二手房市場(chǎng)的火爆，與政策面的微妙調(diào)控，在申城樓市并行。多名專業(yè)人士分析，隨著部分優(yōu)惠政策的終止，加上經(jīng)適房與周邊房源形成的明顯價(jià)差，觀望氣氛可能重回樓市。

　　二手房上月全面上漲

　　11月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2489點(diǎn)，較10月上升18點(diǎn)，環(huán)比漲幅0.72%。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，臨近年底，買賣雙方對(duì)稅費(fèi)優(yōu)惠政策到期是否延續(xù)有擔(dān)憂，且預(yù)期趨緊，為趕上“優(yōu)惠末班車”，紛紛選擇入市，由此引發(fā)二手房井噴效應(yīng)重現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格全面上漲。

　　其中，非中心城區(qū)漲幅明顯，市中心區(qū)走勢(shì)相對(duì)溫和，中環(huán)線外成交比例上升。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，多數(shù)普通購(gòu)房者購(gòu)買力低，購(gòu)房區(qū)域逐步從中心轉(zhuǎn)移到外圍區(qū)域。同時(shí)，高端物業(yè)量?jī)r(jià)齊升，投資者在獲取高收益后加快脫手，由于境外資金流入以及較強(qiáng)的通脹預(yù)期，接盤者積極入市，此類購(gòu)房者受當(dāng)前政策影響較小。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月初，上海迪士尼項(xiàng)目一經(jīng)確認(rèn)，直接受益的板塊如川沙鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)短期內(nèi)大漲近40%，二手房成交價(jià)格也快速攀升。各種利好因素，加上大規(guī)模投資開(kāi)發(fā)，對(duì)目前市場(chǎng)起到一個(gè)推動(dòng)作用。

　　另一個(gè)熱點(diǎn)是“大虹橋”效應(yīng)，受益范圍廣，長(zhǎng)寧、閔行、普陀以及青浦等，均受到該利好的推動(dòng)。如長(zhǎng)寧區(qū)北新涇板塊漲幅明顯，作為“大虹橋”發(fā)展的核心區(qū)域，房?jī)r(jià)明顯上漲，半年漲幅超過(guò)40%。

　　同時(shí)，在長(zhǎng)江隧橋開(kāi)通的利好刺激下，崇明房屋成交量?jī)r(jià)齊升，二手房的普遍價(jià)格在8000元/平方米以上，房齡較短的已突破萬(wàn)元。

　　兩件事引發(fā)“變數(shù)”

　　然而進(jìn)入歲末，兩個(gè)事件足以引發(fā)“變數(shù)”。

　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”。專家分析，在交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收中，營(yíng)業(yè)稅率最高，因此它對(duì)調(diào)節(jié)需求最具影響力，此次從2年調(diào)整為5年，會(huì)對(duì)未來(lái)部分短期投機(jī)需求起到一定抑制作用。由于政策在12月9日發(fā)布，各地細(xì)則更會(huì)延后幾天公布，而二手房過(guò)戶在銀行貸款審核期起碼在兩周左右，時(shí)間緊迫，預(yù)計(jì)目前剛決定出手掛牌的房東未必能在明年1月1日前交易，因此政策頒布后即使掛牌量增多，也未必能促使年末最后一個(gè)月形成二手房交易大高潮。

　　上海中原認(rèn)為，在營(yíng)業(yè)稅“2變5”政策實(shí)施后，會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)掛牌量迅速下降，買賣交易速度減緩征兆，由于目前整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策已定調(diào)，小業(yè)主仍會(huì)存有良好的心態(tài)，不排除不足5年房東掛牌將額外稅費(fèi)攤到掛牌價(jià)中，因此短期來(lái)看仍無(wú)法平抑房?jī)r(jià)。長(zhǎng)期來(lái)看，如果價(jià)格逐步升高，市場(chǎng)將會(huì)步入交易低谷。

　　此外，市房管部門于日前公布了首批經(jīng)適房的銷售基準(zhǔn)價(jià)格，3個(gè)樓盤單價(jià)在4800元至5200元之間。這一價(jià)格，與周邊新房11000元至16000元間，形成了明顯價(jià)差。隨著上海大型居住社區(qū)建設(shè)進(jìn)一步提速，或多或少會(huì)“帶低”周邊房?jī)r(jià)，這也提醒買房人，在投資性購(gòu)房時(shí)，必須謹(jǐn)慎考慮。

　　本報(bào)記者 晏秋秋