在市場需求中,有兩類需求一直在爭奪市場。一類是基本需求；另一類是投資和投機性需求。處理好這兩類需求,直接關(guān)系到樓市的穩(wěn)定。

　　當(dāng)前,城市房價上漲已成為社會矛盾的一個焦點。我國房地產(chǎn)市場格局的變化是從2005年開始的。2004年之前,每年商品住房竣工面積與銷售面積之比均在0.8以下,2004年達到1:1；之后開始逆轉(zhuǎn),2005年為1:1.2,2006年為1:1.3,2007年為1:1.4,2008年受市場需求萎縮的影響降到1:1.2。今年1—10月商品住房竣工3億平方米,銷售為6億平方米,兩者之比為1:2,供求關(guān)系發(fā)生了比2007年更為嚴(yán)重的失衡,價格的上漲也就更為迅猛。

　　在市場需求中,有兩類需求一直在爭奪市場。一類是基本需求,這類需求在我國現(xiàn)階段仍呈穩(wěn)定增長的態(tài)勢；另一類是投資和投機性需求,在部分城市迅速增加。處理好這兩類需求,直接關(guān)系到樓市的穩(wěn)定。

　　基本需求穩(wěn)定增長的來源之一,是我國還有十年左右的人口年輕化優(yōu)勢。到2008年,我國人口結(jié)構(gòu)中35歲以下仍占人口總量的45.5%,最具有創(chuàng)新能力和消費能力的勞動力仍占人口總量的50%以上,人口的年輕化將導(dǎo)致住房的初始需求始終旺盛,直至這個優(yōu)勢開始衰退為止�；�本需求穩(wěn)定增長的來源之二,是正在經(jīng)歷的快速城鎮(zhèn)化進程。預(yù)計到“十二·五”末,我國城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)開始變化,2015年城鎮(zhèn)化率將達到50%,再過十年到2025年,城鎮(zhèn)化率將達到60%,這期間,每年仍將有1600萬左右的農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商居住�；�本需求穩(wěn)定增長的來源之三,是在消費結(jié)構(gòu)升級推動下的改善性需求。受長期福利分房制度的影響,城鎮(zhèn)居民能夠自由地選擇住房的時間才短短十年,目前,還有一半多的家庭居住在房改前建的住房里,隨著經(jīng)濟發(fā)展、居民收入提高和城市的成長,城鎮(zhèn)居民對住房的改善需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。這三個方面增長的基本需求決定了我國的房地產(chǎn)市場在相當(dāng)長的時間里,仍將是以新房交易為主的市場,與歐美等國主要是二手房交易的市場有很大不同,決定了房地產(chǎn)市場將持續(xù)面對房價與需求、住房資源占有不平衡、住房改善速度快慢等突出矛盾。因此,保護好基本需求格外重要,這是我國房地產(chǎn)市場最重要的支撐力量,是我國城鎮(zhèn)化的堅實基礎(chǔ),也是社會穩(wěn)定的重要因素。

　　保持好基本需求首先要增加供給,避免市場供求失衡的狀態(tài)繼續(xù)加劇。其次,政策要關(guān)注保障邊緣人群和城鎮(zhèn)新移民,即在各地普遍加大保障性住房建設(shè)力度的同時,要在房價高的城市大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房,在公共交通走廊沿線提高建筑容積率,放開城鎮(zhèn)戶口,鼓勵企業(yè)參與建設(shè),讓初次置業(yè)的家庭能有若干年穩(wěn)定的、相對低成本的租房期,這一段時間是他們積累未來購房能力的關(guān)鍵時期。

　　投資和投機性需求近年來增長很快,這種大進大出對房地產(chǎn)市場影響很大,特別是為賣而買的投機性需求�？陀^上講,經(jīng)過改革開放30年的積累,我國已經(jīng)有一部分富裕起來的家庭,家庭有余的資金總要選擇投資的地方。房地產(chǎn)因其獨有的商品使用屬性和資產(chǎn)投資屬性,也因其土地隨城市發(fā)展而增值的特點,必然成為部分投資者的投資選擇,所以,房地產(chǎn)市場的投資性需求客觀存在。要想房價不因此瘋漲,必須引導(dǎo)好投資性需求,既要引導(dǎo)用于出租的長期投資,這是房地產(chǎn)市場發(fā)展所需要的,也要創(chuàng)新房地產(chǎn)虛擬投資品種,發(fā)展與房地產(chǎn)市場聯(lián)動的房地產(chǎn)投資基金,改變投資者看好房地產(chǎn)市場發(fā)展就必須買套房子放在那里的實物投資方式。如此,一方面可滿足投資者的投資需求,另一方面也使房地產(chǎn)企業(yè)有了直接融資的渠道,避免房地產(chǎn)開發(fā)所需資金單一依賴銀行的風(fēng)險。對于那些專為賣而買的投機者,在政策上應(yīng)該嚴(yán)格限制和遏制,通過信貸和稅收手段提高投機成本。

　　秦虹 作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任、研究員