浙江工商大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授 程開明

　　問：房價(jià)問題引發(fā)了人們較多的討論和關(guān)注。有人認(rèn)為，城市化是助推房價(jià)上漲的重要原因。但也有人認(rèn)為，城市化是我國發(fā)展的一個(gè)必然趨勢，不能將房價(jià)上漲“歸罪”于它。請問，城市化與房價(jià)之間有怎樣的關(guān)系？城市化必然導(dǎo)致房價(jià)上漲嗎？

　　——東方網(wǎng)網(wǎng)友 蟻?zhàn)宄蓡T

　　答：城市是人口、財(cái)富及文明的集中地。伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，城市化成為全世界的一個(gè)普遍現(xiàn)象。城市化，又稱城鎮(zhèn)化、都市化等，它最直觀的表現(xiàn)便是農(nóng)村人口不斷轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，城市規(guī)模日益擴(kuò)大。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國社會(huì)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生著巨大的變化，大量人口由農(nóng)村遷往城市，我國城市化水平由1978年的17.9%上升為2009年的46.6%，年均提高0.92個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場也得到了迅猛發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)價(jià)格由1987年的411.41元/平方米上升為2008年的3800元/平方米，年均增長11.2%�？傮w來看，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出與城市化水平基本一致的變動(dòng)趨勢。

　　那么，城市化是不是必然導(dǎo)致房價(jià)上漲呢？對此，還需要做全面、細(xì)致的分析。

　　房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格走勢的根本動(dòng)力是均衡價(jià)格，即價(jià)格的變動(dòng)主要取決于房地產(chǎn)市場的供給與需求關(guān)系。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市化通過以下幾個(gè)作用機(jī)制影響著房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，進(jìn)而作用于房地產(chǎn)的價(jià)格：

　　首先，城市化增加對房地產(chǎn)的需求，從而拉動(dòng)價(jià)格上漲。在城市化過程中，大量農(nóng)村居民通過農(nóng)地征用、子女考上大學(xué)及購房入戶等渠道轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民。1978年以來，我國每年約有1500萬農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，形成了對城市房地產(chǎn)持續(xù)旺盛的需求。除此之外，還有大批農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市。據(jù)中國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查顯示，2009年度全國外出農(nóng)民工達(dá)1.4533億人。他們雖未真正成為城鎮(zhèn)居民，但常年居住于城市，從而帶動(dòng)了相當(dāng)?shù)某鞘凶》啃枨�。城市化還帶來大量的配套商營房屋和服務(wù)用房需求，譬如，辦公、機(jī)關(guān)、社會(huì)服務(wù)、醫(yī)院、學(xué)校等方面的用房快速增加；隨著收入水平的提高，城鎮(zhèn)居民對更高生活品質(zhì)的追求，也引致不斷改善原有住房條件的要求，從而增加了住房需求量。伴隨著城市化進(jìn)程的上述因素的綜合作用，必然帶來城市房地產(chǎn)需求總量不斷擴(kuò)大。這一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。此類上漲可稱為需求拉動(dòng)型。

　　其次，快速城市化導(dǎo)致城鎮(zhèn)用地緊張，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。城市化必然產(chǎn)生大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求，從而占用眾多的土地資源，且我國城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗費(fèi)更為突出。1996年—2008年，我國城鎮(zhèn)人口年均增長4.1%，城市建設(shè)用地面積年均增長達(dá)6.2%，土地使用速度超過城鎮(zhèn)人口增長速度。由于城鎮(zhèn)土地資源總量有限，大量的用地需求自然會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格上漲，使得城市土地拍賣過程中“地王”頻頻出現(xiàn)。土地價(jià)格上升必然推動(dòng)房屋價(jià)格上漲，此類上漲可稱為成本推動(dòng)型。

　　從理論機(jī)制來看，城市化對房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有一定的正向促進(jìn)效應(yīng)。而城市化水平與商品房銷售價(jià)格時(shí)序數(shù)據(jù)的計(jì)量分析也顯示，城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著長期的均衡關(guān)系�？梢�，從長期來看，城市化的確會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　那么，是否就可以把當(dāng)前的高房價(jià)主要?dú)w因于快速城市化呢？答案并沒這么簡單。城市化從供給與需求兩個(gè)方面對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生促進(jìn)效應(yīng)，但是，這種效應(yīng)主要表現(xiàn)為長期效應(yīng)且較為穩(wěn)定。而前一段時(shí)間我國房價(jià)出現(xiàn)短期的快速攀升，顯然就不單單是城市化的作用了。其實(shí)，近幾年我國城市化進(jìn)程相對平穩(wěn)，速度較前幾年已有所趨緩，帶動(dòng)的房地產(chǎn)需求并未明顯增加。因此，房價(jià)的短期快速上漲，可能更多地與城市化之外的因素，諸如利率、稅收、投機(jī)等影響有關(guān)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格可以大致分為兩部分：一部分是經(jīng)濟(jì)因素決定的基本價(jià)格；另一個(gè)部分是非經(jīng)濟(jì)因素決定的非基本價(jià)格。所謂非基本價(jià)格，主要是指由政策、投機(jī)等因素造成的價(jià)格變動(dòng)。這些因素雖然不是價(jià)格長期走勢的主導(dǎo)因素，但在特殊時(shí)段的影響不容忽視。2009年，受積極財(cái)政政策與寬松貨幣政策的影響，民眾普遍出現(xiàn)通貨膨脹預(yù)期，本來就在到處尋找投資渠道的社會(huì)閑散資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場；再加上一定的人民幣升值預(yù)期，使得國際熱錢涌入我國。各種效應(yīng)疊加，導(dǎo)致大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升，脫離市場均衡價(jià)格。

　　鑒于當(dāng)前的房價(jià)上漲已不單是城市化因素所致，因此，要更多地從政府政策層面來考慮穩(wěn)定房價(jià)的措施，譬如規(guī)范房貸市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的金融秩序；規(guī)范土地市場，防止投機(jī)炒賣土地；穩(wěn)定物價(jià)，降低通貨膨脹預(yù)期；出臺相應(yīng)的稅收政策，遏制社會(huì)資金過度炒房等。

　　而從城市化視角來看，我國仍處于城市化的加速階段，未來一段時(shí)期城市化仍將保持一個(gè)較快的增長速度，每年還會(huì)有1000多萬農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，存在著巨大的房地產(chǎn)需求增量。所以，未來城市化仍將對房地產(chǎn)價(jià)格上升產(chǎn)生一定的助推作用。這就要求保持房地產(chǎn)市場與城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展，諸如，在城市化戰(zhàn)略上不能一味地發(fā)展大城市，而應(yīng)促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展；在發(fā)展模式上應(yīng)走可持續(xù)城市化道路，堅(jiān)持節(jié)約和集約利用土地資源，提高城市土地利用效率。