2009年中國土地市場的風頭蓋過了房地產市場，不斷涌現(xiàn)的“地王”比新開的樓盤更加吸引眼球，部分城市的地價漲幅已超過房價。面對火爆的土地交易市場，人們一方面開始驚呼像2007年那樣的“地王”時代又回來了；另一方面，對“面粉比面包更貴”的質疑之聲也開始不絕于耳。

　　“地王”的不斷出現(xiàn)，給原本就已開足馬力上漲的房價再次注入了一針強心劑。當開發(fā)商們一次又一次在北京、上海、杭州、廣州等地的土地市場交易大廳里舉起手中競拍的號碼牌時，問題也隨之出現(xiàn)：究竟是哪些因素推高了年內中國的地價，高額的地價最后要由誰來“埋單”？

　　“地王”頻現(xiàn)　市場烽煙四起

　　2009年6月的最后一周，北京連續(xù)高價成交三處地塊：6月25日，北京祈連房地產開發(fā)有限公司經過125輪的激烈競價，以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目，高出起始價近10億；僅一天后，6月26日，成都中澤置業(yè)有限公司經過46輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊；6月30日，中化方興又以40.6億元拍得廣渠路15號地。幾天之內土地成交價格被三次刷新，人們開始驚詫于“一天一個新地王”的速度。

　　土地市場烽煙四起，6月底的“地王”頻現(xiàn)既不是開始，也不是結束。早在今年4月初，伴隨著房地產市場的全面回暖和市場流動性的不斷增強，回籠了大量資金的開發(fā)商就已經開始布局新一輪的土地儲備，5、6月份各大房企頻頻出手，進入9月份更是達到高潮。根據(jù)北京、上海、杭州、廣州等地房管局和國土資源局及土地拍賣交易網公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從9月3日SOHO中國以接近25億元的價格拿下朝陽區(qū)望京B29地塊，到10日中海地產以70.06億元拿下上海普陀區(qū)長風6B、7C兩幅地塊，再到9月30日綠地集團72.45億元拍得上海徐匯龍華路1960號地塊。一個月間，全國房地產一線城市和主要二線城市共有接近50宗土地交易以高溢價水平成交，屢屢創(chuàng)下“地王”紀錄，而一個月內土地成交的總金額也創(chuàng)紀錄的達到了800億元。

　　進入10月、11月，雖然大規(guī)模拿地的情況沒有再次出現(xiàn)，但零星的“地王”依舊不斷。11月20日，北京大龍房地產有限公司以50.5億競得順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，樓面地價2.986萬元。2009年全年的土地交易熱度已全面超過了此前被譽為“地王年”的2007年的水平。由于“地王”普遍的高溢價水平，國內某些城市頭三個季度通過土地轉讓獲得的土地出讓金已遠遠超過了全年預算。

　　高價地提高了人們對房價預期

　　“地王”不斷出現(xiàn)給普通消費者帶來的最大擔憂仍然是房價。北京中原地產三級市場研究部分析師靳瑞興告訴記者，自北京廣渠門外10號地以10億多元天價被富力收入囊中后，周邊的二手房價就隨之水漲船高�！耙愿浇�的富力城為例，以往均價在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開價到了28000元每平方米，高價地的誕生直接提高了人們對房價的預期�！�

　　根據(jù)目前北京廣渠門外10號地與廣渠路15號地的成交價格推算，其樓面價格均已超過15000元每平方米，而根據(jù)北京地產中介機構我愛我家提供的數(shù)據(jù)，在兩地塊成交前，周圍的二手房價格在13000元左右。我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，雖然還沒有確切的數(shù)據(jù)顯示高價地周邊二手房漲價的具體幅度，但是頻頻高價成交的地塊還是帶動了周圍二手房價格的上漲�！安糠謽I(yè)主跟風漲價有很大的盲目成分，在京城房地產市場上營造出了濃濃的漲價氛圍�！�

