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深圳市四屆人大常委會第二十八次會議通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,規(guī)定經(jīng)普查記錄的違法建筑,除未申報的外,符合確認產(chǎn)權(quán)條件的,適當照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益,在區(qū)分違法建筑和當事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后,按規(guī)定辦理初始登記,依法核發(fā)房地產(chǎn)證。這標志著深圳的農(nóng)民房和統(tǒng)建房(統(tǒng)稱“小產(chǎn)權(quán)房”)即將從幕后走到臺前,轉(zhuǎn)正為可以交易的商品房。(《羊城晚報》5月30日)
盡管有關(guān)政府部門一再申明小產(chǎn)權(quán)房不合法,提醒消費者當心購買風險,也多次有官員表示要嚴查小產(chǎn)權(quán)房問題,但是,小產(chǎn)權(quán)房卻一直熱銷,有很多人買,房源也很充足。
小產(chǎn)權(quán)房普遍存在,法不責眾,是政府不能對小產(chǎn)權(quán)房采取強制措施的重要原因。那么多的人購買了小產(chǎn)權(quán)房,如果強行沒收、拆除,眾多購買者的利益能不管?凡是購買小產(chǎn)權(quán)房的,基本上是中低收入家庭,如果有錢,有幾個人愿意跑到那么遠的城市邊緣購買貼著“不合法”的標簽的小產(chǎn)權(quán)房?對于這些弱勢群體,不能不考慮他們的生存需要。另外,小產(chǎn)權(quán)房中有很大比例是鄉(xiāng)、村政府組織開發(fā)的,因為有基層政府參與其中,處理起來也非常棘手。
禁不了,讓其以現(xiàn)在的形式存在,也會產(chǎn)生眾多的問題。小產(chǎn)權(quán)房畢竟是不合法的,交易不受法律保護,萬一交易中出現(xiàn)糾紛,法律處理時將顯得很尷尬。學者在對“畫家村案”的分析中,早就指出這一問題。藝術(shù)家李玉蘭購買了“畫家村”村民的房屋,但后來村民嫌當初交易價格低而要收回住房,最終,李玉蘭的購買行為被判無效,但是李玉蘭的賠償要求也獲得支持,獲賠28萬元。農(nóng)民獲得這個房子后,因為不能拿來交易,房子賣不出去,拿不出錢來賠償購房者;購房者在拿到賠償之前,可以不移交房子。這樣,無論是當初的買房者還是賣房者,都無法兌現(xiàn)自己的利益。
有人擔心,小產(chǎn)權(quán)房合法化,可能會造成土地廉價使用、土地資源浪費的問題。這個擔心其實是多余的。小產(chǎn)權(quán)房合法化時,必定會補交一些費用,深圳的“處理決定”,明確提出予以處罰和補收地價款。補交多少費用,政府可以根據(jù)實際情況決定,既體現(xiàn)土地資源的價值,又能照顧購買者的利益,讓他們接受。
有人指出,政府有關(guān)部門之所以反對小產(chǎn)權(quán)房,就是因為小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建的,國家沒有從中得到土地出讓費。事實上,通過小產(chǎn)權(quán)房合法化,政府從中收取有關(guān)費用,是彌補國家土地使用損失的唯一辦法。否則的話,小產(chǎn)權(quán)房就這么非法地存在和發(fā)展,國家禁不了,連土地收益也拿不到。
也有人指出,小產(chǎn)權(quán)房合法化后,將對商品房造成很大的沖擊。事實上,它對住房價格的影響不會有想象的那么大。小產(chǎn)權(quán)房之所以價格低,有兩方面原因:一是土地價格便宜,二是處于非法狀態(tài),只有那些不懼風險的人才會買,從而影響了小產(chǎn)權(quán)房的銷售,因而價格不可能高。如果小產(chǎn)權(quán)房合法,這兩種狀態(tài)都會結(jié)束。一則政府收取相關(guān)土地費用,會抬高房價;二則小產(chǎn)權(quán)房合法化后,買的人就會大量增加,需求增多,房價自然也會隨之上漲。(謝昱航)
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