□上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 楊紅旭

　　近日房地產(chǎn)股票持續(xù)下跌，主要原因是房地產(chǎn)政策出現(xiàn)明確調(diào)整的信號。12月14日國務(wù)院常務(wù)會議專門研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施， 表示要“穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，并提出四條措施。

　　筆者不由想起2005年和2006年的情況。2005年，也是在房價(jià)快速上漲的形勢下，全國“兩會”后沒多久，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》；4月，國務(wù)院常務(wù)會議專門討論房地產(chǎn)的問題，并提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”；5月，七部委聯(lián)合出臺了一個細(xì)化文件，其中包括調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策、嚴(yán)查閑置用地、制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。2006年，在相似的背景下，5月國務(wù)院常務(wù)會議提出六條調(diào)控意見，之后很快便由九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。

　　回顧近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控史，可以發(fā)現(xiàn)，國務(wù)院常務(wù)會議專門研究房地產(chǎn)問題、隨后相關(guān)部門出臺細(xì)化措施，多發(fā)生在二季度。而今年選在年底商討此事，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的某些問題已經(jīng)引起中央高度關(guān)注——即今年二季度以來房價(jià)過快上漲，以及背后越來越多的投資投機(jī)性購房需求。而近期公布的11月的數(shù)據(jù)，實(shí)際上成了政策調(diào)整的導(dǎo)火索：房價(jià)環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.7%，二者皆創(chuàng)一年多來的新高。

　　眼下，中央已表明了對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的態(tài)度，而業(yè)內(nèi)外更為關(guān)注的是，接下來會有什么跟進(jìn)動作。正如前文所述，2005年和2006年都是先由國務(wù)院常務(wù)會議指明政策方向，后由多部委聯(lián)合制定出臺具體措施，如此才可稱得上是“政策落地”，否則極有可能出現(xiàn)短期內(nèi)市場預(yù)期降溫，繼而市場依舊我行我素。

　　對此，筆者不妨略做分析和預(yù)測�！皣�四條”措施之一是這么表述的：“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)�！边@里明確點(diǎn)出的只有信貸政策，由此看來，明年個人房貸進(jìn)一步緊縮已成定局。

　　所謂“差別化信貸政策”，實(shí)際上指代“二套房貸政策”。此政策2007年出臺，劍指二套房以上投資投機(jī)需求，效果甚佳。2008年樓市低迷之際，政策轉(zhuǎn)向，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，可享受最大限度優(yōu)惠。問題在于，很多投資投機(jī)之“狼”趁機(jī)混進(jìn)了剛性需求的“羊群”，商業(yè)銀行為搶奪個貸“蛋糕”，狼羊不分。

　　筆者認(rèn)為，這一政策明年定會全面緊縮。在國務(wù)院的督戰(zhàn)下，銀監(jiān)會和央行必然會加強(qiáng)監(jiān)管，商業(yè)銀行打政策“擦邊球”的難度越來越大。近期，銀監(jiān)會已要求各大商業(yè)銀行對當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面自查，其中就包括房地產(chǎn)信貸。另外，明年銀行總體信貸投放量將明顯少于今年，也將會使個人房貸有所緊縮。據(jù)此預(yù)計(jì)，對于大部分二套以上房貸而言，四成以上首付，1.1倍的利率將成常態(tài)。

　　在稅收方面，政策也會重點(diǎn)“關(guān)注”投資投機(jī)需求。國務(wù)院已于12月9日明確營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，打壓投資投機(jī)成本的意圖非常明顯。接下來，筆者預(yù)期還會有個別的稅種可能調(diào)整。一是針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出,極有可能先在部分城市試點(diǎn)實(shí)行；二是商品住宅轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的個人所得稅，可能會從嚴(yán)征收，按規(guī)定應(yīng)是獲利部分的20%，可目前各地都按交易總額的1%-2%征收，后者稅負(fù)大大小于前者；三是針對個人和開發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴(yán)征收，2007年就吵嚷著要對開發(fā)商按四級累進(jìn)制征收，結(jié)果目前還是按以前銷售總額的1%-2%的預(yù)征收。

　　另外，其它環(huán)節(jié)可能也會有動作。比如，對外資購房可能會重新緊縮。2006年，國家出臺了“171號文”，限制境外個人和機(jī)構(gòu)隨意購房，可此政策在2008年同樣被各地或明或暗地松綁。今年三季度以來，海外熱錢進(jìn)入香港和內(nèi)地的步伐加快，其中部分已流入房地產(chǎn)市場，明年人民幣對美元升值壓力將進(jìn)一步加大，防范投機(jī)性外資實(shí)屬必要。再如，商品住宅預(yù)售制度也將被嚴(yán)格執(zhí)行，甚至可能提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，以抑制期房炒作。還有，近日公布——實(shí)則11月18日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，已經(jīng)事先加強(qiáng)了土地出讓金的繳交和收支管理，意在規(guī)范部分地方政府和開發(fā)商的“不良行為”。