“設(shè)計(jì)”訴訟憑調(diào)解書(shū)過(guò)戶 斥中介逃稅合同無(wú)效 稱買(mǎi)主定金少欲解約 記者從二手房糾紛案中發(fā)現(xiàn)—— 官司隨房?jī)r(jià)漲 賣(mài)主找茬撕契約

　　賣(mài)房后反悔，父子“設(shè)計(jì)”訴訟，父親告兒子不贍養(yǎng)，要把當(dāng)初贈(zèng)予的房子收回。之后雙方“和解”，調(diào)解書(shū)確認(rèn)房屋歸父親。買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)后申請(qǐng)?jiān)賹�，一中院再審后方才真相大白�?/p>

　　    日前，記者在采訪時(shí)了解到，隨著本市房?jī)r(jià)的大幅度上漲，本市各區(qū)法院受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件逐漸增多。

　　    法官告訴記者，雖然這些案件表面上起訴理由眾多，但起訴的背后，多數(shù)賣(mài)房者的心理是相同的：他們?cè)噲D通過(guò)訴訟，將原來(lái)低價(jià)賣(mài)出的房產(chǎn)奪回，減少“損失”。  

　　    當(dāng)今現(xiàn)象·案件增多

　　    05年以來(lái) 官司隨房?jī)r(jià)漲

　　    記者從朝陽(yáng)、通州、大興等區(qū)法院的立案部門(mén)了解到，2005年以來(lái)，各法院受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件呈上升趨勢(shì)。而據(jù)媒體報(bào)道，北京的房?jī)r(jià)正是從2005年開(kāi)始逐年大幅攀升的。

　　    通州法院研究室主任張萍表示，從以往案件來(lái)看，二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件增多的原因在于房?jī)r(jià)漲得太快，有的房主剛簽完賣(mài)房協(xié)議不久，就發(fā)現(xiàn)房子又漲了不少，于是在辦理過(guò)戶前開(kāi)始后悔，尋找各種理由“變卦”。

　　    為此，買(mǎi)房人只得起訴到法院。“盡管真實(shí)的‘理由’當(dāng)事人不會(huì)在明面上說(shuō)，但法官經(jīng)過(guò)細(xì)致調(diào)查后，往往都會(huì)發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象�！睆埰颊f(shuō)。

　　    記者同時(shí)了解到，在司法實(shí)踐中，該類案件以賣(mài)房人敗訴居多。

　　    多數(shù)官司 賣(mài)房時(shí)沒(méi)房本

　　    記者同時(shí)了解到，在這些案件中，多數(shù)賣(mài)房者在當(dāng)初賣(mài)房的同時(shí)，因買(mǎi)房者故意拖延、開(kāi)發(fā)商方面手續(xù)不齊全等種種主客觀原因，沒(méi)有給買(mǎi)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　    對(duì)此張主任解釋道，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。

　　    只有辦完房屋產(chǎn)權(quán)登記，房屋的產(chǎn)權(quán)才算真正地完成了轉(zhuǎn)移，房子才算是真正屬于買(mǎi)房人所有。

　　    在沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下，首先，房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否具有效力，在法律上是有爭(zhēng)議的。雖然本市各個(gè)法院根據(jù)目前房?jī)r(jià)大幅度上漲的大背景，普遍認(rèn)為認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效有失公平，但并沒(méi)有可以直接依據(jù)的法律規(guī)定。

　　    其次，如果沒(méi)有辦理過(guò)戶，賣(mài)房者將房屋轉(zhuǎn)移給第三方就有了可乘之機(jī)。

　　    依據(jù)物權(quán)法第106條，符合“第三方獲得房屋時(shí)是善意(即不知賣(mài)房者系非法)的”，“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，“房屋已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”的情形，買(mǎi)房者即便通過(guò)訴訟也很難取得房產(chǎn)。

　　    ●律師提醒

　　    針對(duì)目前出現(xiàn)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛倍增的現(xiàn)狀，北京市天瀚律師事務(wù)所律師李振江提示購(gòu)房者，應(yīng)從以下方面保護(hù)自己的合法權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　    1.簽約時(shí)應(yīng)考慮房?jī)r(jià)上漲因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并盡快辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　    2.簽約時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明，或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　    3.交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)房屋中介機(jī)構(gòu)。對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方商定的內(nèi)容，應(yīng)以書(shū)面形式最終確認(rèn)。

　　    4.購(gòu)房者不僅應(yīng)在購(gòu)房前到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋，還應(yīng)向物業(yè)公司、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況。

　　    5.法律明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地上所建房屋不能上市交易，由此已經(jīng)引發(fā)大量糾紛，建議城鎮(zhèn)居民不要貪圖便宜而購(gòu)買(mǎi)。

　　    典型案例·訴訟欺詐

　　    “設(shè)計(jì)”訴訟  從法院“騙回”已賣(mài)房

　　    賣(mài)房三年后價(jià)漲  賣(mài)主家屬起訴“悔房”

