對于老百姓購買住房是消費(fèi)還是投資這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，長期以來存在很大爭議。基于住房使用期限長，單位價(jià)值高，完全符合固定資產(chǎn)的一般標(biāo)準(zhǔn)，國家統(tǒng)計(jì)局和聯(lián)合國制定的《1993年國民經(jīng)濟(jì)核算體系》(SNA)，都把居民購房支出歸類為固定資產(chǎn)投資。SNA對住房消費(fèi)的解釋是，當(dāng)房屋用于居民居住時(shí)，租住的租金計(jì)入承租人的消費(fèi)支出；如果是自住的，比照相應(yīng)市場(租金)價(jià)格，以虛擬房租形式計(jì)入房屋所有人的最終消費(fèi)。但如果從人們的生活習(xí)慣看，衣食住行都是人類的基本消費(fèi)行為，因此，住房又似乎像汽車、寶石等一樣被看作是耐用消費(fèi)品。再從消費(fèi)和投資的關(guān)系看，消費(fèi)是直接滿足人們的生活需要，投資則是放棄當(dāng)前的消費(fèi)以期獲取未來的利得，最終目的還是為了實(shí)現(xiàn)更好的消費(fèi)。所以，作為消費(fèi)品的房屋、寶石，也可以轉(zhuǎn)化為投資品。如此，把住房的經(jīng)濟(jì)屬性歸結(jié)為可以用于投資的消費(fèi)品，也許更合適。既然住房既是投資品，又是消費(fèi)品，那么企業(yè)為追求利潤而投資房地產(chǎn)，居民為了自住而購房，或?yàn)榱送顿Y獲利而購房都是無可非議的。如果為了抑制房價(jià)上漲而否定房屋的投資行為，甚至把居民購買的一套住房也算作投資予以約束與限制，這既不符合房屋的經(jīng)濟(jì)屬性，也與我們鼓勵(lì)居民獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入提高生活水平的愿望相違背。

　　問題在于，住房不同于一般投資品和消費(fèi)品。除了具有固定性、差異性和有限性外，還具有民生性。住房的民生性，突出表現(xiàn)是確保居民生存最基本的物質(zhì)條件。一個(gè)人要活得有尊嚴(yán)，首先要有安身之處。此外，不能把買房等同于一般投資還在于，買賣房屋并不能增加整個(gè)社會的財(cái)富，投機(jī)過度只會抬高房價(jià)，并引發(fā)泡沫。所以，正確認(rèn)識住房的本質(zhì)屬性還必須從經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇中跳出來，而要從維護(hù)社會公平和公民的基本權(quán)利中去把握，賦予其民生性，這樣才能為制定科學(xué)有效的政策提供的依據(jù)。

　　為了保障居民擁有住房的基本權(quán)利，真正做到“居者有其屋”，許多國家和地區(qū)從來就不把所有房屋都看成是投資品，而是從維護(hù)和促進(jìn)人類最基本的居住權(quán)出發(fā)，制定相關(guān)的法律和政策來抑制住房的投資需求，防止高房價(jià)侵犯居民最基本的生存權(quán)。比如新加坡規(guī)定兩個(gè)人聯(lián)名才能擁有房產(chǎn)，單個(gè)人不得同時(shí)擁有兩處以上的房產(chǎn)。公民所買的組屋(政府投資建設(shè)的住房，以較低的價(jià)格出售給中低收入家庭)5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，確實(shí)要轉(zhuǎn)讓也不能直接通過市場交易，而需在政府指定的機(jī)構(gòu)中交易。香港也只允許少數(shù)高檔商品房可以自由買賣，政府為符合一定條件的居民提供大量廉租房，限于租金低廉和轉(zhuǎn)手困難，居民很難借廉租房投資。美國則主要通過稅收制度來抑制住房的投資需求，所以在美國，擁有兩套以上房子的人并不多。

　　筆者認(rèn)為，只有從維護(hù)社會公平和公民的基本權(quán)利出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)社會福利最大化為根本目標(biāo)，賦予住房的民生性，才能確保政策措施科學(xué)有效。從這次新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”來看，提高購房首付比例和利率，對購買第三套及以上住房貸款和非本地居民購買住房貸款的限制，都只是希望通過提高住房投資的融資成本，減少購房融資來達(dá)到抑制投資性購房和房價(jià)過快上漲的作用。這些政策有可能使房價(jià)上漲的幅度暫時(shí)趨于平緩，提高銀行體系的安全性收益率，但難以從根本上抑制對住房的投資投機(jī)行為，保障居民基本的住房需求。因?yàn)橥苿痈叻績r(jià)的根源，還在于企業(yè)投資經(jīng)營環(huán)境惡化、居民投資渠道少、流動性過剩導(dǎo)致的投資需求大量膨脹。而這些政策對現(xiàn)金充裕的開發(fā)商以及投資者未必能夠形成有效的制約。

　　可見，樓市調(diào)控政策的重點(diǎn)，在于合理抑制住房的投資品功能，讓住房真正回歸到民生性或消費(fèi)品功能上。為此，各級政府理應(yīng)把基本解決中國民眾的住房問題作為一項(xiàng)基本職責(zé)，牢牢把握住房的民生性，以此調(diào)整住房政策。具體說來，其一，明確提出不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，徹底打消投資者認(rèn)為政府會救房地產(chǎn)市場的念頭；其二，政府向市場提供更多廉價(jià)的土地和廉租、廉價(jià)房，滿足居民基本的住房消費(fèi)需求；其三，通過鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)來發(fā)展中國房地產(chǎn)市場，為自住型住房消費(fèi)提供更多的優(yōu)惠政策，同時(shí)盡快開征房產(chǎn)稅，嚴(yán)厲遏制社會對住房的投資投機(jī)的行為，這樣才有可能實(shí)現(xiàn)住房供求的基本平衡，讓大多數(shù)人都能買得起房、住得起房，進(jìn)而從根本上確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 (⊙張 鑫 作者系同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授)