爭議已久的小產(chǎn)權(quán)房終于等來了可能“轉(zhuǎn)正”的歷史機遇。在日前召開的國土資源部新聞發(fā)布會上，相關(guān)負責人對媒體表示：根據(jù)國務(wù)院安排，國土部和建設(shè)部牽頭，成立了一個專門的領(lǐng)導小組，正在進行廣泛的調(diào)查，準備就全國小產(chǎn)權(quán)房的情況制定方案，提出處理意見和措施。

　　事實上，從相關(guān)新聞內(nèi)容的直接分析與以往政府監(jiān)管層對小產(chǎn)權(quán)房的政策傾向來看，小產(chǎn)權(quán)房能否在此次政策制訂出臺之后獲得“準生證”尚不得而知。相關(guān)部門主要負責人近期在提及小產(chǎn)權(quán)房時采用了“清理”、“蔓延”等詞匯。國土部部長徐紹史1月底在全國國土資源工作會上透露：2010年如不清理小產(chǎn)權(quán)房，城鎮(zhèn)化進程加快后，問題的蔓延將進一步加速，范圍會進一步擴大。

　　政策法規(guī)的制訂無外乎考慮“情、理”兩大方面。于理而言，小產(chǎn)權(quán)植根于農(nóng)村集體用地，未繳納土地出讓金即建設(shè)商品房對外出售，不符合土地歸政府全民所有的基本國策。農(nóng)村集體用地本身僅限于集體專項目的的使用權(quán)，并不具備建設(shè)商品房出售的法理基礎(chǔ)。即便是村級基層組織要挪作建設(shè)商品房，一是要有其他可繼續(xù)作為集體建設(shè)用地的土地，并獲得村民投票協(xié)商同意；二是要依法向政府繳納土地出讓金，以及后續(xù)的商品房出售流程必須符合政府相關(guān)法規(guī)。

　　實際上，在目前小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、買賣過程中，這些環(huán)節(jié)均存在不少漏洞，這也是國務(wù)院等政府高層長期以來對小產(chǎn)權(quán)房嚴格限制的主要原因。因而在目前憲法短期內(nèi)不可能修訂的前提下，小產(chǎn)權(quán)房要想轉(zhuǎn)正，唯一的辦法就是規(guī)范自身的業(yè)務(wù)流程，使其與國家的基本政策保持一致。如對集體建設(shè)用地的補充機制、村民在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)買賣中的權(quán)益保障以及對政府土地出讓金的補繳與正常支付等等。從目前大城市郊區(qū)與城中村的小產(chǎn)權(quán)房價格來看，僅相當于周邊樓盤的40-60%左右，相信即便是補繳相關(guān)的土地出讓金等各項費用，其實際的價格成本亦不會大幅上升。村級單位的開發(fā)商雖然會少賺部分利潤，但是相關(guān)村民的權(quán)益補償與后續(xù)保障則轉(zhuǎn)移給政府處置，實際增加成本應(yīng)不會太高。

　　于情而言，目前高房價已成為拉大貧富差距、增加社會分配不公的重要因素。溫家寶總理在近期的講話中指出：收入差距與高房價成為群眾最關(guān)注問題。而小產(chǎn)權(quán)房對于緩解中低收入階層的高房價之痛，抑制房價過快上漲具有極為顯著的療效。僅從這一點來看，全盤否定小產(chǎn)權(quán)房等于放棄一條緩解民生矛盾的捷徑，實不可取。法律也是根據(jù)情理所定，藏富于民以拉動內(nèi)需、實現(xiàn)社會經(jīng)濟的長期和諧發(fā)展才是政策法規(guī)制訂的根本目標所在。

　　此外，中國目前房地產(chǎn)市場之所以高價，與地方政府的土地拍賣制度缺陷、大型開發(fā)商的市場壟斷密不可分。小產(chǎn)權(quán)房可以視之為市場對壟斷的一種自發(fā)調(diào)節(jié)機制，對于這種具備一定合理性的市場調(diào)節(jié)，政府作為市場的監(jiān)管者應(yīng)擔負起調(diào)控引導的職責。況且從宏觀上來看，中國作為人口眾多、幅員遼闊的大陸型國家，城市化的進程固然有相當部分是涌入大中型城市。但是在未來相當長的時間內(nèi)，大部分人口尤其是廣大的農(nóng)民群眾需要在小城鎮(zhèn)實現(xiàn)城市化。基于目前小產(chǎn)權(quán)房的中小型開發(fā)商有望成為中國在偏遠地區(qū)實現(xiàn)城市化的核心力量，這一點必須得到相關(guān)政策制定者的足夠重視。希望有關(guān)的部門專家學者能夠在制定小產(chǎn)權(quán)房政策時予以充分的考慮。

　　(陸志明 作者系復旦大學金融學博士)