　　    2004年8月，張明(化名)通過(guò)中介公司買(mǎi)下了李軍(化名)位于和平門(mén)某小區(qū)的一套建筑面積為70多平方米的拆遷安置房，支付了全部購(gòu)房款50余萬(wàn)元。

　　    2005年1月1日張明入住，但由于拆遷單位的原因，房產(chǎn)證一直未能辦理。

　　    轉(zhuǎn)眼兩年過(guò)去了，和平門(mén)地區(qū)的房?jī)r(jià)漲了不少。

　　    2007年初的一天，張明突然接到法院的傳票：李軍的父母、妹妹、李軍的侄女、外甥女5人將李軍和張明告上法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

　　    5人訴稱，已經(jīng)被拆遷的平房原是李軍父親的私房，拆遷被安置人口除李軍之外還包括他們5人。2006年上半年，5人才知李軍背著他們賣(mài)了房子，因此起訴。

　　    法庭上，張明提交了購(gòu)房的相關(guān)證據(jù)，所有證據(jù)都證明李軍有權(quán)處分該房屋，而被安置人口并不等于是房屋產(chǎn)權(quán)人。

　　    2007年12月21日，一中院終審判決確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效，駁回原告訴訟請(qǐng)求。

　　    父子“設(shè)計(jì)”訴訟  假和解真騙房

　　    拿到終審判決書(shū)張明以為，終審判決自宣判當(dāng)天就生效了，今后就可以住得踏實(shí)了。

　　    2009年初，張明聽(tīng)說(shuō)拆遷單位開(kāi)始辦房產(chǎn)證了，也趕去申請(qǐng)。去了以后他才得知：房子在幾天前被人過(guò)戶到了李軍父親名下！

　　    原來(lái)，2008年初，李軍的父親以李軍未盡贍養(yǎng)義務(wù)為由，到某區(qū)法院起訴兒子。李軍的父親稱，那套拆遷房本來(lái)是自己的，后來(lái)贈(zèng)給兒子李軍。但是，他當(dāng)時(shí)附了個(gè)條件：李軍必須盡贍養(yǎng)義務(wù)，為自己養(yǎng)老送終。

　　    如今，兒子李軍不贍養(yǎng)自己，所以他要求撤銷協(xié)議。

　　    進(jìn)入訴訟后，李軍和父親迅速和解。2008年2月15日，李軍和父親簽訂調(diào)解書(shū)，上面寫(xiě)道：“李軍同意房屋歸父親所有”。

　　    2009年初，李軍父親以調(diào)解書(shū)為依據(jù)，向某區(qū)建委申請(qǐng)辦理了過(guò)戶手續(xù)。2009年2月25日，李軍父親領(lǐng)取了房產(chǎn)證。

　　    但事實(shí)上，根據(jù)知情人透露，建委、法院相關(guān)文書(shū)的簽署及房產(chǎn)證的辦理中，許多書(shū)面簽字都是李軍的筆跡！

　　    張明打電話質(zhì)問(wèn)李軍，他卻表示：“在家我根本做不了主……”

　　    為取證  買(mǎi)主被迫提起行政訴訟

　　    絕望之際，張明找到了北京市天瀚律師事務(wù)所律師李振江。李律師是一位有著十多年豐富訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師。他了解了案情始末后，冷靜分析：“顯然，這是訴訟欺詐！”

　　    李律師告訴張明，根據(jù)民事訴訟法，案外人對(duì)原調(diào)解書(shū)確定的執(zhí)行標(biāo)的物主張權(quán)利，且無(wú)法提起新的訴訟解決爭(zhēng)議的，可以在調(diào)解書(shū)發(fā)生法律效力后二年內(nèi)向作出調(diào)解書(shū)的法院的上級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹彙．?dāng)務(wù)之急是要找到那份調(diào)解書(shū)，它是申請(qǐng)?jiān)賹彽幕�本證據(jù)。

　　    由于某區(qū)法院和某區(qū)建委均不同意提供調(diào)解書(shū)供張明復(fù)印，張明只得對(duì)建委部門(mén)提起行政訴訟，要求其撤銷李軍父親名下的房產(chǎn)證。庭審中，建委的代理人提交了調(diào)解書(shū)作為登記合法的證據(jù)，張明作為原告，這才拿到了它。

　　    他發(fā)現(xiàn)，調(diào)解書(shū)在終審判決下達(dá)之后才簽訂，但調(diào)解書(shū)中對(duì)終審判決書(shū)只字未提。

　　    法院認(rèn)定：賣(mài)主用訴訟規(guī)避生效判決

　　    2009年3月12日，張明向一中院遞交了再審申請(qǐng)書(shū)。

　　    張明告訴法官，在李軍和他父親的刻意隱瞞下，某區(qū)法院沒(méi)有了解到一中院對(duì)同一執(zhí)行標(biāo)的物此前已經(jīng)作出終審判決，更無(wú)從了解到張明才是真正的房屋權(quán)利人。李軍和父親是惡意串通，“設(shè)計(jì)”了一場(chǎng)訴訟。

