和前幾年股市最瘋狂的時(shí)候很類(lèi)似，最后撲進(jìn)去的，很大一部分是最普通的投資者。這部分人本來(lái)余錢(qián)不多，承受樓市變化的能力很脆弱，新政一出臺(tái)，雖然具體實(shí)施細(xì)則還未明朗，但明顯已是無(wú)比焦灼，急于解約

　　浙江圖書(shū)館二層，上百人拿著房產(chǎn)交易合同或者意向書(shū)，排隊(duì)等待律師的解答。

　　針對(duì)房產(chǎn)新政下大量出現(xiàn)的房產(chǎn)政策問(wèn)題，5月3日，浙江省杭州市司法局組織了一場(chǎng)題為《房產(chǎn)新政下，違約承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？》的法律講座，同時(shí)還邀請(qǐng)了多位資深房產(chǎn)律師到場(chǎng)提供免費(fèi)咨詢(xún)。

　　《法制日?qǐng)?bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，講座異常火暴，還沒(méi)開(kāi)場(chǎng)，走道里已經(jīng)站滿(mǎn)了人。由于人太多，主辦方不得不臨時(shí)加座，結(jié)果加座還是坐不下，只得臨時(shí)征用旁邊的會(huì)議室，安排律師在會(huì)議室接受咨詢(xún)。

　　20多位資深律師全忙得連喝水的時(shí)間都沒(méi)有，每位律師在接受咨詢(xún)時(shí)，身邊至少還有5人在等候。

　　來(lái)咨詢(xún)的有70多歲的老人、40多歲的中年夫妻、背著名牌包、穿著考究的年輕男女……一家著名房產(chǎn)中介公司干脆組了個(gè)團(tuán)，帶著多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一起來(lái)咨詢(xún)。

　　房產(chǎn)新政頒布以來(lái)，房產(chǎn)交易意向書(shū)、預(yù)約認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同出現(xiàn)了大量的違約情況，是信守承諾繼續(xù)交易，還是終斷合同停止買(mǎi)賣(mài)？如果違約，將面臨什么樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，守約方又如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？買(mǎi)方、賣(mài)方、中介都面臨著極大困惑。

　　新政一出，被認(rèn)定為二套房，要多支出一大筆錢(qián)。房子買(mǎi)不起，首付款也拿不回來(lái)，怎么辦？

　　俞大姐焦慮地盯著一個(gè)位律師，說(shuō)得額頭冒汗。

　　俞大姐，年過(guò)半百，杭州人，女兒在城西工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。本想買(mǎi)個(gè)面積大點(diǎn)的房子改善一下住房條件，可惜市中心的房?jī)r(jià)太高，于是俞大姐考慮在余杭閑林一帶買(mǎi)個(gè)大一點(diǎn)的，主要是方便女兒上班。

　　挑了將近一個(gè)月的時(shí)間，俞大姐終于在閑林挑了一套面積90多平方米、總價(jià)在100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房子。

　　新政之前，按俞大姐家原來(lái)的情況，屬于低于杭州市常住人口人均住房面積29.6平方米的情況，再買(mǎi)房時(shí)視為首套，可享受8.5折優(yōu)惠利率。俞大姐傾全家之力，發(fā)動(dòng)親戚，好不容易湊夠了首付款，余下的按揭分30年還清。

　　4月14日，俞大姐支付了10萬(wàn)元的首付款。

　　新政一出，全家傻眼了，自家的情況被列為購(gòu)買(mǎi)第二套住房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。對(duì)于俞大姐家來(lái)說(shuō)，這多出來(lái)的一大筆錢(qián)，是無(wú)論如何也拿不出了，這房子只能不買(mǎi)了。

