“我本來(lái)也考慮西山美墅館、湯泉逸墅、檀香山的二手房，但按新政策，明年的營(yíng)業(yè)稅，加上契稅、中介費(fèi)，交易成本都占到10%了，就不如買一手房了。一個(gè)朋友推薦金隅·長(zhǎng)安山麓，感覺性價(jià)比不錯(cuò)，就搶了一套�！弊蛲恚瑒倓傎I了金隅·長(zhǎng)安山麓的王女士告訴記者。對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，5年內(nèi)非普通住宅營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的確定，將使高檔二手房市場(chǎng)客戶因無(wú)法貸款或交易成本太高，而大量轉(zhuǎn)移到一手商品房市場(chǎng)，明年，像王女士這樣的現(xiàn)象會(huì)更明顯。

　　營(yíng)業(yè)稅新政加速“二轉(zhuǎn)一”

　　在金融街上班的王女士目前住在世紀(jì)城，孩子今年上大學(xué)了，從9月份開始，“買一套好一點(diǎn)兒的自住房”的計(jì)劃開始實(shí)施。

　　“一開始，我們也是想買一手房，看過(guò)億城·西山華府、保利西山林語(yǔ)、香邑山，但西北五環(huán)的位置離我上班的地方還是遠(yuǎn)一些，天天跑不方便，就放棄了。又開始轉(zhuǎn)向西四環(huán)周邊，看過(guò)幾套西山美墅館、湯泉逸墅、檀香山的二手房，其中，有兩套真想買，但一套因?yàn)闃I(yè)主坐地漲價(jià)，一套因?yàn)闃I(yè)主說(shuō)人在外地，拖著不簽約，實(shí)際是不想賣，就都沒買成，一直拖到現(xiàn)在。”

　　對(duì)于二手房業(yè)主的“不靠譜”，王女士有些微詞。但因?yàn)槲鬟呉皇址吭床欢�，她還是在二手房里轉(zhuǎn)，兩周前看上了一套湯泉逸墅的房子，252平方米850萬(wàn)元，但因?yàn)榉恐饔匈J款，買下來(lái)，年前辦不下來(lái)，營(yíng)業(yè)稅，加上契稅、中介費(fèi)，需要950萬(wàn)元左右，稅費(fèi)太高了。這時(shí)候，她一個(gè)朋友推薦金隅·長(zhǎng)安山麓的項(xiàng)目。

　　“我一看，就特別喜歡，戶型是我看過(guò)的房子中最好的；位置在定慧寺西邊3公里左右，上班也方便；因?yàn)槭堑兔芏刃�區(qū)，環(huán)境也好；主要是價(jià)格也相對(duì)便宜，每平方米31000元，開盤有一個(gè)”50萬(wàn)抵80萬(wàn)“的優(yōu)惠活動(dòng)，我看的下躍層220平方米，總價(jià)700萬(wàn)左右，打完折，650萬(wàn)元，我粗算了一下兒，加上契稅、公維等，到我手里，比我看的那套湯泉逸墅省240萬(wàn)元，當(dāng)場(chǎng)就決定買了�，F(xiàn)在買一手房都跟搶似的，但碰到合適的不容易呀，為了買上，我?guī)缀跆焯烊�，還好，上周開盤時(shí)買到了�！�

　　稅收新政沖擊高檔二手房

　　小李是一直幫王女士找房的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他向記者介紹說(shuō)，西邊因?yàn)樾路糠吭瓷�，特別是高端項(xiàng)目，就數(shù)得過(guò)來(lái)的那么幾個(gè)，億城·西山華府、保利西山林語(yǔ)、金隅·長(zhǎng)安山麓、香溪度等，因此，高檔二手房市場(chǎng)一直比較好，但今年9月份防止避稅的84號(hào)文出來(lái)后，市場(chǎng)就受了些影響，最近，營(yíng)業(yè)稅的政策出臺(tái)，影響更大，畢竟這個(gè)區(qū)域5年內(nèi)次新房還是多數(shù)。

　　他舉例說(shuō)，檀香山房本已3年的一套243平方米二手房，目前成交價(jià)900萬(wàn)元，原購(gòu)價(jià)400萬(wàn)元，如果客戶貸款買,全額營(yíng)業(yè)稅5.5%，49.5萬(wàn)元；個(gè)稅至少1%，9萬(wàn)元；契稅3%，27萬(wàn)元，加上2.5%的中介費(fèi)，交易成本達(dá)到108萬(wàn)元。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹說(shuō)，高檔二手房市場(chǎng)為營(yíng)業(yè)稅政策主要的打壓對(duì)象，對(duì)于北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)存在的一些政策，可能因?yàn)檫@一政策出臺(tái)而發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，出現(xiàn)很大的影響，特別是高檔二手房市場(chǎng)，必然因?yàn)檫@一政策的執(zhí)行而出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，高檔二手房市場(chǎng)將因?yàn)闊o(wú)法貸款或交易成本太高，而出現(xiàn)大量需求轉(zhuǎn)移到一手商品房市場(chǎng)的現(xiàn)象，2010年高端二手房市場(chǎng)成交量暴跌已成定局。

　　自住高端一手房將受追捧

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅細(xì)則首先提及非普通住宅的納稅調(diào)整，可見政策主要考慮點(diǎn)切合之前連續(xù)10天的4個(gè)政策：都為打壓投機(jī)，鼓勵(lì)自住及改善需求。這一政策將使得貸款購(gòu)買高檔二手房的客戶選擇一手商品房，特別是自住型、改善型一手商品房。

　　圣世一品總經(jīng)理肖峰分析說(shuō)，北京目前的自住型、改善型一手商品房主要有兩類，一類是市區(qū)的高檔公寓，如富力城、圣世一品、唐寧ONE等；二類是適合當(dāng)?shù)谝痪铀�的四五環(huán)周邊的低密度住宅，如中糧祥云、金隅·長(zhǎng)安山麓、億城·西山華府等。這也是為什么近期四五環(huán)低密度住宅地塊頻出地王的原因，順義中央別墅區(qū)地塊樓面價(jià)3萬(wàn)元，亦莊地塊樓面價(jià)1.8萬(wàn)元，主要是適合做高端產(chǎn)品。

　　本報(bào)記者 李海霞