　　    2009年6月30日，一中院裁定由該院再審此案，再審期間中止原調(diào)解書(shū)的執(zhí)行。

　　    法院認(rèn)為，張明依據(jù)生效民事判決，已經(jīng)取得房屋物權(quán)，李軍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋出賣(mài)人的義務(wù)。李軍父子二人隱瞞民事判決情況，通過(guò)訴訟手段故意規(guī)避生效判決，由李軍父親取得房屋產(chǎn)權(quán)，嚴(yán)重侵犯了張明的合法權(quán)益。

　　    再審審理中，李振江律師直言不諱地說(shuō)：張明買(mǎi)房時(shí)，當(dāng)時(shí)該房屋市場(chǎng)價(jià)格是50多萬(wàn)元，而2008年房屋價(jià)格已經(jīng)升至150多萬(wàn)元。對(duì)巨大經(jīng)濟(jì)利益的不當(dāng)追求，才是李軍發(fā)起訴訟的唯一原因。

　　    最終和解  花12萬(wàn)“買(mǎi)回”自己的房本

　　    日前，經(jīng)一中院調(diào)解，張明與李軍父子達(dá)成和解，雙方確認(rèn)：原調(diào)解書(shū)內(nèi)容無(wú)效，房屋歸張明所有，李軍父親協(xié)助張明辦理過(guò)戶手續(xù)，張明給付李軍父親經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償12萬(wàn)元。

　　    2009年11月18日，張明憑著一中院作出的新的調(diào)解書(shū)，終于拿到了早就應(yīng)該屬于自己的房產(chǎn)證。

　　    據(jù)了解，時(shí)至今日，這套涉案房產(chǎn)的市值已經(jīng)達(dá)到近200萬(wàn)元。

　　    典型案例·賴中介

　　    稱中介逃稅 合同應(yīng)無(wú)效

　　    2007年7月，劉女士向祁女士購(gòu)買(mǎi)了一套位于世貿(mào)國(guó)際公寓的房屋，并支付了40萬(wàn)元定金。 

　　    但此后，祁女士一直沒(méi)有交房，劉女士將其告上法院。 

　　    法庭上，祁女士稱房屋還沒(méi)辦理產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法交易；且中介公司隱瞞交易價(jià)格規(guī)避稅收法規(guī)，故意偷逃稅款，因此合同應(yīng)屬無(wú)效。

　　    法院認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議有效。祁女士不履行合同導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　    雙方簽約后房?jī)r(jià)明顯上漲，差額應(yīng)為劉女士合同履行后的可得利益，祁女士因?qū)Υ擞枰再r償。

　　    最終朝陽(yáng)法院判決雙方解約，祁女士返還劉女士雙倍定金80萬(wàn)元，賠償損失54萬(wàn)余元。

　　    典型案例·再轉(zhuǎn)售

　　    簽約后不履行再賣(mài)他人

　　    趙女士稱，2007年7月，她購(gòu)買(mǎi)了牟女士位于今典花園的一處房屋，當(dāng)天支付定金2萬(wàn)元。

　　    此后牟女士一直不履行合同，后趙女士了解到，該房屋已賣(mài)給他人。為此，趙女士訴至法院。

　　    牟女士辯稱，自己是臺(tái)灣人，無(wú)法以自己的名義在北京購(gòu)房，故當(dāng)初是借用他人的名義購(gòu)房。現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記人不同意將房屋賣(mài)給趙女士，責(zé)任不在自己。

　　    海淀法院認(rèn)為，牟女士未經(jīng)房屋所有權(quán)人授權(quán)，與趙女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為應(yīng)屬無(wú)效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

　　    牟女士應(yīng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，趙女士要求返還定金的訴訟請(qǐng)求法院予以支持。

　　    典型案例·揪合同

　　    稱定金“不達(dá)標(biāo)”要求解約

　　    2007年1月，張女士與王女士簽訂合同，將其位于海淀區(qū)楓漣山莊的一套房屋以96.8萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了王女士。合同中約定，王女士在簽訂合同時(shí)即支付房款10%作為定金，具體金額以收據(jù)為準(zhǔn)。

　　    當(dāng)天，王女士支付了5000元定金。

　　    2007年7月，張女士見(jiàn)該地段房?jī)r(jià)高漲，便不愿再以原價(jià)格售房，遂以王女士未足額支付定金為由要求解約。王女士遂將張女士起訴。

　　    海淀法院認(rèn)為，合同中雖約定支付房?jī)r(jià)款10%為定金，但同時(shí)也約定金額以收據(jù)為準(zhǔn)。因此，王女士交納5000元定金并未違反合同約定。張女士拒絕履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)支付王女士違約金10萬(wàn)元。(付中）