二套房貸的認定標準嚴厲之處主要體現(xiàn)為三點。第一，以家庭為單位。第一條便是“應依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定�！卑慈耍�還是按家庭，二者松緊度甚為懸殊。遙想2007年9月“二套房貸”政策第一次出臺后，在這一點上，商業(yè)銀行做法不一，業(yè)界爭論不休，迫不得已，三個月后央行和銀監(jiān)會又出了一個“補丁文件”，明確規(guī)定以家為單位。

　　其二，既認“房”又認“貸”�！皣�十條”出臺后，各家商業(yè)銀行對所有類別的房貸都不同程度地提高了門檻，但在最重要的第二套房的認定標準上，則各行其是。部分銀行按借款人當前擁有的住宅套數(shù)進行認定，而部分銀行按借款人已利用貸款購買過的住房套數(shù)。這兩種標準，無論哪種，都算不上太嚴格;從抑制投資者需求的角度考量，按“房”比較按“貸”更合理一些，因為有些改善需求家庭，第一套住房已使用過貸款，而現(xiàn)在想賣掉現(xiàn)有住房，而置換一套更大、更好的房子。

　　2007年第四季度-2008年上半年，二套房貸就是認“房”，不認“貸”。然而，此次卻既認“房”，又認“貸”，政策打擊面非常大，不僅抑制了投資投機需求，也把自住性的改善需求一網(wǎng)打盡。另外，與以往只有銀監(jiān)部門制定房貸政策不同，此次國務院特令住房和城鄉(xiāng)建設部會同央行和銀監(jiān)會一起研究和出臺政策。其中奧妙在于，房管部門掌握著居民房產(chǎn)數(shù)據(jù)，若無其配合，則只擁有居民貸款信息的銀行部門，根本無法以“房”定貸———這也是以前二套房貸政策無法嚴格執(zhí)行的重要原因之一。而且，此通知中還明令:2010年年底前各設區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。

　　其三，限制了外地的投資投機性購房需求。政策中有兩層限制。第一層:“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行�！边@一條面向全國，這對于近幾年大量流竄于一二線城市的外地投資投機需求，尤其是溫州炒房團，意味著貸款門檻和成本大幅提高。這將使全國所有熱點城市的市場需求，都會受到負面影響。

　　最終的結(jié)果是，房價拐點將加速出現(xiàn)。4月份，全國70個城市的房價環(huán)比3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄，6月即有可能接近零增長，7月份出現(xiàn)負增長的概率極大。2008年那輪樓市調(diào)整，經(jīng)歷了8個月左右，這一指標才出現(xiàn)環(huán)比負增長，而今年則不需那么久。至于房價何時會止跌，還是需要關注二套房貸政策何時才會松動，今年第四季度是有可能的。(楊紅旭/上海易居研究所副所長)