東部省份預征率不得低于2%；研究預征率調整與房價上漲掛鉤機制

　　在房產稅爭論仍在糾結之時，土地增值稅調控利器再次祭起。國稅總局日前下發(fā)通知，要求各地稅務機關對目前的土地增值稅預征率進行調整，并研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

　　通知明確指出，各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

　　通知要求各地對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行)。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。

　　據了解，從1994年開始，國稅總局規(guī)定按照四級超率累進稅率(最低30%，最高60%)征收土地增值稅。不過在實際執(zhí)行過程中，由于開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術難題，同時沒有嚴格的征繳時限，土地增值稅一直采取預征的方式收取，大部分地區(qū)按預售商品房收入的0.5%—2%的比例征收。

　　除了劃定各地土地增值稅最低預征率外，通知還要求“各地克服畏難情緒，加強土地增值稅清算工作”。

　　通知要求，各地要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，進一步細化操作辦法，嚴格審核房地產開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

　　對已經達到清算條件的項目，各地要全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；對未及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

　　此外，國稅總局要求，各級稅務機關要按照國務院有關文件精神，有針對性地選擇3—5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。

　　通知還就土地增值稅核定征收有關問題給予明確。通知稱，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

　　對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。通知還規(guī)定，為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。

　　國稅總局一周以來兩次出臺有關土地增值稅政策措施

　　嚴征清算土地增值稅迫地產商早降價

　　國稅總局日前下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，就各地土地增值稅的預征、清算等工作提出嚴格要求，并要求各地在6月底前上報土地增值稅清算工作計劃。對此，市場人士表示，土地增值稅嚴格預征清算將促使開發(fā)商下決心降價以實現資金回流，將有利于地價和房價降溫。

　　這是國稅總局一周以來第二次出臺有關土地增值稅的政策措施。5月26日，國稅總局發(fā)布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對2007年發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》作進一步的強調和細化。

　　在《關于加強土地增值稅征管工作的通知》中，國稅總局不僅從清算，還從預征、核定征收等方面對土地增值稅政策進行明確。其中，劃定土地增值稅預征最低限，要求地方政府6月底前上報清算工作計劃，以及明確核定征收率原則上不得低于5%等內容最受市場關注。

　　對此，市場人士指出，土地增值稅嚴格征管將促進行業(yè)量價調整時間窗口提前，將有利于地價和房價降溫。安信證券地產行業(yè)分析師表示，有關土地增值稅政策應看做是落實“國十條”的配套措施之一。假如在全國范圍內嚴格征管土地增值稅并集中清繳過往未繳的稅款，可能對企業(yè)當期利潤和現金流構成相當大的沖擊。

　　據了解，目前各地對土地增值稅大多采取預征方式，各地預征稅率在0.5%—2%之間，清算案例極少。大部分開發(fā)商未嚴格預提土地增值稅。而國稅總局在《關于加強土地增值稅征管工作的通知》中要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

　　事實上，“國十條”出臺后，一些地方相繼出臺的土地增值稅預征政策均同于或高于上述最低標準。如河南省地稅局近日下發(fā)文件明確規(guī)定，普通標準住宅的土地增值稅預征率為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產項目為4.5%。因此，有分析師認為，土地增值稅預征政策對房地產開發(fā)商資金流影響較小，但增值稅嚴格清算政策則將對開發(fā)商帶來相當大的沖擊。

　　華泰證券地產行業(yè)分析師張馳飛表示，2007年國稅總局出臺土地增值稅清算征收政策之后，由于種種原因，地方稅務部門并沒有很好地執(zhí)行，而今年以來的土地增值稅政策顯示出國稅總局要求從嚴清算的決心�！拔覀冋J為，如果從嚴征收土地增值稅，對開發(fā)商的收益和現金流都有比較大的負面影響�！彼�說。

　　國泰君安地產行業(yè)分析師孫建平也表示，土地增值稅嚴格清算將極大地壓縮開發(fā)商凈利潤，將對開發(fā)商現金流和資金鏈產生較大負面沖擊。據測算，毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅項目，土地增值稅占銷售收入的比例分別為5.2%、8.5%、13.1%、19.1%。孫建平表示，土地增值稅嚴格清算政策最不利于“低周轉、慢開發(fā)、高毛利”開發(fā)商，“以時間換利潤空間”的開發(fā)策略有效性將大打折扣，而“高周轉、快開發(fā)、低毛利”的開發(fā)商將相對獲益。

　　盡管土地增值稅新政具有抑制房價的意圖，但有不少分析師認為土地增值稅政策實際影響程度取決于各地能否真正嚴格執(zhí)行。安信證券一位分析師表示，各地實施土地增值稅清算一直不太嚴格。在調控態(tài)勢較為嚴厲的時期，短期內部分熱點區(qū)域可能加大執(zhí)行力度。但是考慮到地方政府的意愿，以及嚴格按照累進稅率辦法實施的操作難度，這些政策能否完全落實，并且持續(xù)時間多長尚需觀察。(記者 鄭曉波 肖 波)