　　賣(mài)家認(rèn)定俞家違約，不愿退回10萬(wàn)元，并要求繼續(xù)履行合同。

　　俞大姐急得幾天幾夜睡不好吃不下，房子買(mǎi)不起，首付款也拿不回來(lái)，怎么辦？

　　買(mǎi)方賣(mài)方都想解約，可中介不愿意，扣住了房東的三證，房東拿不到三證，不肯退首付款———三方僵持

　　張先生，40多歲，家住杭州市濱江區(qū)，房子面積120平方米，三房?jī)蓮d，夫妻倆、兒子、父母一家五口同住。

　　“我很想有一個(gè)書(shū)房，兒子大了也需要自己的空間，加上手頭有點(diǎn)錢(qián)，就打算改善一下住房條件�！睆埾壬�說(shuō)。

　　今年年初，張先生賣(mài)掉了老房子，持幣看房。隨后房?jī)r(jià)飛漲，眼看賣(mài)老房子所得的錢(qián)能買(mǎi)到的面積越來(lái)越小，張先生急了，加快了看房速度：“就怕再不買(mǎi)，不要說(shuō)換大房子，連原來(lái)的面積都保不牢了。”

　　4月6日，張先生終于下單，簽訂合同買(mǎi)下之江公寓的一套房子，140平方米，總價(jià)200多萬(wàn)元。合同約定，首付4成，剩下部分辦理公積金和商業(yè)組合貸款，約定違約金為40萬(wàn)元。簽了合同后，張先生當(dāng)即支付了86萬(wàn)元的首付款。

　　新政頒布之后，中介通知張先生，組合貸款很可能貸不出來(lái)。

　　張先生說(shuō)，現(xiàn)在樓市前景不明，如果買(mǎi)不成，持幣觀望一段時(shí)間也不是壞事，于是和房東商量，要不解除合同？房東同意。

　　中介卻不愿意了，扣住了房東的三證，要求張先生和房東各支付2萬(wàn)元中介費(fèi)。

　　房東雖然同意解除合同，但是拿不到三證不肯退還首付款。

　　三方僵持。

　　工作半年咬牙買(mǎi)了首套房，因無(wú)法貸款要全付，買(mǎi)家拿不出也不愿支付違約金，賣(mài)家則不肯退還首付款

　　李先生，舟山人，20多歲，大學(xué)畢業(yè)后來(lái)杭州工作不到半年，經(jīng)歷了2009年年底到2010年年初的房?jī)r(jià)大漲。

　　“房?jī)r(jià)漲得太兇，很擔(dān)心以后買(mǎi)不起房子�！毙±钫f(shuō)，眼看房子一天一個(gè)價(jià)，他咬咬牙，拿出全部積蓄，讓父母資助大部分，開(kāi)始看房。

　　2010年4月13日，他在富陽(yáng)紫云山莊買(mǎi)了一套二手房，60多平方米，總價(jià)39萬(wàn)元，滿(mǎn)5年無(wú)營(yíng)業(yè)稅。

　　這是他首次買(mǎi)房，合同約定，首付3成，其余按揭30年。

　　小李算了算，覺(jué)得自己可以承受，當(dāng)即支付首付款10多萬(wàn)元。

　　新政一出，中介讓小李提供在杭納稅1年以上的證明，小李拿不出，中介說(shuō)貸款辦不下來(lái)，要全額付款。

　　小李無(wú)法支付，也不愿支付違約金，而賣(mài)家也不肯退還首付款。

　　“這幾乎是我和父母全部的積蓄啊�！毙±钫f(shuō)。

　　新政出臺(tái)前為兒子瘋搶一套婚房，如今這套房子有兩本房產(chǎn)證，意味著以后要為二套房、三套房支付更多的費(fèi)用

　　楊女士，40多歲，兒子18歲，在杭州市中心有一套50多平方米的房改房，一家三口住在這里。

　　“兒子大了，準(zhǔn)備給他買(mǎi)套房子結(jié)婚用�！�4月3日，楊女士簽下合同，買(mǎi)了臨平某知名品牌樓盤(pán)的一套135平方米的房子，一手房，當(dāng)時(shí)均價(jià)近萬(wàn)。

　　“買(mǎi)房子的人多啊，都快擠死了，和搶一樣，就怕買(mǎi)不到，簽合同看都不看的。”楊女士形容當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的火暴場(chǎng)面。

　　開(kāi)發(fā)商將135平方米的面積分開(kāi)辦理房產(chǎn)證，楊女士將拿到兩本房產(chǎn)證，一本是80多平方米，一本是50多平方米，這樣一來(lái)，她名下就有了3套房子。

