“住改商”要取得全樓業(yè)主的同意，幾乎不可能完成。當“開店權”與“否決權”發(fā)生權利沖突時，合理的“開店權”與“否決權”并無高下之分，而是應當更合理、更公正地調整各方權利和利益，而不是簡單地一刀切或一票否決。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，是《物權法》制訂時的一個難題。2007年的《物權法》規(guī)定“住改商”應當“經(jīng)有利害關系的業(yè)主”同意。但何謂“有利害關系的業(yè)主”，《物權法》并未提供答案。5月24日，最高人民法院公布《物權法》司法解釋，明確將“有利害關系業(yè)主”的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，這被媒體普遍解讀為“‘住改商’須經(jīng)全樓業(yè)主同意”。該司法解釋同時規(guī)定：“住改商”的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。換言之，哪怕只有“一票否決”，就不能“住改商”。

　　這一司法解釋在網(wǎng)上引發(fā)褒貶不一的熱議，這表明，“住改商”問題或許仍未“破局”。

　　“住改商”實際上具有兩面性，一方面，在住宅樓內開辦餐廳、歌舞廳、公司等，會導致小區(qū)居住環(huán)境下降，比如帶來油煙、噪音等污染，造成小區(qū)車位緊張、電梯擁堵等；另一方面，一些“住改商”后在小區(qū)內開設的便利店、干洗店、醫(yī)療診所、打字復印等，有效彌補了社區(qū)商業(yè)配套不足，為居民帶來了生活便利。因此從某種程度而言，“住改商”的實質問題是究竟有沒有產(chǎn)生妨礙、損害其他業(yè)主利益的事實。

　　按照目前的司法解釋，“住改商”不管是否有擾民等行為，要取得全樓業(yè)主的同意，幾乎都是不可能完成的任務。但我們不妨提出這樣的假設，如果有業(yè)主的“住改商”———比如開辦一家便利店，并無任何擾民之處，且因其便民而受到絕大多數(shù)業(yè)主的歡迎甚至是期盼，但僅僅因為與本樓某位業(yè)主有其他因素造成的個人過節(jié)兒，便被一票否決，這對想“住改商”的業(yè)主是否公平？是否也妨害了絕大多數(shù)業(yè)主的合理愿望和利益？

　　有人說，“住改商”改變了房屋的用途，應當受到嚴格限制。但是，合情合理的“住改商”不僅是一種世界趨勢，有助于公民低成本創(chuàng)業(yè)———比如在一些國家，非常提倡個人藝術工作室、個人律師事務所等在家辦公的SOHO一族，巴黎等世界名城都有“住改商”形成的特色商圈；而且，“住改商”本身實際上也是一種物權，《物權法》已經(jīng)明確規(guī)定：“業(yè)主對其房產(chǎn)建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利”，當然這種權利的行使不得損害其他業(yè)主的合法權益。換言之，“住改商”固然應當受到限制，但應當是合理的限制，而不是簡單、粗暴的限制。

　　那么，業(yè)主在自己的住宅里“住改商”，并且沒有任何擾民等不良后果，是不是一種正當?shù)臋嗬�行使呢？是否應當�(shù)玫胶侠淼谋Ｗo呢？

　　可見，明確何為“有利益關系業(yè)主”固然重要，但厘清“住改商”是否具有“損害事實”更為重要，比如“住改商”是否妨礙了其他業(yè)主的通行權、通風權、采光權等。而是否具有“損害事實”，其他業(yè)主的合法權益是什么等，恐怕不能由爭議雙方說了算，甚至也不能由大多數(shù)業(yè)主投票表決，而是應當提供調解、司法等爭議解決機制和權利救濟渠道。換言之，當“開店權”與“否決權”發(fā)生權利沖突時，合理的“開店權”與“否決權”并無高下之分，而是應當更合理、更公正地調整各方權利和利益，而不是簡單地一刀切或一票否決，在倒掉侵權的臟水的同時也潑掉了權利的孩子。

　　就此而言，與“住改商”有關的制度規(guī)則，似乎還有很大的改善空間，尤其是，為了更好地鑒別是否具有“損害事實”，可以在制度層面嚴格限定“住改商”的產(chǎn)業(yè)類別，明確哪些便民利民的產(chǎn)業(yè)可以進入并接受必要的限制，哪些嚴重擾民的產(chǎn)業(yè)絕對不得進入。立法者在這方面多下點工夫，恐怕能讓“住改商”問題得到更合理、更公平的解決。

　　□阿計(學者)