今年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(業(yè)內(nèi)稱之為“新國(guó)十條”)，其中“暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款”、“非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款”、“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”等政策，給房地產(chǎn)交易帶來(lái)了不小的沖擊。記者昨天從工商部門(mén)獲悉，最近一個(gè)月來(lái)，我市因?yàn)樾抡�產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛急劇增多，不過(guò)與前一段時(shí)間賣(mài)家屢屢“跳票”不同，現(xiàn)在主要是買(mǎi)家悔約的多。

　　【案 例】首付比例提高超出預(yù)算

　　郭先生去年底看中了廈門(mén)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司某樓盤(pán)的一套總價(jià)85萬(wàn)元的房子。今年春節(jié)后，他按照約定，向開(kāi)發(fā)商支付了總價(jià)兩成、18000元的購(gòu)房定金，并提供了辦理按揭的手續(xù)。不料3月初，該公司突然通知他，因國(guó)家政策調(diào)整，要辦理按揭的話要再支付兩成房款，如不能按期繳納，他必須支付開(kāi)發(fā)商相關(guān)違約金。郭先生認(rèn)為自己的購(gòu)買(mǎi)能力有限，要求開(kāi)發(fā)商退還預(yù)先繳交的定金18000元未果。

　　異地購(gòu)房無(wú)法獲得貸款

　　在廈門(mén)某外企工作的李先生最近也遇上了煩心事。打算年底結(jié)婚的他決定在廈門(mén)購(gòu)置新房，但是房產(chǎn)新政對(duì)異地購(gòu)房進(jìn)行了限制，外地購(gòu)房者需提供當(dāng)?shù)囟愂蘸蜕绫Ｒ荒昶诶U納憑證，而籍貫是江西的李先生來(lái)廈門(mén)工作還不到一年時(shí)間。李先生說(shuō)，他之前已與某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同并繳交了定金，但現(xiàn)在卻因提交不出一年的社保繳納憑證而無(wú)法辦理按揭手續(xù)，他要求開(kāi)發(fā)商退還定金同樣遭到拒絕，只能向工商部門(mén)投訴。

　　【爭(zhēng) 議】新政能否界定為“不可抗力”

　　市工商局有關(guān)人士告訴記者，關(guān)于因國(guó)家政策調(diào)整引起商品房產(chǎn)交易糾紛，首先要看雙方的購(gòu)房合同，如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)有對(duì)于因國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整而引發(fā)的相關(guān)爭(zhēng)議的處理，雙方可根據(jù)合同來(lái)履行；如果合同內(nèi)沒(méi)有具體涉及，則要看糾紛是否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人�！�

　　那么，國(guó)家新政對(duì)合同的影響，是否屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”呢？

　　“按照我國(guó)《合同法》規(guī)定，屬于該法規(guī)定的‘不可抗力’而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，買(mǎi)房人將不承擔(dān)違約責(zé)任。”市消委會(huì)維權(quán)律師團(tuán)邱興亮律師表示。他認(rèn)為，因?yàn)榉抠J政策調(diào)整較難被界定為“不可抗力”。“開(kāi)發(fā)商只是賣(mài)商品，如果是房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可以無(wú)條件退房，但是支付能力方面的原因，除非合同已做出明確約定，否則只能由購(gòu)房者自己承擔(dān)違約責(zé)任�！�

　　不過(guò)，法律界也有人認(rèn)為國(guó)家新政策導(dǎo)致無(wú)法履行合同應(yīng)該歸入“情勢(shì)變更”，即外部條件發(fā)生變更后造成合同失效�！胺�律本身對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的說(shuō)法比較模糊，所以也造成了一些爭(zhēng)議，但大部分是認(rèn)為不屬于不可抗力�！鼻衤蓭熣f(shuō)。

　　市工商局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日則表示，針對(duì)此類(lèi)購(gòu)房糾紛，工商部門(mén)調(diào)解起來(lái)很困難，而且合同的解除不是工商部門(mén)就能判定得了的，他們建議消費(fèi)者還是通過(guò)訴訟渠道尋求解決。

　　【建 議】國(guó)家政策變更應(yīng)列入合同條款

　　市消委會(huì)維權(quán)律師團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日在接受采訪時(shí)也指出，由于房產(chǎn)新政出臺(tái)后，地方配套的實(shí)施細(xì)則還未明確，購(gòu)房者在買(mǎi)房過(guò)程中有可能遭遇潛在的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，已經(jīng)訂立合同，但是由于房貸政策發(fā)生重大調(diào)整，銀行改變按揭貸款條件，二套、三套、外地購(gòu)房者將不愿或者不能從銀行獲得貸款，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，這就涉及到由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題；其次，購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》后，因?yàn)檎�策等原因，影響�?gòu)房者的預(yù)期，導(dǎo)致其不愿簽訂正式合同，就涉及到定金如何處理問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于相關(guān)細(xì)則尚不明確，購(gòu)房者在此期間購(gòu)房要注意政策風(fēng)險(xiǎn)，最好事先訂立雙方免責(zé)解除條款保障自身權(quán)益。建議在雙方簽合同時(shí)，將國(guó)家政策變更等情況列入合同之中，對(duì)此造成的責(zé)任后果進(jìn)行詳細(xì)地約定�！凹s定得越詳細(xì)，越對(duì)購(gòu)房者有利�！绷硗猓�最近由于房地產(chǎn)熱，造成很多賣(mài)房者違約解除合同，律師認(rèn)為，在合同中明確違約責(zé)任的認(rèn)定，提高違約金的成數(shù)等手段簡(jiǎn)單又有效，可以確保購(gòu)房者的利益避免損失。

　　本報(bào)記者 陳泥