據(jù)稱，擬定中的《住房保障法》有新規(guī)，即由出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用、建筑及安裝費(fèi)用比例確定。筆者認(rèn)為，經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)制度雖可大大壓縮其中的牟利空間，但經(jīng)適房制度弊端并沒(méi)從根本上得到解決，相比之下，共有產(chǎn)權(quán)商品房制度遠(yuǎn)比共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房制度更公平合理。

　　筆者所提的共有產(chǎn)權(quán)商品房制度，即由政府和保障對(duì)象共同出資購(gòu)買商品房或二手房，以出資比例劃定兩者產(chǎn)權(quán)比例�？蓪�(duì)人均保障面積規(guī)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，保障對(duì)象將來(lái)可一次或分期購(gòu)買國(guó)有面積的產(chǎn)權(quán)，但價(jià)格基本按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情隨行就市；政府讓渡住房國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的居住權(quán)，只收取極低廉租金。

　　這樣的共有產(chǎn)權(quán)商品房制度封殺了行政權(quán)力的尋租空間。原來(lái)經(jīng)適房建設(shè)用地一般以劃撥方式供應(yīng)，并非通過(guò)市場(chǎng)招拍掛取得，有的甚至是零地價(jià)。此次《住房保障法》討論稿等于把經(jīng)適房土地作價(jià)變成政府出資，以此劃定政府和保障對(duì)象擁有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)比例。但由于經(jīng)適房建設(shè)用地不是通過(guò)市場(chǎng)招拍掛取得，其公允價(jià)值很難弄清，事實(shí)上討論稿似乎還保留了經(jīng)適房的福利性質(zhì)，也即經(jīng)適房建設(shè)用地并不完全以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)作價(jià)。正是由于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房殘存的套利空間，使得政府部門或其中工作人員的分配權(quán)力仍存尋租空間，這也正是原來(lái)經(jīng)適房制度備受質(zhì)疑的老毛病。而共有產(chǎn)權(quán)商品房交易價(jià)格由市場(chǎng)形成，政府和保障對(duì)象的產(chǎn)權(quán)比例劃定更科學(xué)；且由于其中沒(méi)有任何套利空間，權(quán)利難以尋租，住房困難戶可不受干擾安享保障福利。

　　由于中等收入的夾心層收入水平要高于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這使得他們無(wú)權(quán)申請(qǐng)經(jīng)適房保障；而一些經(jīng)濟(jì)條件暫時(shí)較差的人群，因?yàn)橘?gòu)買到經(jīng)適房卻可憑空增加一大塊財(cái)富，且由于獲取的是經(jīng)適房部分產(chǎn)權(quán)，福利基本固化，缺乏像廉租房那樣的退出機(jī)制。這樣，收入不高的人群其擁有的財(cái)富反可能多于中等收入人群，這對(duì)整個(gè)社會(huì)的拼搏向上激勵(lì)機(jī)制是個(gè)巨大傷害。而共有產(chǎn)權(quán)商品房制度保障重點(diǎn)是居住權(quán)，它提供的保障，只是政府那部分住房產(chǎn)權(quán)衍生出的居住權(quán)，不含利益輸送功能，明顯公平許多。

　　盡管有關(guān)規(guī)定對(duì)保障性住房建設(shè)監(jiān)管程度要嚴(yán)于一般商品住房，但事實(shí)上經(jīng)適房作為福利房，住房困難戶首先考慮的是如何把房子爭(zhēng)取到手，其次才考慮質(zhì)量問(wèn)題，因此經(jīng)適房建設(shè)質(zhì)量往往更難保證。而且在政府主導(dǎo)的經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目中，很多房屋質(zhì)量驗(yàn)收等于“自查自”，工程驗(yàn)收成了“走過(guò)場(chǎng)”，加上其他各個(gè)環(huán)節(jié)的跑冒滴漏，很容易就把經(jīng)適房的土地成本低廉優(yōu)勢(shì)消耗殆盡，申購(gòu)戶真正得到的實(shí)惠極為有限。比如，某市一期經(jīng)濟(jì)適用房800多套房子交付后，有500多戶業(yè)主要求維修，而有的經(jīng)適房項(xiàng)目還發(fā)生過(guò)半數(shù)以上業(yè)主集體抵制收房現(xiàn)象。

　　經(jīng)適房項(xiàng)目一般在政府劃撥的土地上集中建設(shè)，如果建在離市中心較遠(yuǎn)位置，配套設(shè)施不全，等于制造出貧民窟；如果經(jīng)適房建在市區(qū)較好的地段，政府隱性買單巨大，對(duì)其他公民也顯失公平。而如果保障對(duì)象購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)商品房，買房位置可根據(jù)自身實(shí)際情況隨意選擇，保障對(duì)象更易融入整個(gè)社會(huì)氛圍。

　　當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)商品房制度難免還有漏洞可鉆，比如保障對(duì)象在向房產(chǎn)商買房時(shí)故意高價(jià)買入，或者保障對(duì)象賣房時(shí)故意低價(jià)賣給其他買房人，然后保障對(duì)象再與交易對(duì)方私分從政府那里套取的利益，但相對(duì)而言，這些漏洞比較容易通過(guò)制度設(shè)計(jì)來(lái)彌補(bǔ)。首先，可規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)商品房買賣價(jià)格需由政府委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)可。其次，可以實(shí)行買賣價(jià)格公示制度，如果交易價(jià)格離譜，公眾可請(qǐng)求撤換其中確認(rèn)交易價(jià)格的中介機(jī)構(gòu)并要求它賠償有關(guān)損失，對(duì)揭發(fā)和證明虛假交易價(jià)格的其他中介機(jī)構(gòu)，政府優(yōu)先授予其評(píng)估資格。再次，可以實(shí)行內(nèi)循環(huán)政策，鼓勵(lì)新的住房保障對(duì)象接手原來(lái)保障對(duì)象賣出的共有產(chǎn)權(quán)商品房，由此實(shí)現(xiàn)保障對(duì)象之間的相互制約，對(duì)此類內(nèi)循環(huán)交易，政府可通過(guò)實(shí)行交易稅費(fèi)減免予以鼓勵(lì)。最后，按照《民法通則》“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓；但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利” 規(guī)定，當(dāng)政府認(rèn)為售價(jià)過(guò)低時(shí)，可執(zhí)行優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(熊錦秋 作者系資深經(jīng)濟(jì)研究人員)