地產(chǎn)盲點(diǎn)

　　吳先生2006年購買了宣武區(qū)某樓盤三期的商品住房，2008年入住，但直到現(xiàn)在房產(chǎn)證還沒有辦下來，吳先生告訴《廣廈時(shí)代》，開發(fā)商由于手續(xù)上的問題，還沒有拿到這棟樓的大產(chǎn)權(quán)。在朝陽區(qū)某樓盤購房的張女士，也向我們反映她所居住的項(xiàng)目房產(chǎn)證遲遲不發(fā)的情況。房產(chǎn)證為何遲遲不發(fā)？一旦遇到了房產(chǎn)證遲遲不發(fā)的現(xiàn)象，買房人應(yīng)該怎么辦？因購房糾紛引起的退房差價(jià)又應(yīng)當(dāng)由誰來補(bǔ)償？

　　開發(fā)商違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

　　退房或支付違約金

　　據(jù)北京市展達(dá)律師事務(wù)所張永魁律師介紹，開發(fā)商未及時(shí)辦理房屋初始登記，從而不能取得大產(chǎn)權(quán)證，是導(dǎo)致購房者房產(chǎn)證遲發(fā)的主要原因。開發(fā)商未及時(shí)辦理房屋初始登記的原因有很多，如項(xiàng)目未及時(shí)辦理規(guī)劃驗(yàn)收或拖欠土地出讓金等都會導(dǎo)致開發(fā)商不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。

　　他表示，房產(chǎn)證的辦理期限，買賣雙方可以在購房合同上明確約定。如果購房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)�！�

　　由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房者未按期取得房產(chǎn)證，買賣雙方可在買賣合同中約定，如選擇退房或要求支付違約金等，如果合同上未約定，開發(fā)商應(yīng)按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向購房者支付違約金。如果購房者在約定的時(shí)間屆滿1年內(nèi)(未約定時(shí)間的在房屋交付后1年零90天內(nèi)或合同簽訂后1年零90天內(nèi))未取得房產(chǎn)證的，可要求退房，并可要求賠償損失。

　　現(xiàn)象：鮮有業(yè)主提出退房

　　遇到購房糾紛，雖然對開發(fā)商有諸多抱怨，卻很少有購房者主動提出退房。為何購房者不愿退房？

　　居住在朝陽區(qū)某樓盤的張女士就遇到了這樣的麻煩。她在2006年買房，2007年入住，已經(jīng)住了兩年，但房產(chǎn)證還沒拿到，想要退房，但每平方米好幾千元的差價(jià)，誰來補(bǔ)償呢？

　　在查詢中了解到，張女士所居住的項(xiàng)目2006年的均價(jià)為13000元/平方米，目前已漲至18000元/平方米�！叭绻�不退房，兩年多了沒有房產(chǎn)證，住著也不踏實(shí)，如果退房，得按合同簽訂時(shí)的價(jià)格退款，所得的房款賠償根本就不夠重新在這個(gè)區(qū)域買房，真是左右為難！”據(jù)張女士介紹，目前該項(xiàng)目已經(jīng)有多戶業(yè)主通過法律手段要求開發(fā)商賠償，卻很少有主動要求退房的，原因也就在此。

　　困擾：退房差價(jià)難倒購房者

　　據(jù)了解，購房者不愿主動退房，主要原因是擔(dān)心市場變化，使自己遭受房價(jià)損失。不少購房者認(rèn)為，不到迫不得已，不會選擇退房，萬一真的需要退房，造成的市場差價(jià)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來承擔(dān)�！叭绻�退房，可能在同地段已經(jīng)買不到質(zhì)量相當(dāng)?shù)囊皇址苛�。房產(chǎn)證遲遲不發(fā)，是開發(fā)商造成的，過錯并不在購房者，這筆損失不應(yīng)由購房者承擔(dān)�！辟彿空邚埮�士認(rèn)為。