　　“我從來(lái)沒(méi)有買(mǎi)過(guò)商品房，也沒(méi)有貸款記錄，現(xiàn)在可好，首次購(gòu)房的優(yōu)惠沒(méi)享受到，反而要為二套房、三套房支付更多的費(fèi)用�！�

　　楊女士更擔(dān)心，萬(wàn)一政府要對(duì)第三套房征稅怎么辦？

　　中介頻頻遭遇“爆單”，付出了一定的勞動(dòng)，能否給予補(bǔ)償

　　律師張震宇接待了近20位咨詢(xún)者。他總結(jié)，新政前的最后一撥買(mǎi)房大軍，主要是改善型購(gòu)房者、第一次購(gòu)房者，還有一部分屬于老投資客。

　　這跟前幾年股市最瘋狂的時(shí)候很類(lèi)似，最后撲進(jìn)去的，很大一部分是最普通的投資者。這部分人本來(lái)余錢(qián)不多，承受樓市變化的能力很脆弱。所以新政一出臺(tái)，雖然具體實(shí)施細(xì)則還未明朗，但明顯已是無(wú)比焦灼，生怕因?yàn)檫@一次買(mǎi)房，影響自己一家未來(lái)若干年的生活，急于解約。

　　中介經(jīng)紀(jì)人小劉最近很頭痛�！拔沂诸^至少有兩個(gè)爆單(指簽好合同后不履行)�！毙�劉說(shuō)，不僅他，公司里其他經(jīng)紀(jì)人每人手頭上至少都有兩個(gè)以上的爆單。買(mǎi)家和賣(mài)家談不攏，全部找到中介，要求退款或者要求退三證。

　　“我想代表房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問(wèn)問(wèn)，如果因?yàn)樾抡�的原因爆單了，�?duì)于中介有沒(méi)有補(bǔ)償，畢竟我們也為此付出了勞動(dòng)。”小劉問(wèn)律師。

　　律師詳解：合同有約定的，按照合同約定；合同沒(méi)有約定的，要看具體情況

　　首付提高、利息增加、貸不出款，是房產(chǎn)新政出臺(tái)后卡在合同履行過(guò)程中的3個(gè)最根本的問(wèn)題。

　　“合同有約定的，按照合同約定�！睆堈鹩钫f(shuō)，這是基本原則，即合同中若約定過(guò)，因政府或者銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或者比率發(fā)生變化的，買(mǎi)方必須補(bǔ)差價(jià)的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。

　　合同沒(méi)有約定的，要看具體情況。律師詳細(xì)解析了4種情況：

　　問(wèn)題一，因國(guó)家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同嗎？

　　律師說(shuō)，一般情況下適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，不會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。除非買(mǎi)方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無(wú)法正常生活，可提出解除合同。

　　問(wèn)題二，因國(guó)家政策原因無(wú)法貸款而解除合同，是否需要支付違約金？

　　律師舉例說(shuō)，比如“外地人、三套房”等，屬于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無(wú)法履行”，買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方都可以提出解除合同，無(wú)需支付違約金。但如果因?yàn)橘I(mǎi)房資信等個(gè)人問(wèn)題無(wú)法貸款，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　問(wèn)題三，中介的利益如何保障？

　　律師認(rèn)為，由于新政原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)合同解除，中介無(wú)權(quán)扣押雙方的款項(xiàng)和三證。但由于中介已經(jīng)促成雙方簽約，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定報(bào)酬亦屬合理，可根據(jù)中介已經(jīng)完成的居間行為，由買(mǎi)賣(mài)雙方支付一定款項(xiàng)，即做到什么程度，給多少錢(qián)。

　　問(wèn)題四，合同中明確指定的銀行貸不出款怎么辦？

　　律師認(rèn)為，合同中已約定了指定銀行，如果因政策原因，導(dǎo)致買(mǎi)方在指定銀行貸不了款，如果其他銀行能夠辦理，買(mǎi)方也不可主張解除合同。

　　法制日?qǐng)?bào)杭州5月6日電 記者 陳東升 法制日?qǐng)?bào)通訊員 嚴(yán)靜 朱燕