近日地王頻出，地價再次被推上新高，對地王們可能更改規(guī)劃的關注度再次被提高。但近日，有業(yè)內(nèi)人士向記者曝光，稱更改規(guī)劃不僅是高價地王們圖謀的事情，更是業(yè)內(nèi)相當普遍的現(xiàn)象。記者發(fā)現(xiàn)，僅僅今年，北京市規(guī)委網(wǎng)站上公示的涉及居住和商業(yè)用地調(diào)整規(guī)劃的公告就有9起，其中，有地塊提高了兩倍容積率，有地塊增高一倍。該人士表示，政府一再表示要嚴查囤地等違規(guī)現(xiàn)象，但如果任由更改土地規(guī)劃的事情成為普遍現(xiàn)象，規(guī)范市場、控制房價將很難實現(xiàn)。

　　調(diào)查 調(diào)整申請頻繁出現(xiàn)

　　去年12月30日，廣渠路15號地申請更改規(guī)劃的事情經(jīng)媒體曝光后，地王更改規(guī)劃指標的潛規(guī)則進入公眾視野，并遭到了強烈譴責。最終，廣渠路15號地的申請因反對意見者眾多未通過公示。

　　記者從北京市規(guī)委網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，今年以來調(diào)整規(guī)劃指標的公示的確非常頻繁。

　　記者統(tǒng)計了今年以來的調(diào)整規(guī)劃公示，11起公示中，涉及居住和商業(yè)用地規(guī)劃調(diào)整的就有9起，涉及更改用地性質(zhì)、增加容積率、拔高等方面。其中金寶街8號地容積率從1.2增至3.38，高度從13米增至34米；四合莊定向安置房項目居住用地，容積率從1.6增至2.8，建筑高度從18米增至80米；朝陽區(qū)安立路西側(cè)居住用地擬將建筑高度局部從60米調(diào)整至80米。

　　曝光 業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象

　　近日，一位深知房地產(chǎn)內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士向記者曝光，更改規(guī)劃在業(yè)內(nèi)幾乎是人盡皆知的公開秘密。不僅涉及高價地王們，而且即便是普通地塊，也存在更改規(guī)劃指標的事情。

　　記者從北京市規(guī)委網(wǎng)站上查到，僅從2009年至今看，至少有30余個與房地產(chǎn)開發(fā)相關的項目都做了規(guī)劃指標更改申請，其中不乏曾在媒體曝光很高的昔日地王和知名地塊。

　　僅去年6月11日，就有兩塊昔日地王更改規(guī)劃。2007年的大興地王——北京金融街開發(fā)拿得的黃村孫河組團地塊的容積率1.5、控高18米，調(diào)整為容積率2.1，控高30米。2007年的門頭溝地王——由華潤置地(武漢)發(fā)展有限公司競得的門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項目用地A、B、C三地塊容積率也分別從1.0、2.0、2.5調(diào)高到1.4、2.1、2.8。

　　7月27日，石景山區(qū)衙門口居住、公建用地申請將建筑控高從60米增至80米。該地是由金融街在2008年12月獲得的。

　　10月20日，西北旺新村三期(南)居住項目擬將建筑高度調(diào)整至18.45-30米，其他規(guī)劃指標不變。這是2008年底，北京首鋼融創(chuàng)以20.1億元競得的，當時平均樓面價在7000元/平方米左右，而建筑控高僅為9-18米。

　　12月24日，太陽宮新區(qū)B區(qū)，即去年陷入中石油團購門的太陽星城，擬調(diào)整C、D#樓方案布局和用地形狀，地上規(guī)模和用地面積保持不變，同時增加C#地下規(guī)模1830平方米，增加D#樓地下規(guī)模1525平方米。

　　分析 欲增加利潤是主因

　　該人士告訴記者，更改規(guī)劃主要是為了增加獲利。

　　以西北旺新村三期(南)居住項目為例，“建筑控高從9-18米調(diào)整到18.45-30米，整體拔高一倍，完全可以修改成全部為不超過4.9米的LOFT。這樣銷售總額可以比原來至少超出60%�！�

　　“太陽星城增加了近3000平米的銷售面積，按照太陽宮現(xiàn)在的價格計算，即便是地下面積，這一改變最少也帶來數(shù)千萬的收入。”

　　此外，安置房項目的更改規(guī)劃，主要是為了增加容積率，提高小區(qū)安置效率，但是，效率提高的同時，也降低了品質(zhì)。

　　以豐臺四合莊定向安置房項目為例，從6層板樓改成80米高的高層塔樓，容積率大漲，居住品質(zhì)明顯下降。

　　該人士還表示，在規(guī)委網(wǎng)站上進行公示的項目只是一部分，還有相當一部分項目只在建筑現(xiàn)場等不易發(fā)現(xiàn)的地方做了公示，有時甚至利益關系人都沒看到，公示已經(jīng)完成。

　　甚至還有項目直接把生米做成熟飯，頂多繳納罰款了事。而相對獲利，罰款數(shù)額幾乎可以忽略。前些日子，北四環(huán)鳥巢附近某著名開發(fā)項目就被媒體曝光了先改規(guī)劃后繳罰款的途徑。

　　專家 還應區(qū)別對待

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，如今房地產(chǎn)開發(fā)更改規(guī)劃的確比較普遍，但也應區(qū)別對待，的確存在有些開發(fā)商為了提高利潤做的更改，但也有以前制定的規(guī)劃指標老化，不適應社會需要的原因。對前者，必須嚴格控制，但對后者，需要規(guī)劃部門及時跟進社會發(fā)展。至于安置房項目規(guī)劃調(diào)整，更需要綜合考慮，畢竟目前對中低收入群體最需要考慮的是如何住的問題，而不是住得好。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，要求更改規(guī)劃，其實是一個相當常見的事，雖然有些是合理的，但多數(shù)都可能涉及企業(yè)為了賺取更多利潤而與地方相關部門灰色交易的事。

　　合景泰富北京公司副總經(jīng)理歐堅則表示，更改規(guī)劃的現(xiàn)象的確比較普遍，而且也的確有拍地前就有謀劃的情況，但也不能一概論之，有的規(guī)劃指標的確跟實施時存在一定差距，因此產(chǎn)生的更改應該可以理解。

　　本報記者 魯歡