兩會(huì)過半，樓市如何實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定仍是焦點(diǎn)話題。而就在地方和中央政策導(dǎo)向不斷提示市場可能出現(xiàn)回調(diào)跡象時(shí)，市場本身的發(fā)展卻亂相叢生，方向不明。開發(fā)商高度關(guān)注政策動(dòng)向，謹(jǐn)慎推盤，致使部分市場出現(xiàn)兩會(huì)第一周新增住宅“零供應(yīng)”；一邊是地產(chǎn)股強(qiáng)勁反彈，開發(fā)商信心滿滿，一邊又是各地房價(jià)悄然松動(dòng)，打折優(yōu)惠聲四起……

　　本期地產(chǎn)周刊調(diào)查了目前樓市的五大亂相，期望給投資者和政策制定者提供鮮活的案例，以備參考。正如一位資深房地產(chǎn)業(yè)律師所言，調(diào)控難以實(shí)現(xiàn)效果的原因是沒有摸到樓市矛盾的癥結(jié)，或者沒有提前堵住投機(jī)者規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的出口。

　　市場集體預(yù)期，兩會(huì)后房地產(chǎn)市場將有新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，“從緊”仍是樓市政策主基調(diào)。

　　開發(fā)商亂相：

　　表面樂觀預(yù)期 背后各尋退路

　　作為市場嗅覺最敏銳的一環(huán)，開發(fā)商的應(yīng)急反應(yīng)常常能說明市場的真實(shí)趨勢。

　　表面上，開發(fā)商對(duì)市場仍一片樂觀聲。從土地市場上看，北京、上海等地新年以來的土地招標(biāo)會(huì)上，各大地產(chǎn)商悉數(shù)亮相，沒有絲毫看淡后勢的緊張。但一些細(xì)小的跡象表明，開發(fā)商已經(jīng)積極準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)可能到來的下行周期。

　　易居中國數(shù)據(jù)顯示，3月2日和3日，上海閔行夏朵園二期共登記出售房源162套，均價(jià)1.1萬元/平方米。消息人士稱，這個(gè)由上海農(nóng)工商地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)大盤，此次一次性打包出售給某浙商財(cái)團(tuán)。“雖然從未來趨勢上看，隨著閔行星河灣的開盤，夏朵園的價(jià)格可能漲至2萬元/平方米，但此時(shí)開發(fā)商愿意底價(jià)打包出售，一定程度上說明其資金緊張。”該人士稱。另有消息稱，華潤置地某一線城市大盤因?yàn)榉e蓄的認(rèn)購客戶不足，可能定出較預(yù)期價(jià)格大幅下降的開盤價(jià)。

　　除了低價(jià)團(tuán)體銷售外，根據(jù)一個(gè)對(duì)上海百個(gè)樓盤調(diào)查，三成以上樓盤表示2010年會(huì)有打折、送面積等促銷手段，而促銷樓盤多集中在外環(huán)附近。但總體而言，由于許多開發(fā)商資金相對(duì)充裕，因此短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下調(diào)的可能性也相對(duì)較小。

　　開發(fā)商的另一個(gè)應(yīng)急策略是捂盤。前述調(diào)查中，47.5%的樓盤選擇“小推試水”，23.7%樓盤選擇加速推盤，而8.5%的開發(fā)商選擇封盤。專家認(rèn)為，多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇“小推試水”反映出開發(fā)商矛盾重重，尤其是在2009年市場成交量創(chuàng)紀(jì)錄后，開發(fā)商一方面不想錯(cuò)過更高的房價(jià)漲幅利潤空間，一方面又擔(dān)憂新一輪宏觀調(diào)控。

　　個(gè)貸亂相：

　　貸不到錢者開始退房

　　近期樓市的另一個(gè)亂相是因房貸政策變化引起的銷售混亂。有消息人士向上海證券報(bào)透露，南京朗詩等開發(fā)商在滬樓盤于節(jié)后出現(xiàn)集體退房現(xiàn)象。主要原因是春節(jié)前后，房貸政策出現(xiàn)變化，一些節(jié)前已經(jīng)談好的貸款業(yè)務(wù)到節(jié)后被通知無法實(shí)行。

　　而記者從上海多家商業(yè)銀行也了解到，春節(jié)后確實(shí)有房貸政策進(jìn)一步緊縮的硬性要求。連政策一直鼓勵(lì)和支持的首套房也被列入緊縮之列。交通銀行等此前可以申請(qǐng)2成首付、7折利率優(yōu)惠的首套房貸款政策目前可真正獲批的不足申請(qǐng)客戶的1%。

　　另外，記者從成都市場獲悉，成都工商銀行和中信銀行近日直接將首套房首付比例硬性抬高至3成。其他地方與商業(yè)銀行的首套房貸款政策或?qū)⒏�進(jìn)。

　　“首套房政策同步緊縮的原因有兩個(gè)，一是7折利率等優(yōu)惠本身就是2008年應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的臨時(shí)舉措，銀行基本無錢可賺，因此會(huì)擇機(jī)取消。另外，為了應(yīng)對(duì)開發(fā)商由于資金緊張而以民工身份證貸款等方式惡意套現(xiàn)，銀行不得不通過提高貸款成數(shù)的方式防止首套房風(fēng)險(xiǎn)�！币晃环康禺a(chǎn)專家解釋。

