能遏制投資購房比例打擊炒房客　但前期工作量和征管難度都很大

　　財(cái)政部近日公布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》，明確對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估主要采用“市場(chǎng)法”和“收益法”。專家普遍認(rèn)為，新規(guī)為物業(yè)稅確定了征收資產(chǎn)范圍和內(nèi)容，有助于物業(yè)稅開征后的房地產(chǎn)評(píng)估工作。由此，物業(yè)稅開征的步伐將大大加快。但由于開征難度大，需要解決的問題多，今年能否推出物業(yè)稅仍是問號(hào)。

　　調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)值鏈

　　所謂物業(yè)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前表示：“現(xiàn)在物業(yè)稅其實(shí)是缺失的，但這是下一步的改革方向�！�

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院前院長(zhǎng)安體富教授認(rèn)為，物業(yè)稅就是增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，是遏制投資購房比例以及打擊靠房產(chǎn)升值而獲取暴利的炒房客最簡(jiǎn)單而又最直接有效的方式，針對(duì)我國(guó)目前的現(xiàn)狀，應(yīng)盡快征收物業(yè)稅。

　　專家認(rèn)為，開征物業(yè)稅最緊急的作用在于抑制房地產(chǎn)投機(jī)。盡管物業(yè)稅的開征在一定程度上會(huì)打壓房?jī)r(jià)，但這并不是最終目標(biāo)。政府更主要的著眼點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整，使其沿著健康的道路發(fā)展前進(jìn)。

　　物業(yè)稅牽涉關(guān)系復(fù)雜

　　從2003年中共中央《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出在條件具備的時(shí)候?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，到2009年5月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》中提出要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，“物業(yè)稅”的提出已有6年之久，但至今僅停留在“空轉(zhuǎn)”階段，并無任何實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。物業(yè)稅開征的難度在于其并非是單純一項(xiàng)的稅費(fèi)改革，而是牽涉土地出讓制度、市場(chǎng)調(diào)控方向和房產(chǎn)建造方式等的大問題。

　　對(duì)此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，國(guó)務(wù)院曾提出“要擇機(jī)開征”物業(yè)稅，這說明開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)非常重要。在目前需要通過消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需從而實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)的情況下，一系列稅收調(diào)整是需要考慮的，但開征物業(yè)稅是非常復(fù)雜的一件事，涉及面非常廣，法律關(guān)系也很復(fù)雜，因此并不是想開征就能開征的。

　　復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三認(rèn)為，在中國(guó)目前的實(shí)際情況下開征此稅，難度很大。首先，稅法應(yīng)是全國(guó)統(tǒng)一的。但農(nóng)村中宅基地蓋的自用房無論征還是不征都很為難。其次，如果僅在城市征此稅，那么按什么征？是按人均面積征，還是按戶均房屋征？再次，若按戶均住房征，那么僅一套房的人征不征？

　　專家認(rèn)為，從稅法原理上講，如實(shí)施此稅，會(huì)將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，簡(jiǎn)單地理解為“把本來一次交70年的‘土地出讓金’分成70年來收”。這些對(duì)地方財(cái)政影響很大，而且征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，征管難度也很大。

　　商業(yè)地產(chǎn)或成開征起點(diǎn)

　　截至目前，物業(yè)稅在試點(diǎn)城市空轉(zhuǎn)已經(jīng)有6年多，但是依然處于“要不要”、“該不該”、“何時(shí)開征物業(yè)稅”的討論中。

　　對(duì)于物業(yè)稅開征需要的條件，中國(guó)社科院價(jià)格與稅收研究室副主任張斌表示，稅務(wù)局首先要掌握每一位公民名下的房產(chǎn)信息，如果按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，還要掌握這些按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的信息；其次，物業(yè)稅還牽扯到怎么設(shè)置免征額或者稅基，到底哪些人應(yīng)該交物業(yè)稅，哪些人可以免交。

　　重慶大學(xué)建管學(xué)院教授陳德強(qiáng)稱，在全國(guó)部分城市“空轉(zhuǎn)”取得了一定的成果后，需要全國(guó)范圍內(nèi)更大的樣本來進(jìn)一步檢測(cè)空轉(zhuǎn)所取得的成果，為開征物業(yè)稅取得更多數(shù)據(jù)，以制定更為完善的政策。物業(yè)稅開征時(shí)間表又提前了一步，但在今年開征的可能性不大。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)劉桓介紹，物業(yè)稅也可以分步驟實(shí)施，第一步就是商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的條件已經(jīng)具備了。通過這個(gè)辦法對(duì)房地產(chǎn)的稅收做一些調(diào)整，變成和物業(yè)稅接近的方式。目前商業(yè)地產(chǎn)是誰經(jīng)營(yíng)誰繳稅，其實(shí)應(yīng)該誰擁有誰繳稅。所以要改經(jīng)營(yíng)者繳稅為所有者繳稅。此外，稅率有些偏低，征管辦法也要進(jìn)一步完善。

　　“中國(guó)物業(yè)稅改革研究”課題組執(zhí)筆人之一、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部副研究員王曉明認(rèn)為，關(guān)于稅率設(shè)計(jì)，中央應(yīng)設(shè)計(jì)統(tǒng)一的稅率范圍，同時(shí)允許各地方政府在此范圍內(nèi)自行選擇。通過不增加居民稅負(fù)的“倒推原則”，并考慮納稅人的承受力，稅率范圍不宜定得過高。其課題小組根據(jù)測(cè)算，認(rèn)為定在房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的0.3%—0.8%為宜。(路倩雯)