　　社科院最新公布的《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》中的數(shù)據(jù)顯示：住房用地價格從2009年第2季度開始回升，個別城市的居住用地成交總價和樓面地價的“地王”紀錄不斷被刷新。1至9月全國住房用地平均樓面價格穩(wěn)步上漲。5月以后住房用地平均樓面價格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高達2691元。

　　樓面價格的迅速上升不僅提高了“地王”周邊的商品房價格，同樣也形成了未來的漲價預期。業(yè)內人士分析認為，新地王的誕生，標志著局部房價上漲的空間依然很大，在未來一兩年內，隨著“地王”上建成的商品房逐漸入市，新一輪的房價制高點必然隨之誕生。隨著北京、上海等地“地王”露面價格的不斷攀升，房價進入每平方米3萬元已不再是天方夜譚，而高額地價的賬單最終仍要轉移到普通消費者的手里。

　　“地王”背后的三重推手

　　在國內地產巨頭萬科6月份發(fā)布的公告中顯示，在今年5到6月間，該公司已斥資23億元多處拿地。和萬科一樣，今年3月份以來樓市的全面回暖使得開發(fā)商們回籠了大量的資金，為其進一步的儲備土地打下了堅實的資金基礎。與此同時，成交面積不斷走高，也消化了此前房地產市場積壓的大量庫存，很多房地產企業(yè)已經開始了補庫存的布局，需求的缺口一定程度上也推高了土地的價格。

　　不僅如此，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，市場的流動性在2009年也前所未有的提高。在實體經濟回暖相對滯后，通脹預期開始出現(xiàn)的情況下，將資金投入保值能力強、利潤回報率又快又高的房地產行業(yè)開始成為企業(yè)的普遍選擇。在年內各地的土地爭奪戰(zhàn)當中，獲得大量貸款、資金充裕的國企和央企開始扮演重要的角色。

　　對此，業(yè)內人士普遍認為，當土地交易市場成為投資市場，泡沫就隨時可能浮現(xiàn)。在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬松的背景下，如果將土地進行資本化杠桿運作，頻頻制造高價搶地的現(xiàn)象，泡沫便會被迅速吹大。

　　除此之外，上海易居中國房地產研究院綜合部部長楊紅旭在接受采訪時還指出，目前推高地價還一個重要的原因就是目前這種“價高者得”的競投方式。以掛牌為例，只需要有兩家開發(fā)商參與競投，就能迅速推高地價。而開發(fā)商競投出高地價，其手上儲備的土地無疑又迅速升值。

　　遏制房價　地價形成機制要合理

　　雖然年內國土資源部在調查后明確表示，土地成本僅占房地產開發(fā)成本的23%。但不可否認，土地成交價格與房價仍然存在明顯的正相關性。

　　對此，一些房地產專家建議，要想讓房價維持在一個合理的水平，就必須使地價保持在一個合理的水平。合理的地價形成機制，不能僅采取“價高者得”的簡單拍賣方式。綜合考慮開發(fā)質量，售后服務等條件的招標方式應該更多地引入到今后土地的交易當中。除此之外一些業(yè)內人士建議，應進一步出臺措施加大對囤地處罰的力度、醞釀增加土地增值稅等。

　　面對年內土地市場異乎尋常的火爆局面，新一輪的國家土地調控政策開始醞釀。11月13日，國土資源部正式出臺文件，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20公頃。12月17日，財政部、國土部等5部委公布《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，開發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　楊紅旭表示，此舉一出，將有效約束開發(fā)商的分期開發(fā)模式，過去業(yè)界慣用的大盤分期開發(fā)或將難以為繼，對平抑房價將起到積極作用。申銀萬國房地產分析師殷姿則認為，這一政策對中小地產商可造成資金上的壓力，但對于資金雄厚的大地產商影響有限。抑制地市的投機行為，提高拿地門檻要和打擊囤地掛鉤才會發(fā)揮真正的效力。(記者 羅宇凡、葉鋒)