希望等房價跌下來再買。這其中,包括一些投資客甚至是房地產從業(yè)人員均認為房價再次下跌的可能性較大,目前不適宜出手買房。而一些“悲觀派”購房者則從2008年樓市低迷時的房價走勢分析,認為即使受到了新政影響,但支撐房價上升或企穩(wěn)的因素還比較多,目前在有能力的情況下應該盡早出手。

　　此外,上周有媒體報道的順德樓市出現“退房潮”,也被業(yè)內人士指稱是房地產商與消費者博弈的鬧劇。有報道稱,從本月1日至20日,順德共有近415宗解除合同的記錄,其中商品房共365宗,還有部分摩托車位、汽車位和商鋪解除合同,而1月20日當天的退房量更是多達74宗。對此,一名業(yè)內人士猜測,這可能與房地產商利用商品房預(銷)售合同網上備案系統制造樓盤熱銷有關。該人士表示,隨著去年年底中央調控政策逐步出臺,市場觀望情緒不斷加重,在實際成交下滑的情況下,房地產商為了營造項目熱銷,可以利用網上備案系統漏洞作假蒙騙購房者。而上個月,順德區(qū)商品房交易信息網也發(fā)布通告,不點名警告了某公司工作人員在網上備案系統進行違規(guī)操作,以不實姓名、身份證號等有關資料簽訂了6套商品房買賣合同。

　　-近期中央有關房地產調控政策一覽

　　2009年12月舉行的中央經濟工作會議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。該會議“定音”擴張樓市消費仍是主基調,同時也給年前“購房優(yōu)惠可能取消”的傳聞畫上了句號。

　　2009年12月9日,國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。有業(yè)內人士指出,此次政策的變化劍指高房價,我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,抑制投機性購房。

　　2009年12月14日,國務院常務會議就促進房地產市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。這則被業(yè)界俗稱為“國四條”的政策明確提出要遏制部分城市房價過快上漲勢頭。

　　2009年12月17日,財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計署聯合下發(fā)《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理,將土地出讓收入全額繳入地方國庫,支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排,實行徹底的“收支兩條線”管理。其中,對開發(fā)商拿地的首付款要求至少50%以上。

　　2010年1月10日,國務院發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,就促進房地產市場健康發(fā)展提出“增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設、落實地方政府責任”等五大舉措。這個被業(yè)界俗稱為“國十一條”的通知,成為了“本輪房地產調控政策的綱領性文件”。其中,二套房貸首付比例不得低于40%受到格外關注。