　　而有些開發(fā)商認(rèn)為，處理糾紛應(yīng)當(dāng)以合同為基礎(chǔ)，如果合同沒有約定，當(dāng)然就沒有執(zhí)行的基礎(chǔ)。還有一些開發(fā)商提出，即使是開發(fā)商存在過錯，退房的差價(jià)也不應(yīng)由他們承擔(dān)。因?yàn)槭袌鍪撬蚕⑷f變的，如果是遇到房價(jià)沒漲反而下降的情況，那么退房時(shí)是否得將差價(jià)補(bǔ)償給開發(fā)商呢？

　　疑問：退房差價(jià)誰補(bǔ)償

　　中原市場高級投資顧問徐經(jīng)理認(rèn)為，對于退房者來說，賠償額是比較少的，一般來說，購房者都會受到損失。

　　據(jù)了解，在上海曾出現(xiàn)過購房者要求開發(fā)商支付退房損失的官司，法院判決開發(fā)商支付購房者近10萬元的房子差價(jià)。這個(gè)案件中，法院認(rèn)為，因?yàn)殚_發(fā)商存在過錯行為，導(dǎo)致購房者要退房，業(yè)主退房后再買同類一套房，形成的差價(jià)應(yīng)當(dāng)由存在過錯方承擔(dān)，因此判決開發(fā)商支付購房差價(jià)。

　　北京漢卓律師事務(wù)所劉律師認(rèn)為，幾年來北京樓價(jià)有較大幅度上漲，如果開發(fā)商僅按照合同簽訂時(shí)的價(jià)格給予補(bǔ)償，有違公平原則。但劉律師提醒讀者，如果開發(fā)商沒有過錯，而是購房者單方面提出解除購房合同，法院可能不會支持購房者按照當(dāng)前價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)恼埱�。如果是因�(yàn)殚_發(fā)商過錯，提出退房，則可以向法院提出按照當(dāng)下價(jià)格補(bǔ)償�？梢蕴岢鐾朔康拈_發(fā)商常見過錯有：開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，商品房面積誤差超過3%，開發(fā)商遲延交樓，商品房發(fā)生質(zhì)量問題等。

　　專家建議：通過合同規(guī)避糾紛

　　北京市展達(dá)律師事務(wù)所張永魁律師說，目前房產(chǎn)證遲發(fā)的現(xiàn)象，是很多項(xiàng)目都存在的問題，開發(fā)商的確得承擔(dān)大部分責(zé)任，但房產(chǎn)證的辦理，并不是只由開發(fā)商決定的，其中還有很多政策層面的因素，如某些項(xiàng)目房產(chǎn)證拖了十年還未辦理，是因?yàn)槠渲写嬖谡�府違規(guī)審批等原因。由于房產(chǎn)證遲發(fā)引起的法律糾紛，實(shí)踐操作性小，勝訴的可能性小，因?yàn)槿绻�法院支持這類案件的受理，那么可能面臨大部分業(yè)主要求賠償，開發(fā)商可能蒙受較大的損失。張律師建議購房者通過合同規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，例如可以在購房合同中規(guī)定房產(chǎn)證辦理的時(shí)限、遲交產(chǎn)權(quán)證的具體賠償?shù)取?/p>

　　我愛我家法務(wù)部許丹律師認(rèn)為，房產(chǎn)糾紛而導(dǎo)致的退房，其價(jià)格只能按買房時(shí)的價(jià)格算，在購房者認(rèn)為違約金不足以補(bǔ)償實(shí)際損失的情況下，可以向法院申請足以彌補(bǔ)損失的賠償，如通過舉證主張權(quán)利，提供目前該項(xiàng)目的市場價(jià)格，以及買房時(shí)的價(jià)格，從而體現(xiàn)出差價(jià)，但是法院能否采納還得看開發(fā)商的舉證和抗辯情況。只有在簽署合同時(shí)，將違約賠償明確規(guī)定，才能避免住房糾紛帶來的損失。（記者 陳曄）