2009年5月24日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“司法解釋”)，并將于2009年10月1日起施行。本報(bào)也曾陸續(xù)接到一些事關(guān)小區(qū)民用住房改作商業(yè)用房的投訴。這一司法解釋究竟能產(chǎn)生多大實(shí)際功效，如何更好地為社區(qū)居民服務(wù)，記者就此采訪了律師、街道、居委會(huì)和眾多居民代表。

　　從“少數(shù)服從多數(shù)”到“一票否決”

　　“我們這個(gè)小區(qū)，燈箱特別多，晚上亮得睡不著……”南開程華里小區(qū)居民郝女士說�！靶�區(qū)一樓，開了個(gè)電焊，那么多乙炔氣體容器堆在樓下，想想都睡不著�！焙游鞲＝�路居民劉先生投訴。

　　現(xiàn)實(shí)中的“住改商”問題，確實(shí)給不少居民帶來了負(fù)面影響。有的為了開店，改變房屋結(jié)構(gòu)，存放危險(xiǎn)品，危及樓宇安全；有的天未亮就開業(yè)，夜深方打烊，喧囂終日；有的用來開餐飲，熱氣油煙簡(jiǎn)單排放，環(huán)境衛(wèi)生烏煙瘴氣，無形之中影響了其他業(yè)主的正常生活和休息等等�？梢�，公眾對(duì)居住的要求不再是簡(jiǎn)單的有房可居，而是越來越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，這一需求的變化無疑會(huì)引發(fā)更多糾紛或訴訟。

　　法商律師事務(wù)所律師徐廷斌說：“此前物權(quán)法對(duì)住改商糾紛的處理，規(guī)定的較原則，不具有操作性。在實(shí)踐中有的法院認(rèn)為只要業(yè)主征得大多數(shù)近鄰的同意，少數(shù)服從多數(shù)即可，但是少數(shù)不同意的業(yè)主則認(rèn)為自己的權(quán)益沒有得到保護(hù)，這就造成法院在裁判中也沒有明確法律依據(jù)，各地裁判不一致。最高人民法院司法解釋的出臺(tái)，對(duì)于業(yè)主是否能夠進(jìn)行住改商，從法律的層面終于有了統(tǒng)一的尺度，明確規(guī)定，實(shí)行‘一票否決’，即須經(jīng)過整棟樓其他業(yè)主的全部同意。司法解釋將整棟樓的其他業(yè)主，一律認(rèn)定為‘有利害關(guān)系的業(yè)主’，如果業(yè)主進(jìn)行住改商未經(jīng)整棟樓其他業(yè)主的同意，他們都有權(quán)利向法院請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。”

　　對(duì)“大型企業(yè)”應(yīng)更行之有效

　　要整棟樓的其他數(shù)十戶、上百戶業(yè)主都同意才能改變，有人說，這無疑是給“住改商”判了“死刑”。但采訪中，記者卻發(fā)現(xiàn)，無論是法律工作者還是居民代表，對(duì)10月1日實(shí)施之后的“效果”都難言十分樂觀�！跋鄬�(duì)而言，如果是大公司或者大型單位將民用設(shè)施改為商業(yè)用途，這種司法解釋應(yīng)該更加行之有效。對(duì)個(gè)體居民，或者鄰里之間而言，不太好說。”徐廷斌律師說。

　　而這些大型企業(yè)購(gòu)買民宅后用于商業(yè)，正是河?xùn)|紅頂花園讀者王女士、南開金宇里居民賀先生等人的困惑。

　　“我們小區(qū)一樓，某通信運(yùn)營(yíng)商購(gòu)買了一套房屋，用于存放設(shè)備。后來，我們才知道是交換機(jī)，沒日沒夜地響。不是那種分貝很大的噪音，卻具備穿透力，真正影響了全樓人的生活質(zhì)量。為此，我們樓棟的居民曾經(jīng)聯(lián)名起訴，先敗訴，后來上訴又發(fā)回重審，又勝訴，既而又重審敗訴，可以說好幾年也沒有打下來這場(chǎng)官司。當(dāng)時(shí)我們也覺得，《物權(quán)法》對(duì)于此方面的規(guī)定十分模糊。對(duì)方又是說噪音程度啊，又是說居民的絕大多數(shù)啊，理由很多�，F(xiàn)在，我們期待著10月1日的到來�！蓖跖�士十分激動(dòng)。

　　“我們小區(qū)是高層，也有類似情況，雖然表面上他是民宅，卻不住人，只用于經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，這種用途改變了，無疑是在商用，根據(jù)司法解釋，我們將考慮用法律解決。”讀者賀先生等也對(duì)“司法解釋”的出臺(tái)十分歡迎。

　　對(duì)“非法經(jīng)營(yíng)”誰(shuí)來“念咒”

　　在社區(qū)采訪，街道辦和居委會(huì)的工作人員則流露出了另外一種擔(dān)憂。

　　“本來按照很多行政許可的規(guī)定，民用房就不能改為商業(yè)用途。比如，你開商店，干美容院，如果是民用住宅，你根本就拿不到工商執(zhí)照，所以一直都是非法經(jīng)營(yíng)。飯館就更不用說了，不僅是工商許可，食品衛(wèi)生的審批更加嚴(yán)格。一般的底商都不能用于開飯館，更何況這些隱身社區(qū)、形形色色的小飯館？平素居民關(guān)于這種‘住改商’的非法經(jīng)營(yíng)模式就很有意見，一般而言，我們都是調(diào)解。現(xiàn)在出臺(tái)這個(gè)司法解釋，確實(shí)是明明白白了，但真能管用嗎？你說你是便民早點(diǎn)，大家都受益，可你的鄰居，哪怕是一戶受不了，怎么辦？真讓居民去起訴，會(huì)有多少人愿意走司法程序？”一位在和平區(qū)5個(gè)社區(qū)工作了20余年的老居委會(huì)主任對(duì)記者說。她最擔(dān)心的是，夏天到來小區(qū)很多一樓又要開始燒烤、喧嘩，到時(shí)該怎么調(diào)解。

　　河西梅江讀者齊先生說：“部分商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中原本有，可是后來建成卻挪作他用或暫時(shí)配套不完善，這加劇了‘住改商’的興起。比如說，小區(qū)一樓一家小賣部，你起訴獲勝了，沒準(zhǔn)更多的居民對(duì)你有敵意。這樣的問題，不能單純靠法律條文解決�！�

　　南開大學(xué)的金先生更表達(dá)了一種深沉的擔(dān)憂：“以前，大多社區(qū)里的‘住改商’都是非法經(jīng)營(yíng)，可以說是執(zhí)法部門執(zhí)法不夠得力�，F(xiàn)在我們居民真正擔(dān)心的是，司法解釋實(shí)施后，居民再投訴到這些部門，他們會(huì)不會(huì)用一句‘自己起訴去’來推諉？如果是該執(zhí)法的不執(zhí)法，讓鄰里之間撕破臉皮上法院，著實(shí)很難�！�(記者 羅駿)