　　“貸款政策是商品房成交量的重要影響因素�？梢怨烙�(jì)，隨著銀行信貸進(jìn)一步緊張，三月份的樓市成交將進(jìn)一步下滑�！狈治鋈耸糠Q。

　　融資亂相：

　　銀行無錢可貸 民間利率飆升

　　根據(jù)上海證券報(bào)兩會(huì)報(bào)道組的消息，兩會(huì)后，針對(duì)房地產(chǎn)市場，中央各部門對(duì)信貸、財(cái)稅、企業(yè)融資、土地等將出臺(tái)更加嚴(yán)厲的后續(xù)調(diào)控措施。其中嚴(yán)控開發(fā)貸款是金融調(diào)控重點(diǎn)之一。包括對(duì)國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放開發(fā)貸款。而證監(jiān)會(huì)也正聯(lián)合國土資源部等，擬訂上市公司募集資金管理新政，旨在確定更為明確、細(xì)致嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，從而把好房企土地融資的“閘門”。

　　隨著銀行融資和資本市場融資口徑的收窄，更多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向民間借貸。廣州有消息稱，近期廣州民間借貸市場日益走俏，節(jié)后借貸利率最高上漲近四成，甚至出現(xiàn)10%的高額月息。

　　“即便在2008年下半年融資最艱難的時(shí)候，浙江民間利率也不過月息7%�，F(xiàn)在的民間利率確實(shí)已經(jīng)比較高了。如果銀行對(duì)開發(fā)貸款繼續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場將有更多貸款轉(zhuǎn)向民間�！币拙又袊�分析師薛建雄表示。

　　薛建雄介紹，除了直接的民間借貸外，近幾年剛剛興起的變相貸款方式之一是與炒房團(tuán)合作。比如由炒房團(tuán)先期貸給開發(fā)商1000萬元，房源可售后將價(jià)值1500萬元的房產(chǎn)過戶給炒房團(tuán)。炒房團(tuán)甚至有特權(quán)在過戶后實(shí)現(xiàn)退房，使房源重新流向市場。

　　這就不難解釋部分炒房團(tuán)與某些開發(fā)商關(guān)系特別密切，進(jìn)而跟隨某品牌的樓盤一路買下來的做法。也可以理解市場波動(dòng)期，開發(fā)商動(dòng)輒100%的退房率的問題根源。

　　市場亂相：

　　政策持續(xù)“從緊”地產(chǎn)股反而升溫

　　周一以來，深滬A股111家房地產(chǎn)公司股票全線上揚(yáng)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)股低迷數(shù)月以來的首次回攻。究其原因，除了近階段以來地產(chǎn)股出現(xiàn)技術(shù)性超跌現(xiàn)象外，兩會(huì)的地產(chǎn)政策漸趨明朗成為主要原因之一。

　　然而，根據(jù)市場人士的預(yù)期，房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)或有繼續(xù)反彈的可能，但中期而言不確定性較大，基本面仍然存在政策風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)住建部內(nèi)部人士透露的信息，兩會(huì)后樓市政策氛圍仍然趨緊，不排除有新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，包括更嚴(yán)格的金融信貸政策。而中原地產(chǎn)研究中心研究經(jīng)理瞿安新則認(rèn)為，“兩會(huì)”后各地將和北京落實(shí)“國十一條”一樣，陸續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控實(shí)施細(xì)則，房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步面臨調(diào)控壓力。預(yù)計(jì)今年3月樓市“小陽春”較難出現(xiàn)。

　　預(yù)期亂相：

　　9成開發(fā)商看漲 7成購房者看跌

　　在春節(jié)前對(duì)100個(gè)上海樓盤的調(diào)查表明，90%開發(fā)商認(rèn)為今年房價(jià)不跌，但70%購房者卻看跌后勢。其中39.4%購房者預(yù)測房價(jià)下跌幅度將超過20%。而對(duì)于看跌房價(jià)的理由，33.2%購房者認(rèn)為房貸政策收緊是主要因素。而前不久由中國市場信息調(diào)查業(yè)協(xié)會(huì)等四家機(jī)構(gòu)推出的《2009年第四季度中國購房者信心指數(shù)研究報(bào)告》顯示，2009年的四季度，大部分購房者還在看漲房價(jià)。專家認(rèn)為，前后反差如此之大，房貸政策突變起到了很大作用。

　　“90%開發(fā)商看漲的說法要辯證地看，很多開發(fā)商通過喊口號(hào)影響市場預(yù)期，也是在給自己壯膽。如果房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，那我們看來不會(huì)是小幅震蕩。”北京一家商業(yè)地產(chǎn)上市公司高層稱。

　　北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰介紹，目前多數(shù)北京金融及地產(chǎn)界人士分析，今年上半年，信貸等金融政策將持續(xù)收緊，到下半年可能有所松動(dòng)。開發(fā)商目前仍以宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全回暖為依據(jù)，看好樓市后勢。而一旦下半年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)跡象更加明顯，房地產(chǎn)市場的長期趨勢才會(huì)明晰起來。